常州服装轻纺城定位、招商

常州服装轻纺城招商策略方案北京联合致远商业管理有限公司二0一二年三月目录引言篇调研篇定位篇规划篇招商篇经营管理篇第一部分引言篇招商的目的什么是招商招商的前提—调研什么是招商招商就是招揽商户，是为了我们市场的健康经营而进行的主动性行为，其最主要的目的就是把我们的项目或服务，更是一种对未来的盈利预期推销出去。招商的目的1、以招商带动销售；2、提升项目人气和知名度；3、为项目开业运营做好基础；4、招商的成功与否是项目运作成功的一个标志。招商的前提—调研为了是招商的效果更好，更具有针对性，就需要我们在之前对自己所服务的项目和招商对象有所了解，这种了解的手段，就叫做——调研。调研内容一、区域概况了解城市特点是否利于行业生存调研内容二、经济环境了解经济环境是否利于行业发展调研内容三、城市规划了解城市规划是否利于项目发展调研内容四、竞争对手了解当前市场下项目的机会点调研内容五、目标客群梳理目标客群方向、项目规划要求第二部分调研篇基于本公司初次接触本项目，所以仅在短时间内对城市发展、经济状况、市场分布、目标客群等做了一个初步走访，详细调研数据将在与贵司签订合作协议后进行系统调研与整理。但是本方案所给出的业态定位、规划建议、招商策略等内容均是本公司本着负责任的态度结合常州市场特点所做，同样具有科学性和严谨性。常州城市概况常州位于长江三角洲太湖平原西北部，江苏省南部，介于南京、上海之间。共辖5区2市，另有6个省级经济开发区(武进西太湖经济开发区、钟楼经济开发区、天宁经济开发区、戚墅堰经济开发区、金坛经济开发区、溧阳昆仑经济开发区)，全市总面积4385平方公里，总人口约500万，市区常住人口330万，市辖区面积1864平方公里。常州市经济环境常州地处长江三角洲，民营经济较为发达，机电、机械设备制造和纺织服装业是常州的重要支柱产业之一，这也是常州具备纺织产品大型专业市场的关键因素。2011年常州地区生产总值超过3600亿元，按可比价增长12%，按常住人口计算人均地区生产总值超过1.2万美元，社会消费品零售总额1220亿元，增长17%。城镇居民人均可支配收入达29710元，农民人均纯收入达14920元，分别增长13.1%和18%。可见，常州市经济基础较好，服装轻纺行业发展具有较大经济支撑优势。常州市发展规划常州主城区空间发展方向为“拓展南北，提升中心”。主城区形成“一体两翼”分散组团式的空间结构。武进区湖塘组团范围及定位：西起西绕城高速公路，东至青洋路，北起规划京杭运河，南至沿江高速公路。主要功能以科教、休闲旅游、生态居住和高新技术产业为主，形成以高等职教和淹城遗址为特色的综合组团和城市南部商贸副中心。从常州市尤其是对项目所在的湖塘区域发展规划定位和现实状况都可以看得出来，项目所在区域将重点打造为专业市场聚集的商贸区，以此补充中心城区发展，带动城南区域发展。调研方向项目所在的湖塘板块是常州市专业市场聚集区，且目前人气缺乏，配套缺乏，以板块特性来看，湖塘区域交通便利、专业市场聚集、处于城乡结合部，具有专业市场所需的一些必备条件，因此本次基础调研也以专业市场为目标，寻找市场缺失业态、业种，为本项目业态定位提供科学依据。专业市场存在的前提和依据政府强力打造专业市场的形成与政府对产业的导向和支持有着密不可分的关系；交通便捷市场的成功必须依赖于人气的聚集，而人气的聚集离不开四通八达的交通网络，需求拉动聚集效应慧眼识天机，发现市场潜力，顺势而动，扩大知名度和品牌而形成专业市场；产业链完整半成品加工及成品制造厂家、流通代理等中间商、市场终端商家能够形成完成的产业链，是专业市场存在的基本前提；类型产业集群型供应当地及周边市场需求型利用当地优势自然资源型政府大力扶持打造型举例海宁皮革城服装市场（石家庄新华集贸市场）苏州虎丘婚沙精品城无锡新世界国际纺织服装城义乌小商品批发市场汽车市场（亚运村汽车市场）无锡东方国际轻纺城华强北电子市场家电市场，如日照凌云家电市场“买全国、卖全国”的沈阳五爱市场（服装）常州湖塘国际棉纺城全国23个特色五金机电市场通讯、建材、家具等苏州国际轻纺城专业市场类型当然，根据专业市场性质不同还可分为产地型专业市场：如义乌国际商贸城、白沟箱包城；销地型专业市场：如北京大红门、郑州银基。专业市场特点特色化经营理念：由于专业市场最大一个特点就是同类产品竞争激烈。尽管各个专业市场上所处位置不同，但由于经营的产品类似，因而要在竞争中取胜，经营模式方面必须具备一定的特色，避免同质化竞争。具备良好知名度：专业市场与其他商业形态不同，服务的对象比较单一，但客户范围就较为广泛。作为专业市场，商场知名度对吸引客源具有相当大的作用。如果做到良性循环，就可以维持市场的旺盛。建筑群体间的规划布局要求：普通的商业地产规模有限，专业市场由于兼备批发和零售，因而一些大型的专业市场，规模一般在10万平方米以上。项目招商：区别于一般写字楼或商厦，专业市场在招商方面有严格的把关要求，坚持做到只引进相关行业的企业。经营管理：商业推广是否到位、经营管理是否专业将直接决定其专业市场培育周期。只有寻求准确的市场定位，通过专业商业管理才能实现良性的持续经营。常州专业市场概览项目名称项目区位业态定位项目体量开业年限经营模式经营情况租金标准售价反推（12年回报）湖塘针纺城湖塘纺织品及相关10万㎡10年左右租赁较差0.5-0.8元/㎡/天3066元/㎡湖塘五金机电城湖塘五金机电及相关10万㎡10年左右租赁较差0.5-0.8元/㎡/天3066元/㎡华东机电交易中心湖塘机电设备、配件10万㎡即将开业只租不售招商签约率40%0.55-1.3元/㎡/天（优惠后）4051元/㎡万都小商品城东方西路小商品5万㎡5年左右租赁+自购经营较差0.3-0.5元㎡/天1752元/㎡九龙新世纪商贸城九龙服装、小商品2万㎡半年租赁+返租一般4楼服装3元㎡/天13140元/㎡九州服装城兰陵服装及相关4万㎡15年左右租赁较好2楼8元㎡/天36000元/㎡专业市场总结•业态范围：常州专业市场业态涵盖了服装、纺织品、机电产品、小商品、装饰建材等•经营状况：除九龙小商品市场、九州服装市场、湖塘五金机电市场外，其他专业市场经营状况惨淡，竞争激烈，新项目招商签约率差强人意•项目体量：常州市的专业市场规模大部分在5万平米以上，虽然具有前瞻性和规模优势，但是市场供给远远超出了需求总量，有待在未来进行消化•招商政策：新入市商业项目普遍采取巨惠的招商政策，如：九龙新世纪商贸城交两个月租金使用一年商铺；华东机电交易中心交两年租金使用三年商铺，交一年租金使用两年商铺•租金支撑：按目前湖塘纺织城、万都小商品城和华东机电交易中心的租金价格推算，其租金水平完全不能支撑目前的商铺销售均价，严重背驰了投资价值。第三部分定位篇本项目与区域内其他项目的位置关系湖塘纺织城湖塘五金机电城新时代家居广场爱乐购购物广场华东机电交易中心创意家居城本案项目SWOT分析交通便利处在专业市场聚集区主体即将竣工优势项目SWOT分析人气不足周边项目经营萧条给项目带来负面影响体量较小，不具备规模优势劣势项目SWOT分析大量零售商业项目入市，缺乏服装批发专业市场作为上级货源市场补充九州服装市场等老项目急需升级换代湖塘区域市政府重点发展的商贸区，且纺织市场需下游服装市场补充完整产业链机遇项目SWOT分析老服装市场对于商户资源的垄断常州即将有新的服装批发专业市场进入开发阶段项目前期“义乌小商品城”的印象难以在短时间内改变威胁项目整体定位市场容量需求产业链需求终端消费需求常州是传统的纺织产业大市，但是服装加工制造行业相对落后，要想成为一个纺织产业强市就必须整合产业链，形成上游有原材料生产销售平台，下游有服装设计、制造、销售平台。纺织品和小商品具有消费周期长，利润率较低的特点，尤其是家纺产品，消费周期更长，并且受房地产市场调控影响较大，造成了目前市场惨淡的情况。相反服装产品消费周期短，并且随着未来一段时间内大量商业项目入市，更多的服装销售店面出现也使得服装批发市场潜力巨大。湖塘纺织城、湖塘机电城、万都义乌小商品城体量大、经营差，即使华东机电交易中心也一样是招商签约率只有40%，九龙新世纪商贸城也未达到满商状态，相反九州服装市场经营火爆，路桥服装市场经营良好，都说明服装类业态市场容量并未饱和，尚有很大市场空间。市场整体定位常州精品服装轻纺城定位理由项目业态定位业态业种服装男装：男正装（西装衬衣）、男休闲装、男运动装、男式青少年潮流装；女装：女正装（上班族穿的西裤衬衣）、女休闲装、女运动装、女式青少年潮流装；中老年装：中老年人休闲服装；其他：工装、劳动服、唐装、婚纱等；婴幼用品/童装婴儿服饰婴儿衫、婴儿裤、婴儿袍、连体内衣等婴儿用品婴儿鞋/帽、婴儿袜/手脚套、围兜/口水肩/尿裤/尿布/隔层纸巾/抱毯、睡袋/婴儿被/婴儿床、摇篮等童装三岁以上儿童服装鞋业态经营品种小类范例小针织/饰品内衣文胸、内裤睡衣睡衣毛巾毛巾袜子袜子服装配饰领带、丝巾、围巾、帽子、手套等服装+轻纺批发+零售项目客群定位经营品类批零比例零售客户批发客户批发零售客户地区采购交通方式客户地区客户群采购方式说明采购交通方式男装60%40%常州市各个辖区、县、乡镇公交车、自驾摩托车、电动车扬中、小河、湖塘、新桥、等小批发商、零售店、百货店送货、电话订购、上门采购，以上门采购为主自驾车、公交车、长途客车女装60%40%常州市各个辖区、县、乡镇公交车、自驾摩托车、电动车扬中、小河、湖塘、新桥、等服装零售店、百货店送货、电话订购、上门采购，以上门采购为主自驾车、公交车、长途客车核心商圈：•下辖县镇经营户批发采购•市内各服装经营户次级商圈：市区居民零售采购消费常州距离杭州、上海、常熟等服装鞋包一级批发市场距离较近，将对本项目形成打压之势，因此本项目商户产品无论从价格、款式、商品更新速度都无法跟一级市场抗衡。因此，未来市场辐射只能局限在本地，并且批发零售兼营。项目形象定位高桥整体经济发展规划围绕加速转型提升水平，努力实现区域经济更快更好发展；围绕打造集散批发基地，推动相关产业互动并进围绕扩大开放，进一步促进外资民资集聚围绕统筹城乡协调发展，切实改善人民群众生活围绕城市未来发展定位，高标准推进城市建设围绕建设高桥大市场，积极实施可持续发展战略围绕提高执政能力的要求，不断加强政府自身建设周边专业市场分析租售模式只租不售or只售不租or租售并举经营模式无经营管理公司or外聘经营管理公司or自己组建经营管理公司市场定位定位业态；对周边专业市场的分析主要从以下几个方面着手：产品形态层数、开放式or独立式金苹果批发市场租售模式只租不售经营模式整合小经营商，负责部分铺面的招商，市场定位刚开始定位中型专业市场以长沙最便宜零售市场制胜，随着市场不断扩张，目前已有一定批发资源。产品形态单层、独立式铺面，开放式的铺面均半黄兴步行街租售模式租售并举，以租带售经营模式向国际贸易发展，整合大品牌经营商市场定位长沙最大的零售市场，向国际服饰发展；以高端服饰为主导，兼营中档服饰产品形态街铺为主，少量开放式的铺面红星服装城租售模式前期租售并举，现已将销售停止，只租不售；市场定位将建成集国内中档品牌、管理服务、娱乐休闲等功能为一体的平台产品形态产品形态丰富，街铺,开放式店铺和独立式的店中店均有。经营模式整合社会资源,以中档经营商联营常熟招商城租售模式自发形成的市场，租售模式不固定，以只租不售的形式为主；经营模式招商城管委会进行管理；市场定位招商场、纺交市场、西片市场、布匹市场、五金市场5个管理片区，下辖服装、针织品、布匹、装饰面料、床上用品、小商品、鞋业、五金、电器等28个专业批发市场。市场营业面积2.5平方公里，商业用房112万平方米，店铺、摊位2万多只，旺季日均人流量15万人次，日均货运量2000多吨，招商城的发展带动了周边交通、旅游、服务业等相关产业的兴旺，提供了20多万人口就业，市场年社会综合效益达30多亿元。产品形态独立式的铺面。各地市场租金情况图张家港市