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项目定位报告报告纲要A、项目条件分析D、项目定位B、平湖产业分析C、长三角市场典型案例及竞争分析A项目条件分析项目概况位置区位交通消费人群项目硬性条件项目概况项目重要指标开发商平湖科来华市场开发有限公司建筑设计北京市建筑设计院深圳院项目名称平湖中国服装城总占地面积92584㎡总建筑面积145035㎡其中商场116000㎡，商务综合楼28000㎡覆盖率45%容积率1.5绿化率15.2%停车位1100个其中地面703个，地下99个，商场内部298个楼层及层高4层一层6米，二层5.4米三层5.4米，四层3.6米位置项目坐落于拥有雄厚产业基础的平湖平湖——中国出口服装制造名城中国跨国服装采购产业基地中国旅行箱包之都全国最大的外贸服装生产基地世界品牌服装加工基地区位——长三角区位项目处于长三角经济圈中心地带，地理位置极其优越平湖市位于浙江省东北部，沿杭州湾，处于长三角经济圈中心地带，东靠上海，西接杭州，南连宁波，北邻苏州，市区至该四个长三角主要城市只需1个小时车程，属1小时经济圈之内，地理位置极其优越。平湖区位——城市区位项目位于平湖市区北面，属城市规划的市场开发区，项目三面临街，东靠城市南北方向主要干道新华北路，南临城市东西方向主要干道福臻路，北靠城市次干道永兴路，离市商业中心区两公里。平湖市区规划图项目城市区位处于市区城北市场开发区，离市商业中心两公里色块示例：居住用地工业用地商业金融教育科研市场用地商业中心区本项目项目交通项目交通四通八达苏宁杭浦交通枢纽市区路网：07省道穿城而过，01省道、07省道和市内四通八达的乡镇公路网使平湖与上海经济区内大中城市保持十分便捷的交通；高速公路：东西方向沪杭和杭浦高速连接杭州和上海，南北方向乍嘉苏和杭州湾大桥连接线连接苏州和宁波，该几条高等级道路在平湖市均有出入口；铁路交通：铁路客货运输也相当便利，嘉兴火车站与平湖相距29公里，为铁路运输的中转站；水路交通：水路交通十分便捷，有16条水上航线与上海、杭州、苏州等地相连，为货物运输提供了低成本的便利通道；机场距离：平湖市区去上海浦东机场和杭州萧山机场十分便利，距离约150公里左右，车程在1个半小时内。消费人群平湖及周边主要景点名称08年客流量平湖东湖约208万平湖莫氏庄园陈列馆平湖九龙山度假区设施全部建成后将达到750万海盐南北湖50万嘉兴南湖50万嘉善西塘约200万桐乡乌镇约700万盐官观潮90万合计平湖及周边城市年游客量达1300万，平湖未来将达1000万，项目具备巨大消费力支撑平湖周边城市旅游景点云集平湖周边城市的旅游资源也相当丰富，海盐南北湖、嘉兴南湖、嘉善西塘、桐乡乌镇、盐官观潮等均是国家4A级旅游景点，年客流量超过1100万人次。平湖市区08年旅游客流量达208万人次平湖旅游资源丰富，是理想的旅游度假胜地。拥有省级九龙山旅游度假区、海滨浴场、东湖景区、莫氏庄园陈列馆等，08年旅游客流量达208万人次。平湖拥有未来客流量超过750万人次的旅游区平湖的九龙山滨海旅游区是集山、海、岛屿、沙滩为一体的省级旅游度假区，总面积10.12平方公里，位于平湖市乍浦镇，属杭州湾北岸，由九龙山股份有限公司开发，九龙山度假区分成五大区块，目前已有部分项目投入运营，下一阶段度假区将动工建设世界最大的综合性主题海洋公园项目。据美国ERA研究中心预测，九龙山旅游度假区全部建成后，接待国内外游客年人流量将达到750万人次。东湖九龙山度假区西塘乌镇盐官观潮硬性条件项目规模较大，且拥有优越的自身属性立体交通项目二三楼设立停车场，并与商场内部衔接，便于人流在内部均匀分布，并弱化楼层差，使整体价值提升；规模大项目商场部分建筑面积11.6万平米，其规模是平湖现有服装市场的约10倍；车位足停车位共有1100个，其车位比是桐乡世贸中心的1.25倍；立面靓项目外面采用菱形分割的玻璃，凹凸有致，富有立体感，时尚而新颖；广场多项目广场设三处大型动感广场，增强了项目休闲功能；层高高楼层间隔空间感强，一楼达到6米，比桐乡世贸中心高出20公分，且高于一般性购物中心；通道宽项目主通道达到16米，次通道均在4.5米以上，保证整个商场的舒适性；B平湖产业分析平湖经济支柱产业简述平湖服装产业分析平湖服装市场现状政策导向小结平湖经济支柱产业简述服装产业为平湖工业的第一大特色支柱产业98.0878.6121.6620.40102030405060708090100服装光机电箱包造纸105.87101.4925.5423.34020406080100120服装光机电箱包造纸124.96124.5729.3427.93020406080100120140服装光机电箱包造纸134.34142.4731.9137.99020406080100120140160服装光机电箱包造纸2005年2006年2007年2008年服装、光机电、箱包和造纸为平湖工业的四大特色经济支柱产业，其中服装产业为第一大特色支柱产业，2001年服装产业经济总量占比达49%，接近全市工业经济的一半。2002年以来，技术密集型产业光机电业飞速发展，服装产业占比逐渐呈下降趋势，2008年，年销售500万元以上工业企业实现总产值645.66亿元，其中服装行业实现总产值134.34亿元，光机电行业实现总产值142.47亿元，箱包行业实现总产值31.91亿元，造纸行业行业实现总产值37.99亿元，其中服装行业和光电机业分别占总产值的21%和22%，光电机业首次超过服装业占比1%，但历年来，服装产业一直是平湖工业经济的重要支撑力量。平湖服装产业分析——服装产业现状分析平湖服装产业规模大，全市服装企业约2000家，从业人员约16万人，分别占全市制造业企业总数和从业人员总数的30%和55%平湖服装产业起步较早，20世纪80年代初，利用紧靠上海的区位优势和上海劳动力密集型产业向周边地区转移的有利时机，一批企业通过与上海服装企业进行横向联合，实现了资本和技术的初始积累，经过近30年的发展，全市服装企业约2000家，从业人员约16万人，分别占全市制造业企业总数和从业人员总数的33%和55%，年产值500万以上规模的服装企业253家，年产值5000万以上规模的，年产值1亿元以上规模30家。67%33%服装企业其他企业全市制造业企业占比图45%55%全市从业人员占比图服装行业从业人员其他行业从业人员平湖服装以外贸出口为主，产品95%以上出口到世界85个国家和地区，贴牌加工的占总出口的五分之三平湖服装产业分析——服装产业现状分析出口主体：平湖有出口实绩的服装企业达到200多家，外资企业和外贸自营出口企业各占50%。其中茉织华实业、华盛服饰、平湖茉织华、华城茂麓、泰宏制衣、正邦时装、环球制衣、佳阳制衣、百灵服饰等企业年出口规模均在2000万美元以上；出口市场：平湖服装出口遍布世界各地，与70多个国家和地区建立了贸易关系，出口亚洲市场占服装出口总量的六成，其中：出口日本占52.5%，美国15.6%，欧盟25国17.5%；出口商品：平湖服装出口商品种类繁多，从当初的日本工装系列，逐步发展到现有的运动系列、休闲系列、羽绒系列、西服系列，近年又新增加了马衣（宠物）服装、游戏服装的生产和出口；出口贸易方式：平湖服装出口以外贸加工为主，约占全市服装出口总量的五分之三，其中来料加工和进料加工比例为6:4。2005年服装加工贸易出口占全市出口的56.8%，加工贸易中来料加工占59.8%。一般贸易出口以欧美市场为主。据平湖经济贸易局统计，08年1-9月500万产值以上服装企业累计支出技术开发费1.18亿元，占全市技术开发费的22.14%。全市244家规模服装企业中182家企业进行了科技活动，其中40家设立了自己的科研机构，科研机构覆盖面为16.4%，平均每家科研机构拥有科技人员15名；部分企业已具备较强的研发能力，如平湖市悦春毛衫制衣有限公司就于2003年与香港和富针织织造有限公司合作开发了“羊毛衫抗起球技术”，填补了国内此项技术的空白，还专门成立悦莱春羊毛（绒）纳米技术研发中心，依托浙江理工大学羊毛及特种纤维研究所的技术力量，在自主研发羊毛衫抗起球的基础上，开发羊毛（绒）纳米技术，研制更适合消费者的新型纺织面料和专项技术，提升企业产品科技含量；平湖市拥有平湖服装行业技术中心（设在浙江伴宇实业股份有限公司），主要从事服装新产品、新材料、新工艺、新技术的研究与开发，将促进平湖服装企业与大专院校、科研院所的合作，全面增强服装企业自主技术创新能力与核心竞争力。平湖服装产业已具备一定科研能力，40家规模企业设立了科研机构，平均每家科研机构拥有15名科研人员平湖服装产业分析——服装产业现状分析利润小平湖服装行业长期以出口加工为主，十个企业八个“贴”牌，易受人民币升值、原材料价格上涨、国家出口政策调整、劳动力成本上升等因素影响，长期处于“贴牌加工”生产的企业很难抵御金融风暴的重重压力，导致利润大大降低。竞争大平湖规模以下服装企业1000多家，占全部企业的80%以上。大量小型服装企业在用工、价格、质量等方面竞相压价接单的无序竞争，未来竞争越来越大。风险大大企业质量意识比较强，能严把质量关，小企业质量意识薄弱，缺乏进料出货检验手段和生产加工监管措施，达不到国家强制性标准，去年美国消费者产品安全委员局宣布，不符合美国安全条例的进口纺织服装产品不仅要被销毁，而且出口企业还要被重罚，因此缺乏原辅材料安全和质量检测，出口风险将非常大。企业产品同质化严重平湖服装出口大部分集中在日本市场，出口市场单一，2007年出口日本占52.5%、美国15.6%、欧盟25国17.5%，欧美市场的占有率相对较低。平湖服装企业产品单一，而且产品的抄袭复制普遍，往往一个季节到了，每个企业的产品雷同；发展制约土地要素资源日趋紧缺，新增用地必须向重点区域、重点产业、重点项目倾斜，很难再用于服装行业外延扩大。服装产业等单纯扩大生产规模的项目已被严格限制，自主创牌、特色产业和规模发展是平湖服装唯一出路。平湖服装行业问题与机会并存，外贸转内销是平湖服装业未来的必由之路平湖服装产业分析——服装产业发展趋势分析平湖服装产业分析——服装产业发展趋势分析平湖本地品牌加快树立品牌知名度，许多加工型企业开始着力打造品牌世界最大的服装企业茉织华旗下的悦莱春羊毛衫在2006年就成为嘉兴市第一家中国名牌产品获得者，凭借品牌优势，打开销售渠道，目前已在全国开设品牌专卖店和专柜500多家，还与法国奥帝马集团(香港)有限公司合作，致力于高档次纯山羊绒制品的开发和生产；平湖依爱夫纺织有限公司生产的“伊佳林”运动装在第三届全国体育大会上，穿在了上海代表团400多名体育健儿身上；平湖瑞丰服装有限公司加大了新品服装的研发，开发了一款“不折叠的新款服饰”。这些加入科技含量的中高档服饰已经受到国内外客户的青睐；亚鑫实业有限公司自创的“亚鑫”风衣系列产品获得第十一届大连国际服装博览会“双十佳”品牌奖、上海国际服装博览会金奖，成为国内风衣系列产品中的佼佼者；嘉兴蒙士特服装公司去年底投资1000万元，着力打造“旎莱雅”职业休闲女装品牌，并在杭州、上海等地开了8家专卖店，上百款服饰销售率高达70%；永联服装洗涤有限公司向杭州一商标事务所通过转让买下“邦德赛”商标，正式开始开发国内市场，“邦德赛”品牌专卖店将在平湖市镇(街道)实现全覆盖。公司目标已向嘉兴市区、嘉善、海盐等周边地区乡镇进军，通过加盟、连锁等方式扩大营销网络。政策导向政府呼吁创品牌转内销，一系列政策出台增值税从生产型转为消费型：09年起，增值税从生产型转为消费型，这项税制改革允许企业抵扣其购进设备所含的增值税，消除了生产型增值税产生的重复征税因素，是一项重大的减税政策，有利于鼓励投资和扩大内需，促进企业技术进步、产业结构调整和经济增长方式转变，这给平湖传统服装企业加快设备改造，实现转型升级，赢得竞争优势带来了有利机遇。实施奖励政策：企业产品获中国名牌或驰名商标，奖励100万元；获得省级名牌，奖励12万元，一系列优惠政策的出台，激励平