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万科企业股份有限公司2010年第一季度报告公告编号：〈万〉2010-016§1重要提示1.1本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。1.2没有董事、监事、高级管理人员对本报告内容的真实性、准确性、完整性无法保证或存在异议。1.3王石主席、宋林副主席、王印董事、蒋伟董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权郁亮董事代为出席并行使表决权；徐林倩丽独立董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权李家晖独立董事代为出席并行使表决权；李小加独立董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权齐大庆独立董事代为出席并行使表决权。1.4公司本季度财务会计报告未经审计。1.5公司董事会主席王石，董事、总裁郁亮，执行副总裁、财务负责人王文金声明：保证季度报告中财务报告的真实、完整。§2公司基本情况2.1主要会计数据及财务指标（单位：人民币元）注：1.以上计算指标所用的净资产、净利润分别指归属于母公司所有者权益和归属于母公司所有者净利润。2.以上净资产收益率、扣除非经常性损益后的净资产收益率，均按照加权平均计算方法计算得出。本报告期末上年度期末增减变动（％）总资产148,395,955,756.86137,608,554,829.397.84%归属于母公司所有者权益38,979,193,609.7537,375,888,061.144.29%股本10,995,210,218.0010,995,210,218.00-每股净资产3.553.404.41%报告期上年同期增减变动（％）归属于母公司所有者净利润1,126,579,449.19768,764,018.9846.54%经营活动产生的现金流量净额(6,800,224,121.57)3,684,640,137.20-284.56%每股经营活动产生的现金流量净额(0.62)0.34-282.35%基本每股收益0.100.0742.86%稀释每股收益0.100.0742.86%净资产收益率2.94%2.38%增长0.56个百分点扣除非经常性损益后的净资产收益率2.82%2.39%增长0.43个百分点2（单位：人民币元）非经常性损益项目年初至报告期期末金额非流动资产处置收益1,904,845.85出售、处理部门或投资单位收益58,914,391.17持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益(1,082,691.69)除上述各项之外的其他收入7,757,088.87所得税影响额(15,336,904.14)少数股东权益影响额(3,668,018.99)合计48,488,711.072.2报告期末股东总数及前十名无限售条件流通股股东持股情况表截止2010年3月31日，公司股东总人数为1,539,514户（其中A股1,500,796户，B股38,718户）。报告期末股东总数1,539,514前十名无限售条件流通股股东持股情况股东名称（全称）期末持有无限售条件流通股股份数量种类华润股份有限公司1,619,094,766A股中国人寿保险股份有限公司－分红－个人分红-005L-FH002深177,121,543A股易方达深证100交易型开放式指数证券投资基金152,177,373A股刘元生133,791,208A股融通深证100指数证券投资基金99,982,991A股TOYOSECURITIESASIALIMITED-A/CCLIENT.87,203,996B股HTHK/CMGFSGUFP-CMGFIRSTSTATECHINAGROWTHFD82,406,712B股内藤证券株式会社68,340,132B股万科企业股份有限公司工会委员会67,168,517A股嘉实沪深300指数证券投资基金62,061,211A股截止2010年3月31日，公司总股数10,995,210,218股，其中A股9,680,254,750股，B股1,314,955,468股。2.3报告期末前十名公司债券持有人持债情况（1）前10名08万科G1债券持有人的名单和持有量序号持有人持债张数1新华人寿保险股份有限公司－分红－个人分红-018L-FH002深5,548,2622中油财务有限责任公司4,157,6623中国太平洋保险（集团）股份有限公司3,433,3124中国人寿保险股份有限公司2,619,0425中国平安人寿保险股份有限公司－传统－普通保险产品2,218,7276中国人寿财产保险股份有限公司－传统－普通保险产品1,820,0007中国石油天然气集团公司企业年金计划－中国工商银行1,010,5698中国人寿养老保险股份有限公司－自有资金1,000,00039中国财产再保险股份有限公司776,16210中国平安财产保险股份有限公司－投资型保险产品751,630（2）前10名08万科G2债券持有人的名单和持有量序号持有人持债张数1工银瑞信基金公司－工行－特定客户资产2,385,9952工银瑞信信用添利债券型证券投资基金2,346,4503中国机械进出口（集团）有限公司1,946,6894全国社保基金二零六组合1,431,0655富国天丰强化收益债券型证券投资基金1,364,7006华夏策略精选灵活配置混合型证券投资基金970,6097全国社保基金八零一组合959,7788中国石油天然气集团公司企业年金计划－中国工商银行765,5649全国社保基金二零四组合735,44210嘉实稳健开放式证券投资基金709,998§3管理层讨论与分析报告期内，同比去年较低的基数，全国商品住宅市场继续保持增长。1-3月份，全国商品住宅销售面积增长34.2%，商品住宅销售额增长55.2%。从成交面积与新增批售面积情况来看，一季度主要城市的市场供需关系正逐步得到缓解，但库存水平仍处在历史低位。09年下半年以来，各地市场走势明显分化。由于全国的资产配置需求集中于少数热点城市，导致其房价涨幅远高于全国整体。进入2010年后，受供需关系持续紧张、市场预期不断高涨等因素的影响，部分热点城市再度出现恐慌性购房的局面。相比之下，以自住需求为主的多数二三线城市总体上表现得更为稳定。但在热点城市市场情绪的带动下，近期部分二三线城市也开始出现市场升温的迹象。为遏制部分城市房价过快上涨的现象，政府连续出台多项政策，采取严格措施抑制投机性购房，包括实行更为严格的差别化住房信贷政策，发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调整作用。在住房供应方面，政策提出增加居住用地有效供应，并要求各地确保保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。上述政策将对市场产生显著的影响。相信个别热点城市房价快速上涨的势头将被扭转，亢奋情绪向其他城市蔓延的情形将会中止。市场是一个高度复杂的体系，某一因素的改变可能引发错综复杂的连锁反应。从需求到供给，既存在正相关的传导效应，也存在时间上的滞后性。中国幅员广大，各地发展阶段和市场情形千差万别。市场的诸多参与者，思维模式和判断看法各不相同，而所有主体的行为都将对市场4结果产生或多或少的影响。而当前的世界经济，又恰好处在一个罕见的历史阶段。因此，行业能否就此结束07年以来的剧烈波动，走上健康平稳的发展轨道，将有待事实的验证。报告期内，公司累计实现销售面积124.2万平方米，销售金额150.9亿元，分别比09年同期下降18.5%和增长23.5%。分区域看，珠三角市场实现销售面积27.0万平方米，销售收入41.6亿元，同比分别下降45.1%和7.2%；长三角市场实现销售面积26.8万平方米，销售收入30.6亿元，同比分别下降33.9%和14.9%；环渤海市场实现销售面积45.0万平方米，销售收入56.6亿元，同比分别下降0.1%和增长93.7%；中西部市场实现销售面积25.4万平方米，销售收入22.1亿元，同比分别增长43.1%和81.3%。公司继续坚持以自住需求为主的产品定位，1季度公司所销售的产品中，90平米以下的小户型的比例为56%。期内，公司实现结算面积63.8万平方米，结算收入73.6亿元，同比分下降39.9%和8.3%。实现营业收入75.0亿元，净利润11.3亿元，同比分别下降8.1%和增长46.5%。根据最新市场及销售情况，公司对08年末计提了跌价准备的项目进行了跟踪评估。由于南京金域蓝湾项目实际销售情况好于预期，根据评估结果，该项目跌价准备金额16,688万元全部冲回，增加本季度归属于母公司所有者的净利润12,516万元。剩余3个计提减值准备项目的计提金额维持不变。截至报告期末，公司尚有433.3万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约458.4亿元。其中合并报表范围内已售未结面积393.4万平方米，合同金额423.3亿元。这为2010年业绩奠定了良好的基础。期末，公司持有现金179.2亿，高于短期借款和一年内到期长期借款的总和127.4亿元。在公司各类存货中，已完工开发产品（现房）59.0亿元，占比仅5.7%。公司财务状况安全稳健，存货结构健康，足以应对市场变化的各种可能。公司一贯认为，房价过快上涨无人受益，平稳发展才是行业之福。公司致力于通过快速周转获取公平回报，而不以坐等土地升值作为盈利模式，所持有的土地资源，一直稳定在未来两到三年开发量的水平上。09年万科在投资上保持了充分的谨慎，在部分房价、地价上涨较快的城市，公司坚持“宁可错过，决不拿错”的原则，规避了竞争过于激烈的地块，新增项目大多位于房价上涨较少、自住需求占主导地位的二三线城市。2010年公司将继续坚持这一稳健的项目发展5策略。§4重要事项4.1公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因√适用□不适用项目2010-3-31（人民币万元）2009-12-31（人民币万元）变动幅度说明应收账款40,678.2171,319.19-42.96%款项及时收回预付账款933,321.50873,631.956.83%新项目预付地价增加其他应收款971,766.69778,580.9424.81%土地保证金及与合作公司往来款增加短期借款43,000.00118,825.61-63.81%偿还贷款，借款结构变动预收账款3,669,459.063,173,480.1215.63%预售量增加应付利息21,503.5112,264.3775.33%计提应付债券利息一年内到期的非流动负债1,230,524.74744,041.4465.38%借款结构变动项目2010年1-3月（人民币万元）2009年1-3月（人民币万元）变动幅度说明营业收入750,496.98816,431.87-8.08%房地产开发结算结构差异营业成本474,911.54540,407.86-12.12%房地产开发结算规模减小营业税金及附加74,550.5885,557.19-12.86%房地产开发结算规模减小资产减值损失(17,295.44)65.16-26643.03%存货跌价准备转回营业利润154,194.89123,159.3925.20%毛利增长所得税费用37,565.5733,913.9710.77%利润总额增加净利润117,595.5288,854.2632.35%利润总额增加归属母公司所有者的净利润112,657.9476,876.4046.54%利润总额增加4.2重大事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明√适用□不适用2009年9月15日公司2009年第一次临时股东大会通过了关于公开发行A股股票等相关事项,相关工作还在进行中。4.3公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况√适用□不适用承诺事项承诺内容履行情况其他对公司中小股东所作承诺公司原第一大股东、现第一大股东华润股份有限公司的母公司中国华润总公司于2001年向本公司郑重承诺：将本着有利于万科发展的原则一如既往地支持万科，在其公司及下属公司或者万科可能涉及到同业竞争的投资项目、处理由于同业竞争而发生的争议、纠纷时，保持中立。中国华润总公司始终遵守其