证券化市场

抵押与证券化市场抵押与证券化市场第一节初级抵押市场第二节抵押证券化市场第三节资产证券化市场第四节中国资产证券化市场ABS、MBS模式的初步探索专题：美国次级债风波始末第一节初级抵押市场一、基本概念1、抵押贷款：是以借款人或第三人有价值的财产作抵押来完成贷款活动的一种信贷关系。当债务人不履行还款责任时，贷款人有权按照法律规定处理抵押物，以所得价款优先受偿。2、抵押货款市场：是指由各种抵押工具的交易所形成的市场。可以分为一级市场和二级市场。抵押关系中的当事人：★抵押关系的债权人---抵押权人（抵押贷款机构，包括商业银行、寿险公司、养老基金等机构）★抵押关系的债务人---抵押人（借款人）★借款人提供的担保财产-----抵押物或抵押财产根据抵押财产不同，抵押贷款市场分为①不动产抵押：即借款人向贷款人提供不动产作抵押取得贷款。不动产是不能移动或移动后会引起性质的改变的财产，通常是指土地、房屋及其附着物。②存货抵押：又称商品抵押，工商企业以其掌握的商品、原材料、在产品和产成品作抵押，向金融机构申请的贷款。③设备抵押：是以机器设备、车辆和船舶等作为担保向金融机构取得的定期贷款。设备抵押与存货抵押同属动产抵押。④账款抵押：是企业把应收账款作为担保以取得的短期贷款，也把抵押应收账款称为贴现。⑤人寿保险单抵押：是在人寿保险金请求权上设立抵押权，它以人寿保险合同的退保金为限度，以保险单为抵押，对被保险人发放贷款。⑥证券抵押：是以各种有价证券，如期票、汇票、股票、债券、存款单证作为担保取得的贷款。⑦其它抵押贷款：高档家具等耐用消费品及珠宝、玉器、首饰等作抵押品申请的贷款。这类抵押品一般要交银行保管。抵押与质押有何不同？1、抵押物不能转移占有；质押则由出质人将质押物移交给质权人。2、对象不同：抵押物主要是不动产，也有部分动产；质押仅限于动产。3、合同生效的时间不同：抵押须登记后方能生效。4、孳息处理不同：质押中，质权人有权收取质押物所产生的孳息；在抵押中，抵押人仍有权收取孳息。5、对质物的最终处置程序不同：在质押中，债务人在到期后，质权人无法满足协议时，债权人有权将其拍卖，优先受偿。而在抵押中，抵押权人有处分财产的请求权，不能直接处理，可向法院起诉才能拍卖、变卖或折价。6、占管风险不同：质押中，质权人有保管质物的义务，若质物受损，由质权人（债权人）承担；在抵押中，由抵押人（债务人）保管抵押物，承担占管风险。如何防范抵押贷款关系的风险第一、对借款人进行严格的资信调查第二，对抵押物进行评估管理第三、抵押贷款的担保第四、抵押贷款的保险包括抵押人的信用风险的保险；抵押物的财产保险等按揭贷款指用预购的商品房进行贷款抵押。它是指按揭人将预购的物业产权转让于按揭受益人(银行)作为还款保证，还款后，按揭受益人将物业的产权转让给按揭人。按揭贷款是指购房者以所预购的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行；银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约，银行有权收走房屋。按揭贷款中的当事人物业所有权转让方为按揭人受让方为按揭受益人中间人按揭贷款是在按揭人和按揭受益人均未取得房屋所有权时进行的，需要原所有人或业主做中间人，以便实现钱、物、权分离状态下的运作。抵押贷款在美国是传统的、占主导地位的住房信贷方式。在美国各家商业银行四种主要贷款中，抵押贷款占1/4，其中住房抵押贷款占90%左右。美国的住宅抵押市场是世界上规模最大的住宅金融市场。倒按揭“倒按揭”是将自有产权的房子抵押给银行后，由银行每月付钱给抵押人，到期以出售住房的收入或其他资产还贷。由于这种方式与传统的按揭贷款相反，故被称为“倒按揭”。67岁的安德鲁是美国的一位退休老人，他和老伴都有退休金和存款，生活不缺保障。但他还是把自己的房子抵押给了银行，每月定期从银行借款数百美元，用来旅行，购物，享受生活。事实上，“以房养老”在美国老年人中并不少见，这种方式在国际上被称为“倒按揭”，在美国它的全名是“住房现金转换计划”。固定利率抵押贷款与可调利率抵押贷款我国颁布的《个人住房贷款管理办法》第四章第14条中明文规定：“个人住房贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次，执行新的利率规定”。我国目前大多实行的是可变利率的住房抵押贷款。adjustableratemortgage(arm)可调整利率抵押贷款一种定期调整借贷利率的抵押贷款。这类贷款的利率每隔一段期间会依据某个基准利率（如联邦基金利率）来调整，调整期间则固定，如每半年、每一年、每二年、每三年调整一次，当预期市场利率长期走低时，借款人较偏好这种计息方式。固定利率抵押贷款英国抵押贷款协会数据显示，更多英国人选择固定利率抵押贷款，原因是普遍预期英国利率将有所上调。固定利率产品的广受欢迎反映了各银行提供的业务颇具吸引力，以及消费者希望锁定低利率的长期交易产品。固定利率住房抵押贷款由于融资成本固定,且借款人拥有在市场利率下降时提前还贷的选择而更受借款人欢迎。但对银行而言,固定利率的利率风险管理有较高要求。我国的新动向央行在《2004年房地产金融报告》中表示固定利率放贷要适时推出。2005中国房地产金融报告建议实行固定利率贷款。中国光大银行率先向监管部门申请推出固定利率住房抵押贷。中国工行银行已推出固定利率住房抵押贷。我国个人房贷还款方式案例：20年期限贷款70万元1、等额本息还款法。每月的分期还款额是4818元，20年总还款额是115.71万元，总共需支付利息45.71万元。附：还款明细表2、等额本金还款法每月偿还本息金额不固定，本金每月需偿还为2917元，利息随时间的缩短而减小。第一个月还款金额为6772.5元。20年总还款额是108.78万元，总共需支付利息38.78万元。附：还款明细表3、等额递增还款法假定，累进间隔期为3个月，累进金额为49元。那么，第一个月的还款额为4198.6元。20年后总还款额是124.18万元，需支付利息54.18万元。4、等额递减还款法假定，累进间隔期为3个月，累进金额为-50.4元。那么，杨先生第一个月还款额为6447元。20年后总还款额是107.3万元。总共只付利息37.27万元。固定利率抵押贷款的具体还款方式1、固定还本的抵押贷款定期、定额摊还本金，每期支付的利率也相应地减少。2、固定支付的抵押贷款在贷款出示阶段，每期还款额中大部分为利息支出，随着贷款余额的减少，每期还款余额中的利息支出部分逐渐减少，还本部分逐渐增多此种还款方式，贷款利率越高，贷款本金的清偿速度就越慢。3、累进支付的抵押贷款适当降低现期的每期还款额，然后根据预先设置的比率逐渐提高。若干年后还可转化为固定支付的抵押贷款。第二节抵押证券化市场一、概念抵押货款市场二级市场：对初级抵押市场产生的抵押贷款进行买卖的场所。广义上讲是以一级市场的抵押关系为担保而发行抵押贷款债券并投入流通市场的融资行为。这一过程即金融资产证券化的过程。证券化与资产证券化证券化（Securilization），一方面是指资金的流动由传统的通过中介机构进行的存贷，改为直接向市场筹资，即以直接融资代替间接融资，这是债务的证券化；另一方面，金融机构以长期性的流动性较差的资产作抵押，在市场上发行债券筹资，从而增加金融资产的流动性，这是债权的证券化，亦称资产证券化。在不动产金融市场上，债权证券化专指金融机构将其所拥有的不动产贷款债权转化为可转让的有价证券并出售给投资者，从而在资本市场上融通资金的过程。1990年，诺贝尔经济学奖获得者夏普和米勒经过实证分析和逻辑推导后提出：“不动产证券化将是未来金融发展的重点。”在美国，证券化的住宅抵押贷款在抵押贷款市场上的比重由1981年的15％迅速上升到1985年的50％左右，至1997年，抵押贷款证券市场余额已突破20000亿美元。抵押权的证券化属于债权的证券化，涉及资产的转让或抵押，把流动性较差的一组资产组合起来并以发行抵押债券来筹资。抵押债券的面值、期限、利率等都不一定与组合的原有资产相同。这类新工具以其高质量、高收益率、强流动性和“量体裁衣”的面额与到期日等特点广为投资者欢迎。转手抵押贷款证券1、含义：代表着对一个抵押贷款组合及其还款流量的直接所有权，即相应的抵押贷款组合归投资者所有。抵押贷款的管理人按期收取借款人偿还的利息和本金，在合理扣除费用后，将剩余部分“转手”给投资人。2、运作流程：第一，证券发行商从商业银行等信贷机构购买抵押贷款，将各种抵押贷款进行适当组合。第二，证券发行商以这些抵押贷款组合担保，以这个集合的抵押贷款的本利收入为基础，发行抵押贷款证券。第三，证券发行商按期收取借款人偿还的利息和本金，在合理扣除费用后，将剩余部分“转手”给投资人。担保抵押贷款债券CollateralisedDebtObligation将抵押贷款作为抵押的再发行且利率固定但期限不同的组合债券，它是抵押债券的主要形式。发行人根据集中的银行债权抵押合同，按到期日的长短分类组合，形成不同期限且具有固定利率的债券，在资本市场上向投资者发行。抵押担保债券到期还本付息。与一种期限、一种利率的转手抵押贷款证券不同,担保抵押贷款债券是以抵押贷款组合为基础发行的多种期限、多种利率、多种组合的抵押证券。种类的多样化吸引了不同投资偏好的投资者。具体内容见专题剥离抵押支持证券指把现金流的利息与本金分开，同时发行两种利率不同的债券。纯本金债券、纯利息债券。投资者根据市场利率预期选择不同的债券。第三节资产证券化市场一、基本概念资产证券化是将缺乏流动性但可预测未来现金流的资产组成资产池，以资产池所产生的现金流作为偿付基础，通过风险隔离和信用升级，在资本市场上发行资产支持证券的结构性融资。对投资者来说，资产池未来产生的现金流即是收益，而原始权益人则通过资产证券转移资产，获得了现金。资产证券化：以金融资产为担保，设计、发行证券，公开销售给一般投资者，从而实现筹措资金的过程证券资产化市场的作用第一，提供新的融资方式和融资渠道、低成本筹措资金；第二，解决资产与负债期限结构的匹配问题、消除短存长贷；第三，提供多期限、多组合的投资工具；第四，有效地规避风险，将资产风险分配给不同偏好的投资者，防止系统风险。目前常见的种类汽车贷款担保资产证券信用卡担保资产证券住宅产权担保资产证券商业不动产担保资产证券内部信用提高1、超额抵押2、担保3、直接追索权4、储备金账户5、优先/次级划分外部信用提高1、担保2、现金抵押账户3、利率掉期证券化金融产品资产支撑证券（asset-backedsecuritization，简称ABS），基础资产是除住房抵押贷款以外的其他资产。按揭抵押债券MBS(MortgageBackedSecurities)，基础资产是住房抵押贷款ABS的种类：（1）汽车消费贷款、学生贷款证券化；（2）商用、农用、医用房产抵押贷款证券化；（3）信用卡应收款证券化；（4）贸易应收款证券化；（4）设备租赁费证券化；（5）基础设施收费证券化；（6）门票收入证券化；（7）俱乐部会费收入证券化，等等ABS与MBSABS：信贷资产证券化MBS：房贷资产证券化产品MBS是ABS的一个特例，两者都属于信贷资产证券化产品。由于MBS有较大的市场，因此就将信贷资产证券化细分为房贷类和非房贷类两种产品，即MBS和ABS。第四节中国资产证券化市场的发展情况一、基本情况1、现实需求其一：从1997年到2003年，房贷的增长迅速，如果房地产行业出现问题，银行将面临巨大的风险。其二：我国银行业开始走向国际，资本充足率必须满足巴塞尔协议的最低要求。目前，我国银行的信贷规模每年都以20%到30%的速度增长，资本充足率会越来越低。当资本充足率低于8%时，银行将不能对外贷款。如何解决这一矛盾呢？国外的经验主要是通过资产证券化的方式来解决这一矛盾。首批试点的是国家开发银行信贷资产支持证券(ABS)和建设银行的住房抵押贷款证券化(MBS)。专题：资产证券化及其产品——以美国次级债为例一、资产证券化的理论基础二、美国次级债产品