第6章 个人住房抵押贷款

《房地产金融》第六章个人住房抵押贷款2本章目录第一节个人住房抵押贷款概述第二节个人住房抵押贷款的相关计算第三节个人住房抵押贷款的合同关系第四节个人住房抵押贷款的业务流程第五节个人住房抵押贷款的若干问题3第一节个人住房抵押贷款概述贷款担保贷款信用贷款质押贷款抵押贷款保证贷款一、个人住房抵押贷款的概念41.抵押贷款第一节个人住房抵押贷款概述抵押贷款通常是指借款人(个人或法人)以自己或第三人现有的不动产为担保而向银行申请贷款的行为。抵押贷款的特点：(1)抵押物既可以是房地产，也可以是其他财产(2)抵押物既可以是自己的，也可以是他人的(3)抵押物是现有的财产(4)贷款用途多样，但通常不得用于权益性投资(5)抵押物价值通常需要评估//52.个人住房抵押贷款第一节个人住房抵押贷款概述个人住房抵押贷款特指购房人将其所要购买的房地产抵押给银行，从银行贷款后用于支付所要购买的房地产，购房人按约定还本付息，还清后解除抵押。个人住房抵押贷款的特点：(1)抵押物就是其所要购买的房地产(2)抵押贷款只能用于购买房地产(3)办理抵押的房地产不转移占有关系//6一次性付款和抵押贷款购房的比较第一节个人住房抵押贷款概述一次性付款购房的优点：(1)节省利息支出；(2)购房后没有定期的经济压力；(3)转手容易。一次性付款购房的缺点：(1)一次性付款压力大；(2)资金沉淀，机会成本较高。抵押贷款购房的优点：(1)提前消费；(2)可将资金用于其他投资。抵押贷款购房的缺点：(1)还款压力大，心理负担重；(2)变现较慢。//7第一节个人住房抵押贷款概述个人住房抵押贷款在我国通常被称为“按揭”。“按揭”一词的来源有两种说法：(1)按揭是英文“Mortgage”的粤语音译，本意是抵押，后于20世纪90年代从香港引入内地房地产市场并逐渐流行，现成了“个人住房抵押贷款”的俗称。(2)“按揭”是个组合词，“按”的意思是“抵押”，“揭”的意思是“解押”。//8第一节个人住房抵押贷款概述发展个人住房抵押贷款业务的好处：(1)对个人：提前改善居住条件。(2)对开发商：提前回笼资金，促进房地产业繁荣。(3)对银行：扩大业务，增加利润(优质资产)。//9二、个人住房抵押贷款的类型1.按照贷款性质划分第一节个人住房抵押贷款概述(1)商业贷款(商业银行发放)(2)公积金贷款(政策性贷款，公积金管理中心负责运作)(3)组合贷款(公积金贷款+商业贷款)//102.按照房地产类型划分第一节个人住房抵押贷款概述(1)“一手房”抵押贷款“一手房”是指初次交易的房地产，包括期房和现房。因此又分为现房抵押贷款和期房抵押贷款两类。(2)“二手房”抵押贷款“二手房”是指已经取得房屋所有权证和土地使用权证，在二级市场上合法交易的住房和商业用房。//11相关概念——期房和现房第一节个人住房抵押贷款概述期房是指房地产开发商从取得商品房预售许可证至取得房地产权证(大产证)期间的商品房。期房在港澳地区被称做为“楼花”。现房是指消费者在购买时具备入住条件的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证(房产证和土地使用证)的商品房。//122.按照房地产性质划分第一节个人住房抵押贷款概述(1)商品房抵押贷款(2)经济适用房抵押贷款(3)其他政策性住房抵押贷款(房改房、两限房等)//13三、个人住房抵押贷款的期限第一节个人住房抵押贷款概述个人住房抵押贷款的期限最长不超过30年，目前贷款期限10-20年的较为常见。此外，银行还要结合贷款申请人的年龄来确定贷款期限。贷款申请人贷款时的年龄与贷款期限之和通常不超过其法定退休年龄(男性60周岁，女性55周岁)。//14四、个人住房抵押贷款的额度第一节个人住房抵押贷款概述个人住房抵押贷款的额度最高不超过所购房价的80%，通常最高为70%，即首付款比例要达到30%。个人住房抵押贷款的最高额度经常根据市场情况调整。中国人民银行规定从2008年10月27日起，商业性个人住房抵押贷款的最低首付款比例调整为20%。为抑制炒房，2010年4月，国务院决定将购买商品住房的首付款比例调整到30%及以上，对购买第二套(含)以上住房的，要求首付比例不得低于50%。//15五、个人住房抵押贷款的利率我国个人住房抵押贷款实行浮动利率，对已经发生的贷款，利率调整的当年仍执行调整前的利率，并于利率调整的次年1月1日起执行新的利率。第一节个人住房抵押贷款概述贷款利率(2010年10月20日起)贷款年限1年2年3年4年5年5年以上公积金贷款3.504.05商业贷款(基准利率)5.565.605.605.965.966.14商业贷款(下浮15％)4.734.764.765.075.075.22商业贷款(下浮30％)3.893.923.924.174.174.30商业贷款(上浮10%)6.126.166.166.566.566.7516六、个人住房抵押贷款的担保第一节个人住房抵押贷款概述(1)现房——以所购买的房地产为担保(抵押形式)。(2)期房——由房地产开发商提供阶段性担保(以保证形式)，担保期限为贷款发放之日起至购房者取得房地产权属证书并办妥房地产抵押登记为止。//17七、个人住房抵押贷款的违约处理第一节个人住房抵押贷款概述(1)借款人逾期还款，银行按逾期天数加收逾期额万分之四的罚金，连同应偿还的贷款本息一并计收。(2)借款人连续几期没有偿还贷款本息或贷款合同期满没有还清全部贷款本息的，银行有权将抵押的房地产拍卖、变卖并就价款优先受偿，或经借款人同意直接折价受偿，或由担保人代为归还贷款本息。(3)借款人提前还贷(详见第四节)。//18八、个人住房抵押贷款的偿还方式第一节个人住房抵押贷款概述根据中国人民银行《个人住房担保贷款管理办法》的规定，贷款期限在1年期以内(含)的，实行到期一次还本付息，利随本清。对于贷款期限在1年期以上的，大多采用按月分期偿还本息的方式。按月分期还款的方式有等额本息、等额本金、等比还款、等差还款等方式，其中以等额本息最为常见。银监会规定借款人的房地产支出(月还款额+物业管理费)占其可支配收入的50%以下，否则应增加共同借款人或延长贷款期限或减少贷款额度等。//19第一节个人住房抵押贷款概述等额本息还款法即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。每月还款额固定，但本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。//1.等额本息还款方式20第一节个人住房抵押贷款概述等额本息还款的特点：(1)客户还贷压力均衡；(3)贷款人操作相对简单，方便安排收支；(4)还款总利息较其他还款法要高。等额本息还款的适用：经济收入比较稳定，或对自己未来的工作及未来经济状况有信心的购房者。//21第一节个人住房抵押贷款概述等额本金还款法即借款人每月按相等的金额偿还贷款本金，每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清，两者合计即为每月的还款额。每期还款额中的本金都相同，偿还的利息逐月减少。//2.等额本金还款方式22第一节个人住房抵押贷款概述等额本金还款的特点：(1)前期支付的本金和利息较多；(2)后期还款负担逐月递减；(3)总的利息支出较低。等额本金还款的适用：收入较高或想提前还款的人群，或者适合生活负担会越来越重或预计收入会逐步减少的人使用。///23一、每月还款额的计算1.等额本息偿还方式第二节个人住房抵押贷款的相关计算RPRRRRRR……01234n-2n-1n1)1()1(nniiiPR式中，R是每月还款额(本金+利息)，i为贷款月利率(年利率/12)，P为贷款本金，n为贷款总(月)期数。//24第二节个人住房抵押贷款的相关计算【例1】某购房人向银行申请个人住房抵押贷款，贷款金额为50万，贷款期限为10年，贷款年利率为6%，若购房人按月等额本息还款，试计算每期还款额，前2期期末应当偿还的本金、利息及贷款本金余额。【解】(1)每期还款额R=P×[i×(1+i)n]÷[(1+i)n-1]=500000×[5‰×(1+5‰)120]÷[(1+5‰)120-1]=5551.03(元)//25第二节个人住房抵押贷款的相关计算(2)第一期应还利息=期初贷款本金余额×贷款月利率i=500000×(6%/12)=2500(元)第一期应还本金=月还款额-应还利息=5551.03-2500=3051.03(元)第一期期末(第二期期初)贷款本金余额=期初贷款本金余额-当期已还本金额=500000-3051.03=496948.97(元)//26第二节个人住房抵押贷款的相关计算(3)第二期应还利息=期初贷款本金余额×贷款月利率i=496948.97×(6%/12)=2484.74(元)第二期应还本金=月还款额-应还利息=5551.03-2484.74=3066.29(元)第二期期末(第三期期初)贷款本金余额=期初贷款本金余额-当期已还本金额=496948.97-3066.29=493882.68(元)依次类推，即可计算得到还款计划表。//272.等额本金偿还方式第二节个人住房抵押贷款的相关计算上式中，Rn是第n期的还款额(本金+利息)，Pn为第n期的应还本金，In为第n期的应还利息。nnnIPRNPPn/上式中，P为贷款本金总额，N为贷款总(月)期数。])1([nnPnPiI上式中，i为贷款月利率，n当期贷款期数。//28第二节个人住房抵押贷款的相关计算【例2】某购房人向银行申请个人住房抵押贷款，贷款额为50万元，贷款期限是10年，贷款年利率为6%，若购房人按月等额本金还款，试计算第一期和最后一期的还款额，以及相应的本金和利息。【解】每期应还本金Pn=500000÷120=4166.67(元)第一期应还利息=500000×5‰=2500(元)第一期还款额=4166.67+2500=6666.67(元)最后一期应还利息=[500000-(120-1)×4166.67]×5‰=20.83(元)最后一期还款额=4166.67+20.83=4187.50(元)//29二、提前还贷的相关计算提前还款分为提前结清贷款和部分提前还款。部分提前还款又分为合同还款日提前还款和非合同还款日提前还款两种。合同还款日提前还款是指在借款合同约定的还款日提前还款；非合同还款日提前还款是指在合同约定以外的任意时间提前还款。//第二节个人住房抵押贷款的相关计算30第二节个人住房抵押贷款的相关计算1.合同还款日提前还款【例3】某购房人向银行申请个人住房抵押贷款，贷款额为50万元，贷款期限是10年，贷款年利率为6%，按月等额本息还款，月还款额为5551.03元。若购房人在第二期还款日还款10万元，试计算第二期期末的贷款余额。假设提前还款后贷款期限及还款方式不变，则从第三期开始购房人每月还款额应该是多少？//31第二节个人住房抵押贷款的相关计算【解】根据例1，第二期期初贷款余额为496948.97元，第二期应还利息为2484.74元。提前还贷的10万元中包含有第二期应还利息，故该10万元中属于本金的是100000-2484.74=97515.26元。则第二期期末的贷款余额为496948.97-97515.26=399433.71元。第三期开始每月还款额=399433.71×[5‰×(1+5‰)118]÷[(1+5‰)118-1]=4489.46(元)//32第二节个人住房抵押贷款的相关计算2.非合同还款日提前还款【例4】某购房人向银行申请个人住房抵押贷款，贷款额为50万元，贷款期限是10年，贷款年利率为6%，若借款人按月等额本息还款，月还款额为5551.03元，贷款发放日为3月15日。购房人在第一期正常还款后，于5月5日还款10万元，从5月15日起恢复正常还款。试计算提前还贷后的贷款余额及第二期正常还贷(月还款额为5551.03元)后的贷款余额。//33第二节个人住房抵押贷款的相关计算【解】根据例1，第二期期初贷款余额为496948.97元，该期实际天数为30天，则截至到提前还款日的应还利息为496948.97×5‰×20/30=1656.50元。5月5日所偿还的10万元中包括本金和利息，其中贷款本金为100