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第九章抵押贷款的二级市场房地产抵押贷款是支撑房地产市场发展的重要条件。随着房地产抵押贷款规模的不断扩张，其风险性也越来越突出，即贷款银行的不良资产的规模和比例有可能越来越大，这无疑会对房地产市场和房地产产业的发展带来极其不确定的负面影响。因此，尽量减低个人住房抵押贷款所隐含的风险，是房地产金融发展必须解决的重要课题，而通过二级市场运作来实现上述目的，是一种非常不错的选择。也是房地产金融市场化发展的重要内容。l房地产抵押贷款的初级市场与二级市场l房地产抵押贷款二级市场的运作l房地产抵押贷款二级市场的条件第一节房地产抵押初级市场和二级市场房地产抵押贷款是房地产金融的重要组成，其规模大小、运行是否健康、风险程度高低等，对房地产市场和房地产业的发展都有举足轻重的作用。适当地进行市场化运作，可以扩大规模，推进借贷各方更好地利用资金，提高资金使用效率，降低经营者风险，是房地产金融发展的方向。从初级市场向二级市场推进，是最自然的发展策略，对房地产业的发展具有重要的现实意义。一、房地产抵押初级市场1.概念所谓房地产抵押的初级市场就是对房地产抵押贷款的市场化描述，即从市场的角度看房地产抵押贷款。2.结构主体：借款人（抵押人、购房者）贷款银行（抵押权人）客体：房屋关系：以房屋为抵押物、贷款额为标的的债务债权的合同关系3.特点•大量的借款人，少数的贷款银行；•集中的放款，长期持续的还贷；•短时间的调查取证交易，长时间的债权债务抵押风险。二、房地产抵押二级市场1.概念房地产抵押二级市场是指买卖房地产抵押贷款债权的市场。其具体运作是：房地产贷款银行将不同的房地产贷款债权卖给一定的机构，而机构再将其集中整合包装，打包成一份一份的标准化金融产品，出卖给不同的投资者。2.结构贷款银行出卖债权，房地产抵押二级市场集成商买入债权再将其零售给金融市场的分散化投资者。3.特点将沉淀的财产债权转换成金融投资工具；将银行集中承担的风险分散转移给广大的金融投资者；将长期的债权债务转换成为短时间的金融产品买卖；将不同大小的债权转换成为标准化的小额金融产品。小结：一级市场与二级市场的关系初级市场二级市场房地产购买者证券投资者抵押贷款银行二级市场集成机构抵押借款金融产品现金债权交换现金流三、美国房地产抵押二级市场的发展目前，美国的房地产抵押贷款的二级市场是全球规模最大、发展水平最高、体制建设最完善、产品最丰富、成交最活跃的市场，其发展经历了三个基本阶段：1.萌芽阶段美国房地产抵押二级市场的萌芽在20世纪50年代之前，有两个很值得借鉴的做法：•政府成立权威的保险和担保机构，促进住房抵押贷款的标准化，为二级市场的发展创造条件。•尝试建立二级市场运营机构，不断总结经验教训，逐步完善体制建设，为下阶段的大发展创造了更好的体制环境和市场条件。2.发展阶段1954—1968年美国房地产抵押二级市场发展阶段。其做法是在前阶段实验的基础上，由国会制定法案，授权联邦全国抵押协会开展相关工作：•加强联邦住宅管理局FHA和联邦退伍军人管理局VA担保或保险的抵押债权在二级市场买卖；•从事特殊支持项目的管理；•管理以前的抵押贷款，并在必要时进行清算。经过一段时期的发展，最终取得了两个重要成果——•使抵押贷款利息与债券利息相近；•促进了抵押贷款市场的流动性。3.成熟阶段1968年美国通过了《住宅和城市发展法》，使抵押二级市场法制化并趋于成熟。根据该法案，联邦全国抵押协会分为政府全国抵押协会GNMA和联邦全国抵押协会，把政府的重要作用由GNMA来行使，促进了二级市场的迅猛发展。1970年后又通过了《紧急住宅融资法》，成立了更多的二级市场金融产品集成商，推出了更多的金融产品，逐步形成全国性的抵押二级市场。目前，住房抵押债券已发展成为仅次于美国国债的第二大债券品种。四、房地产抵押二级市场的功能从美国的经验和一些国家的具体实践来看，房地产抵押二级市场是以社会经济发展为存在前提。同时，房地产抵押二级市场的发展对房地产金融业务的发展和市场化具有十分重要的意义。房地产抵押二级市场的主要功能体现为以下几个方面——1.满足贷款银行的需求在房地产抵押贷款的初级市场，贷款银行是放款人、债权人、抵押权人，而在二级市场则成为债权的出卖者、资金的融通者。贷款银行将大量分散的债权转换成为大量的现金流，既降低了债权风险，又将沉淀资产盘活，提高了流动性，保证了放款的足够资金储备，增强了抵御各种风险的能力，对房地产市场的发展必然会形成连锁反应。2.满足投资者的投资需求房地产抵押债权经过二级市场金融产品集成商的集成后，风险性大大下降（因为有政府的权威保证），流动性又大大提高，其与一定的实体性资产——抵押物业紧密联系的特点，进一步降低了持有风险，而比一般储蓄存款高得多的利息收益成为其吸引各种机构投资者的重要卖点。因此，房地产抵押二级市场的发展能够很好地适应投资者的投资需求，是金融市场化发展的重要方向。3.对房地产市场的稳定和推进作用房地产抵押二级市场的发展，为放款银行创造了大量持续不断的资金来源，从而为其增加放款规模提供了资金保证。自然就对房地产市场需求提供了一种重要的支撑——借款人更容易借到希望的款项，购买理想的住房，也就大大促进了房地产市场的消费需求，对房地产业的发展具有非常强大的推进。即使在经济不太景气情况下，也能够保证有足够的购房者的购房需求，来支持和稳定房地产市场。第二节房地产抵押二级市场的运行房地产抵押二级市场的形成发展必须具备非常合适的条件，而其中最基本的是政府的作用。离开政府，就没有房地产抵押二级市场。可以说，房地产抵押二级市场的运行就是在政府的直接作用下进行的。房地产抵押二级市场的运行，具体内容包括以下几个方面——一、政府广泛的参与政府的广泛参与一方面提高了市场参与者的信心，另一方面加强了对市场的调节，使房地产抵押二级市场可以在一定的体制环境和良好的社会预期下运行。政府的广泛参与具体包括——1.加强法制化管理•制定法律法规•提供保险保证•维持市场秩序•维护参与者利益2.推进市场标准化建设现代金融市场产品越来越要求标准化，房地产抵押二级市场的发展当然也需要按照标准化的原则来组织、开发和建设，而政府在这方面的重要作用就是制定标准化规则，提供标准化管理程序，引导集成商开发更多针对不同需求的金融创新产品，使房地产抵押二级市场活力长久，交易成本降低，风险更加分散。3.形成市场中介服务的政府化美国政府成立了很多官方和半官方机构，充当市场的中介。一方面，从事抵押债权的担保或保险，从而增强抵押贷款的安全性、流动性，稳定市场；另一方面，借助政府强大的经济后盾，在市场中既充当买者，又充当卖者，调节二级市场的资金供应，实现对市场的有机调控。“房利美”二级市场运行图房利美抵押贷款银行抵押贷款购房者金融市场投资者债权股票抵押贷款债权抵押贷款债权证券抵押贷款债权二、住房抵押债权证券化的运行方式市场参与者——债券发行者：放款银行、中介机构债券购买者：投资者市场交易品种——各种形式的债券或者股票1.住房抵押债权证券化运作的结构P230，图9—32.住房抵押债权证券化运作的基本环节•抵押债权直接出售给投资者•通过中介将债权出售给投资者•担保打包销售证券•银行将抵押债权出售给政府中介机构再转售给投资者•抵押债权债券与债券的交换•中介机构公司型债券与股票的发行三、住房抵押贷款债权证券在证券市场上交易的品种一般都相当多，如股票、债券、国债、基金等。目前，美国房地产抵押债权证券主要产品是各种债券，包括四种基本类型——1.传递证券传递证券又称帕斯鲁证券。发行机构（即金融产品集成商）只起中介作用，将抵押贷款借款人偿还的本息直接交给证券持有人。投资者事实上是持有整个贷款组群的一定比例的所有权和分红收益权。目前，是二级市场最主要的品种。2.抵押担保债券抵押担保债券是由发行者先建立一个抵押贷款组群，然后向投资者出售，到期日以前按期支付利息，到期时一次过偿还本金。3.抵押担保传递债券抵押担保传递债券是介于传递与抵押担保债券之间的中间产品。4.抵押担保证券抵押担保债券将抵押贷款按照期限的长短分为短期、中期和长期三种不同组群，将借款人偿还的本息传递给债券持有人——投资者。第三节抵押贷款证券化的条件抵押贷款的二级市场事实上就是抵押贷款的证券化，是房地产金融证券化的重要形式。抵押贷款证券化是金融业发展的重要表现，是金融产业化发展的重要标志之一。其形成、运行、发展需要非常独特的条件，包括产权、市场、法律、技术等方面的综合和配合。一、抵押贷款证券化对社会经济的影响住房抵押贷款证券化的运行包括两个相互连通的过程：一是贷款银行将抵押贷款债权出售给集成商，二是集成商将买来的债权集中打包再分割成小额金融债权产品出售给证券投资者。由于相关的债权等规模大、时间长、对象复杂，运行起来一定会产生很多相互制约和相互影响的关系，从而表现出其作用的独特性，即抵押贷款的证券化对房地产业、国民经济的各个方面都会有非常重要的作用。1.证券化对金融市场的影响抵押贷款证券化对金融市场的影响包括：•增加银行资金的流动性，降低银行风险•增加银行的有效贷款规模，创造更多市场需求•增加资金盈余者的投资渠道，减少银行的吸存压力•形成财富的“马太效应”，拉动消费和推动经济发展2.证券化对房地产市场的影响抵押贷款的证券化极大地增加了银行实际控制资金数量，可以为房地产业的发展创造更多的开发资金和消费资金，在供给和需求两个方面支撑市场发展，使房地产业的发展更具活力，对国民经济形成更有力的支持。3.证券化对国民经济的影响抵押贷款证券化对国民经济的影响是相当广泛和持久的，既有正面的、好的影响，也可能产生负面的、不好的影响。具体来讲——正面作用：•增强资金使用效率•在供给和消费两个方面形成对房地产的强力作用•降低贷款银行的经营风险负面作用：•加剧金融市场的无效竞争•扩大贫富差距•积聚“符号经济”的泡沫风险二、抵押贷款证券化需要的社会经济条件抵押贷款证券化需要健全的产权、法律等方面的条件，需要大量的市场参与者，需要成熟的理性的决策者的积极参与，而其中最基本的是与房地产有关的金融业务的正常、健康和达到一定规模的发展，具体来讲包括——1.成熟的房地产市场成熟的房地产市场是使房地产金融交易达到合法、有序、正常运行的前提。房地产的交易达不到一定的规范要求，交易标的就难以做到合法、合规，交易过程及由此而达成的关系就具有很突出的不确定性，相关主体就有较大的可能承担巨大风险，特别是抵押的房屋产权及与其相连的抵押权就没有真正意义上的保证，相应的债权自然就是高风险的债权，其交易的风险当然也就非常高，以其为中介而形成的金融产品就不会有市场需求。2.成熟的证券市场成熟的金融证券市场，能够保证股票、证券等金融产品的价格公平、合理，保证价格的形成是在市场参与者的自由选择下实现，避免了市场操控。相反，如果证券市场不规范、成熟，必然会产生功能不全、管理不规范、投机性特强、价格形成不合理和波动大等体制化风险，就非常难以保证抵押贷款证券的持续、正常交易，市场参与者的积极性当然就不会很高。3.成熟的抵押贷款市场成熟的抵押贷款市场要求市场参与者多而且积极参与，包括放款银行多、运作规范、抵押贷款基本是执行标准化合同，特别是贷款类型应主要为抵押贷款。因为这样才能使贷款债权能够方便地转换为标准化债券。质押或保证贷款是不能方便地转换为标准化债权的，当然就不能进行二级市场运作。因为这种债权关系不是直接建立在购买的住宅价值之上的，保证人的财产、信誉和质押物的价值都会发生变化，与之相联系的关系当然也会发生相应的变化，从而使得其中的债权债务关系就非常难以规范和严格。4.统一的担保机构成熟的抵押贷款还有一个重要条件，就是贷款需要统一的保证，而不是个别化、个性化的保证。由统一的机构进行担保，发生纠纷需要进行法律程序的成本就可以很低，相应的贷款就可以标准化，债权关系也变得特别明晰，交易和转换都变得方便、简单、容易，相应的风险就可以大大降低，债权交易自然就顺畅和简化了。三、推行抵押贷款证券化应做的工作对比上述条件，从我国的实际出发，要推行抵押贷款二级市场运作，必须做好两个方面的基础工作——1