关于进一步加强和规范农村住房建设管理工作的意见

关于进一步加强和规范农村住房建设管理工作的意见（2020年12月31日娄政发〔2020〕9号公布，根据2022年9月2日娄政发〔2022〕10号修改）为贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》、《湖南省农村住房建设管理办法》（湖南省人民政府令第299号）和相关政策要求，现就进一步加强和规范农村住房建设管理工作提出如下意见。一、严格落实职责要求各级人民政府要高度重视，农业农村、自然资源和规划、住建等部门要认真履职，建立健全“市级指导、县级主导、乡镇主责、村级主体”的宅基地和住房建设管理机制，保持工作的整体性、系统性、连续性，实现村民“户有所居”、土地节约集约利用，为农村社会和谐稳定发展夯实基础。（一）认真落实政府属地责任。县市区人民政府要加强组织领导，成立农村宅基地和住房建设管理领导小组，制定完善宅基地和住房建设管理制度，组织协调职能部门、乡镇政府、村级组织依法依规履职，统筹机构设置、人员配备，强化宣传培训，加强对乡镇审批宅基地和住房建设监管。乡镇政府要切实履行属地责任，制定实施细则、充实力量、健全机构，承担起宅基地和住房建设审批监管职责，确保宅基地和住房建设审批管理工作接得住、管得好，指导村级组织完善宅基地和建房民主管理、宅基地申请审核有关制度，公开、公平、公正分配使用宅基地；配备村级宅基地协管员，明确工作职责，县乡两级财政保障必要工作经费，严格考核和奖惩。（二）认真履行部门职责。农业农村部门负责宅基地改革和管理有关工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展宅基地现状和需求情况统计调查，定期向同级自然资源和规划部门通报农民建房新增建设用地需求；参与编制国土空间规划和村庄规划。自然资源和规划部门负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可、确权登记颁证等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可、房屋权属登记等相关工作。住建部门负责农村住房建筑设计、施工和建筑工匠培训等监督管理服务工作。财政、交通、工信、水利、生态环境、林业等部门按照各自职责，负责宅基地和住房建设的相关管理服务工作。各级农业农村、自然资源和规划等部门要在当地政府统一领导下，建立工作协调机制，互通共享政策数据信息，联合开展审批监管，共同组织闲置宅基地和闲置农房盘活利用，协同处置信访矛盾与法律纠纷。（三）有序衔接平稳过渡。市、县市区农业农村、自然资源和规划部门要及时有序做好衔接工作，制定承接方案。各级农业农村部门要主动担当作为，尽快进入角色，完善制度和操作办法，组建工作队伍，加大培训宣传，有序承接和履行职能职责；市、县市区自然资源和规划部门要做好有关政策移交和数据共享工作。对历史形成的宅基地有关问题，由自然资源和规划部门牵头，农业农村部门配合，按照“尊重历史、兼顾现实、依法依规”的原则，妥善处置；要坚决杜绝推诿扯皮和不作为、乱作为现象，防止工作出现“断层”“断档”问题，确保农村宅基地和住房建设管理工作有序衔接、平稳过渡。二、严格执行法律政策（一）坚持规划先行。村庄规划是乡村建设的依据和蓝图，是乡镇人民政府依法进行乡村规划许可的依据，组织编制村庄规划是乡镇人民政府的职责，乡镇人民政府要根据乡村振兴战略和国土空间规划的要求，结合各地实际情况，按照“应编尽编、能编尽编”的原则，2022年底前，完成区域内村庄规划的编制，确保村民建房和乡村的各项建设有规可依，依规建设。（二）严守“一户一宅”法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，各地规定和执行的宅基地面积不得超过《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》规定的标准，建筑层数原则上不得超过3层。农村村民应当严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地。经批准易地建造住宅的，应当严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还给集体经济组织。（三）严守宅基地政策底线。严格落实土地用途管制、农村乱占耕地建房“八不准”要求；依法保障农户宅基地资格权、使用权和房屋财产权，不得以各种名义违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民“上楼”，不得违法收回农户合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅办理不动产登记，严禁下乡利用宅基地建设别墅大院和私人会馆。（四）鼓励节约集约利用。在城镇规划区外，应优先利用村内空闲地、原有宅基地和未利用土地建设农民住宅，严格控制使用农用地特别是耕地建房，严格禁止使用永久基本农田建房。凡村内有空闲地、老宅基地、未利用地的，不得批准占用耕地。在城镇规划范围内，应当通过集中兴建农民公寓、农民住宅小区等方式，满足农民的居住需求。三、严格规范审批管理（一）引导科学合理选址。农村集体经济组织成员申请宅基地建房，应当符合乡镇土地利用总体规划、村庄规划、自然保护区等相关保护规划。禁止在下列区域选址建房：永久基本农田；一级国家级公益林和I级保护林地；饮用水水源一级保护区；河道和水利工程管理保护范围、洪涝多发区、山洪易发区；铁路、公路两侧和机场周边建筑控制区；法律、法规规定的其他禁止建房区域。（二）明确宅基地申请条件。农村集体经济组织成员申请宅基地建房应符合下列条件之一：具备分户条件，确需另立户建设住宅的；现有宅基地面积尚未达到省规定限额标准需扩建的；现有住房属旧房、危房需拆除新建或改、扩建的；因国家或农村集体经济组织建设需搬迁新建的；住宅因灾害损毁需重建的；其他符合法律、法规、规章规定的情形的。多子女家庭父母应与其中一个子女共同拥有一处宅基地，独生子女家庭不得分户另行申请宅基地。县级人民政府应根据法律政策和本地实际对分户条件作出明确规定。不符合申请条件的不得批准宅基地。农村村民原有住房出卖、出租、赠与他人或者改作生产经营用途后，再申请宅基地的，不予批准。（三）明确申请审查程序。符合宅基地申请条件的农村集体经济组织成员，以户为单位向所在村民委员会提出宅基地和建房（规划许可）书面申请。村民委员会收到申请后应当及时安排人员到现场查看，征求意见，并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建层数和建筑面积等情况公示7天。公示无异议或异议不成立的，村民委员会应当自公示期满之日起5日内签署意见，报送乡（镇）人民政府审批；不符合条件的，村民委员会应当书面说明理由。（四）完善审核批准机制。县级农业农村、自然资源和规划等部门要加强对宅基地审批和建房规划许可有关工作的指导。乡镇政府要建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行的宅基地用地建房联审联办制度，公布办理流程和要件，对符合宅基地申请条件的，乡镇人民政府自受理申请之日起15个工作日内办结审核审批手续。审批工作中，农业农村部门负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示等，并综合各有关部门意见提出审批意见。自然资源和规划部门负责审查用地建房是否符合村庄规划、用途管制要求，其中涉及占用农用地的，应在办理农用地转用审批手续后，核发乡村建设规划许可证；使用原有宅基地进行住宅建设的，在符合村庄规划及有关规定的情况下，乡镇人民政府可以办理规划许可。涉及林业、水利、电力、住建等部门的要及时征求意见。根据各部门联审结果，由乡镇政府对农民宅基地申请进行审批，出具《农村宅基地批准书》。（五）全面提升工作水平。县市区人民政府要将宅基地管理工作经费纳入年度预算，予以足额保障。县级农业农村、自然资源和规划等部门要迅速对现行宅基地审批和建房规划许可办事指南、申请表单、申报材料清单等进行梳理，参照《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）和《湖南省农村村民住房建设管理流程图》（湘农联〔2019〕70号），结合本地实际进一步简化和规范申报材料，优化审批流程，并于2021年3月1日以前开始实施村民宅基地和建房报批“只跑一次”制度。乡镇要建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存，并及时将审批情况报县级农业农村、自然资源和规划等部门备案。四、严格用地监督检查（一）严格用地建房全过程管理。全面落实“三到场”要求，乡镇人民政府自收到宅基地和建房（规划许可）申请之日起5个工作日内，要组织农业农村、自然资源和规划等部门实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类等。经批准用地建房的农户，在开工前向乡镇人民政府申请划定宅基地用地范围，乡镇人民政府应在收到申请后5个工作日内，组织农业农村、自然资源和规划等部门到现场进行开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置。农户建房完工后，乡镇人民政府应自收到验收申请之日起5个工作日内组织相关部门验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，并出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。通过验收的农户，应当将建房资料在15日内报村民委员会，由村民委员会统一报乡镇人民政府存档，同时申请办理不动产登记。（二）定期开展动态巡查。县市区、乡镇要依法组织开展宅基地用地建房动态巡查，及时发现和处置涉及宅基地使用和建房规划的各类违法违规行为。村级宅基地协管员要定期开展全方位巡查，发现违法违规苗头，应立即劝导制止，第一时间报告当地乡镇人民政府，把违建问题解决在选址、打地基的初始阶段。（三）严格规范执法行为。市、县市区农业农村部门、住建部门和乡镇人民政府综合行政执法机构依据《土地管理法》《建筑法》等法律及有关行政处罚程序规定，加强对农村住房建设违法违规行为的查处，对农村乱占耕地建房问题实行“零容忍”，有效遏制乱占乱建问题。五、鼓励积极盘活利用鼓励集体经济组织和成员通过自主经营、合作经营、委托经营等多种形式盘活利用闲置宅基地和住宅；支持返乡人员利用自有和闲置住宅发展乡村产业项目；鼓励村级组织积极稳妥开展闲置宅基地整治，整治出的土地优先用于满足农民新增宅基地需求、村庄建设和乡村产业发展。对进城落户的村民，可以多渠道筹集资金，鼓励其自愿有偿退出宅基地。对盘活利用的闲置宅基地，要确保依法取得、权属清晰、不留后遗症。