第8章抵押贷款评估

21世纪房地产系列教材房地产估价（第二版）曲卫东叶剑平编著房地产估价（第二版）21世纪房地产系列教材第八章抵押贷款评估学习指导重点掌握抵押贷款评估的概念、内涵、评估特点、方法和流程，并理解市场法、成本法和收益法在抵押贷款中的具体应用，领会在抵押贷款评估中如何把握价值风险因素。房地产估价（第二版）21世纪房地产系列教材资产价格泡沫中银行与房地产部门的相互影响图房地产估价（第二版）21世纪房地产系列教材8.1评估的价值类型与目的8.1.1抵押贷款评估的价值类型1.市场价值针对市场价值概念内涵的争论焦点：以现金或可折算为现金的方式计量还是以非现金方式计量；房地产权益还是房地产实体；价格还是最高价格；最可能价格还是最高价格；均衡价格还是市场价值。市场价值是在自愿买方与自愿卖方都精明、谨慎行事且不受任何强迫的情况下，对双方在一定范围的交易活动中通过适当的市场行销方式所成交的一宗房地产在估价期日的估计数额。房地产估价（第二版）21世纪房地产系列教材8.1评估的价值类型与目的8.1.1抵押贷款评估的价值类型1.市场价值市场价值的特性1.市场价值是客观价值，不是主观价值。2.市场价值是价值范围，不是价值点。3.市场价值是时点价值，不是持续价值。房地产估价（第二版）21世纪房地产系列教材8.1评估的价值类型与目的8.1.1抵押贷款评估的价值类型2.抵押贷款价值新巴塞尔资本协议补充文件：抵押贷款价值是通过银行所聘请的不直接涉及银行贷款决定的外部或内部估价师，采取保守和谨慎的方式，在考虑到待评估房地产未来出售的可能性，顾及房地产长期的和持续的特征、正常的和当地的市场情况、房地产的当前用途和可能的用途改变等条件下，评估出来的房地产的客观价值。投机性因素不予以考虑。抵押贷款价值应以透明、清楚的方式表达。国际评估准则：强调：抵押贷款价值是非市场价值，是风险估价中的概念，在估价过程中一定要明确区分市场价值和抵押贷款价值。房地产估价（第二版）21世纪房地产系列教材8.1评估的价值类型与目的8.1.1抵押贷款评估的价值类型2.抵押贷款价值抵押贷款价值不同于市场价值的三个显著特征：安全性。保守性。持续性。房地产估价（第二版）21世纪房地产系列教材8.1评估的价值类型与目的8.1.1抵押贷款评估的价值类型2.抵押贷款价值抵押贷款价值和市场价值的比较房地产估价（第二版）21世纪房地产系列教材8.1评估的价值类型与目的8.1.1抵押贷款评估的价值类型3.对市场价值和抵押贷款价值作用的认识市场价值是一个时点价值的概念，其暂时性与抵押贷款所需要的持续性之间构成了一组矛盾，因此可引入抵押贷款价值作为持续价值类型市场价值主要是根据估价期日以前的市场状况来进行评估的，这一点也不符合银行所期望的综合考虑在贷款期间内的市场风险和发展趋势对抵押房地产的将来价值的评估要求。而这些目标在抵押贷款价值定义中则有清晰的表述。房地产估价（第二版）21世纪房地产系列教材8.1评估的价值类型与目的8.1.1抵押贷款评估的价值类型3.对市场价值和抵押贷款价值作用的认识认识市场价值和抵押贷款价值在抵押贷款评估中的作用：1.市场价值反映了银行的资产账面价值，为同一时期银行抵押贷款业务与房地产领域的横向比较提供了基础。2.市场价值是抵押房地产于估价时点上在市场中可能实现的交换价值。3.抵押贷款价值可以作为银行会计计量的参考，有利于增强银行的财务安全性。4.抵押贷款价值可以作为银行审计的参考，便于银行加强对抵押贷款的监控和管理。5.抵押贷款价值可以作为银行进行贷款风险评级的基础，有利于量化风险，建立银行内部的风险预警机制。房地产估价（第二版）21世纪房地产系列教材8.1评估的价值类型与目的8.1.2抵押贷款价值评估的目的房地产抵押是出于为债务人如期履行债务提供物质担保的需要。对房地产进行评估的目的在于为抵押行为双方提供房地产的抵押贷款价值。抵押贷款价值对抵押人来说，代表他能够取得的贷款额度。对于抵押权人来说，则反映了作为抵押担保物的房地产所起到的债务履行担保的程度。因此，抵押贷款价值代表了房地产抵押权益价值，它不是市场价值或清算价值。抵押贷款价值与市场价值之比，可以反映作为抵押担保物的房地产风险的大小。这一点对于银行信贷部门量化研究信贷风险具有很好的启示意义。房地产估价（第二版）21世纪房地产系列教材8.2抵押贷款评估中的收益法8.2.1评估原则1.预期原则2.变动原则房地产估价（第二版）21世纪房地产系列教材8.2.2适用和限制条件直接资本化法和报酬资本化法的优劣对收益方法的选取主要取决于可获得市场数据的充足性和可靠性。在市场数据充分的情况下，上述两种方法都是可行的。在能够从市场上获得具有相似预期收益的大量可比实例的情况下，运用直接资本化法更为有效；而在市场上缺乏足够数量的可比实例的情况下，评估人员有可能通过确定合适的报酬率而提供一个更为准确的评估结果，因此报酬资本化法可能会更为可靠。房地产估价（第二版）21世纪房地产系列教材8.2.3评估方法和程序1.直接资本化法1.单轨制的直接资本化法2.图房地产估价（第二版）21世纪房地产系列教材8.2.3评估方法和程序1.直接资本化法2.双轨制的直接资本化法3.图房地产估价（第二版）21世纪房地产系列教材8.2.3评估方法和程序2.报酬资本化法又称现金流量分析法，即DCF法，是通过预测房地产在典型持有期内（一般为5~15年）的预期收益和现金流量，通过适当的资本报酬率将持有期内的现金流转化为评估现值的收益估价方法和技术。计算思路：根据待评估房地产的历史收益情况和市场上类似房地产的收益变动情况，预测房地产在持有期间（一般为5~15年）的收益现金流量，选取适当的报酬率。报酬率反映了投资人在持有房地产期间所要求的利润率，而收益率代表的是某一年收益与其房地产价值的关系。报酬率与收益率虽然在量上有可能一致，但两者的内涵却是截然不同的。房地产估价（第二版）21世纪房地产系列教材8.2.4评估中主要参数设定原则分析1.运营收益（以租金为代表形式）1.对租金的界定租金是出租人和承租人就房地产租赁事项达成协议，并在租约中体现出的反映出租人权益或承租人义务的货币化度量。按照出租人和承租人的约定不同，租约合同又可以分为总租约、净租约和绝对净租约。租金面积一般可以分为净使用面积、净出租面积和总建筑面积。对估价而言，租金可分为合同租金和市场租金。房地产估价（第二版）21世纪房地产系列教材8.2.4评估中主要参数设定原则分析1.运营收益（以租金为代表形式）2.运营收益的求取原则房地产年收益应是产生于房地产或由房地产本身所带来的现金流入，而不包括由动产、无形资产等非房地产权利或其他特殊经营管理优势所带来的收益。房地产收益可以分为各种类型，如毛收益、净收益、税前收益、税后收益等。这些要根据所收集的有关房地产运营成本与费用、资本化率等资料情况，选取适宜的收益类型和相应的资本化率进行计算。房地产收益应着眼于未来收益。对历史资料的研究和当前市场租金的借鉴，只是提供了对收益进行合理预测的依据，这也是市场分析预测存在的主要原因之一。房地产估价（第二版）21世纪房地产系列教材8.2.4评估中主要参数设定原则分析1.运营收益（以租金为代表形式）2.运营收益的求取原则针对房地产抵押贷款评估投资型物业自用型物业房地产估价（第二版）21世纪房地产系列教材8.2.4评估中主要参数设定原则分析2.运营成本房地产运营成本根据是否随房地产一般可分为固定成本和可变成本两类（以写字楼物业为例）表房地产估价（第二版）21世纪房地产系列教材8.2.4评估中主要参数设定原则分析3.现代化风险现代化风险是指为了保证现有租金水平，必须时刻保持建筑物在物理上和功能上的使用状况，例如实施比较大的维修和改造等。通常而言，现代化风险主要受三大因素的影响，即装修时尚程度、建筑物陈旧状况和建筑物集聚程度。表房地产估价（第二版）21世纪房地产系列教材8.2.4评估中主要参数设定原则分析4.资本化率单轨制评估中的综合资本化率（R0）双轨制评估中的土地资本化率（R1）和建筑物资本化率（RB）房地产估价（第二版）21世纪房地产系列教材8.2.5案例分析【例8—1】某人以一栋写字楼作为抵押物，向银行提出贷款申请。根据需要对该写字楼进行抵押贷款评估，评估基准日为2003年1月1日。该写字楼的出租情况和成本数据为：出租面积为6800m2，剩余使用年限为40年，市场租金为10元/m2·月。租约关系如下：表房地产估价（第二版）21世纪房地产系列教材8.2.5案例分析【例8—1】其他数据如下：管理成本为2.5元/m2·月，维护成本为6元/m2·月，租金损失风险取净冷租金的3％，房地产资本化率为6％。评估思路：运用直接资本化法对该写字楼的市场价值和抵押贷款价值进行评估。房地产估价（第二版）21世纪房地产系列教材8.3抵押贷款评估中的成本法8.3.1评估原则1.替代原则2.均衡原则3.外部性原则房地产估价（第二版）21世纪房地产系列教材8.3.2适用和限制条件成本法适用于对土地价值稳定且能够达到最高最佳使用的抵押房地产进行价值评估。同时成本法也适用于对较为特殊并在市场上较少交易的抵押房地产进行价值评估。由于成本法以两条线为原则，土地价值和建筑物价值的确定都很重要。房地产估价（第二版）21世纪房地产系列教材8.3.3评估方法和程序1.“两条线”评估思路和方法成本法以两条线的方式，分别计算土地和附属建筑物的价值，两者价值之和即为待评估房地产的市场价值。对土地市场价值的求取需要在假设为空地情况下确定最高最佳使用：市场比较法、收益资本化法、基准地价修正法及其他衍生方法。对建筑物成本的测算：首先确定采用重建成本还是重置成本，再选取测算方法——1、测算建筑物总成本扣减从实体、功能、经济三方面估算的建筑物折旧，再经过考虑其他价值增减因素的调整，最终得到建筑物的价值；2、测算建筑物的单位成本，用建筑面积乘以重置单价求取建筑物价值。房地产估价（第二版）21世纪房地产系列教材8.3.3评估方法和程序2.评估程序1.总成本法房地产估价（第二版）21世纪房地产系列教材8.3.3评估方法和程序2.评估程序2.单位成本法房地产估价（第二版）21世纪房地产系列教材8.3.4评估中主要参数设定原则分析1.重置单价建筑物重置单价为按估价时点的价格水平，采用估价时点的建筑材料和现行的建筑技术、设计和布局，建造与估价对象具有相同效用的全新状态的建筑物每单位面积（通常为平方米）的正常价格。重置单价是通过选取市场相似建筑物作为可比实例，然后进行各项价值修正而获得的。选取可比实例的标准：（1）建筑物反映了地基的最高最佳使用状态；（2）最近完工的新建建筑物；（3）市场供求基本均衡；（4）土地价值稳定且相对容易测算；（5）建筑用途和类型一致。房地产估价（第二版）21世纪房地产系列教材8.3.4评估中主要参数设定原则分析1.重置单价在抵押房地产的市场价值评估中，建筑物重置单价对可比实例成本单价的修正因素通常可以从以下几个方面进行考虑：市场条件修正。实体差异修正。区位条件修正。间接成本和经营利润修正。房地产估价（第二版）21世纪房地产系列教材8.3.4评估中主要参数设定原则分析1.重置单价在抵押贷款评估中，建筑物重置单价修正因素需要注意的方面主要有：1.对可能影响建筑物价值的当前和长期风险进行全面分析、预测。2.结合金融政策和货币价值波动等的影响，以及经济周期和房地产周期变动预测，对未来的市场情况进行预测。3.房地产权益价值修正。4.对建筑物价值应适当并审慎地以按照较低标准确定的建筑成本为基础进行。5.特殊的建筑物组成部分（如电梯、空调设备、汽车入口坡道等）以及外部设施（如镶嵌材料、庭院加固所铺石块、绿化设施等）应另外进行评估，其前提条件是全部所有者和租客都使用这些设施。房地产估价（第二版）21世纪房地产系列教材8.3.4评估中主要参数设定原则分析2.建筑物安全折扣建筑物安全折扣是在抵押贷款评估中，用于测算待评估房地产总折旧率的一个重要参数。求取