第七课投融资实务

投融资实务东华大学MBA张健2009年11月1日第七课:其它股权和债权投融资,投融资分析、决策和管理投融资实务课程第一课:投融资概述第二课:投融资参与者分析第三课:股票和债券投融资第四课:私募股权和风险基金投融资（并交作业１）第五课:设备租赁、担保及典当投融资第六课:其它股权和债权投融资第七课:投融资分析、决策和管理第八课:总结和讨论（并交作业２）考核方式(二份作业，作业１：1000字左右,作业2:2000字左右)其它股权和债权投融资一.并购贷款二.项目融资三.存货融资四.产权交易五.信托投融资六.房地产投资信托基金七.资产证券化八.无形资产一.并购贷款2008年12月6日,中国银监会关于印发《商业银行并购贷款风险管理指引》的通知(银监发〔2008〕84号)。《指引》规定了并购的资金来源中并购贷款所占比例不应高于50%。并购贷款期限提出了一般不超过五年的原则性要求。并购是企业进行产业结构转型的重要手段，也是进入新行业、新市场的重要方式。通过并购，企业将扩大产品和市场、最快捷和有效加强研发力量、消化过剩生产能力、进行行业整合，建立新的组织、收购瓶颈资源、占有核心技术、增加持股价值、提高规模经济效应和协同价值。在公司并购中，并购的资金来源问题是制约大规模战略性并购的主要瓶颈，因此，融资问题是并购活动中的重要因素之一。并购贷款作为并购活动中重要的融资方式之一，在世界各国公司并购中持续发挥重要作用，并在最近十多年来得到了迅速发展。二.项目融资项目融资(projectfinancing)是以特定项目的资产、预期收益或权益作为抵押而取得的一种无追索权或有限追索权的融资或贷款。该融资方式一般应用于现金流量稳定的发电、道路、铁路、机场、桥梁等大型基建项目，目前应用领域逐渐扩大，例如已应用到大型石油化工等项目上。三.存货融资在金融市场发达国家，应收账款与存货融资是最基本的担保支持的商业贷款形式，也是很多中小企业主要的融资形式。存货融资是一种辅助形式的融资服务，根据存货总额来取得的循环贷款。与应收账贷款共同运用。一般来说，只有原材料及制成品方可视作存货来集资。应收账款与存货融资需要更加谨慎的监管。银行必须具备丰富的管理经验，深入了解借款人所处的行业，建立良好的报告制度，并对担保品进行持续的监控。四.产权交易产权交易，是指资产所有者将其资产所有权和经营权全部或者部分有偿转让的一种经济活动。这种经济活动是以实物形态为基本特征的出卖财产收益的行为。是多层资本市场的重要组成部分。产权交易所的职能是为产权转让提供条件和综合配套服务。开展政策咨询、信息发布、组织交易、产权鉴证、资金结算交割、股权登记等业务活动。产权交易具有限制性、复杂性、多样性、市场性等特征。我国信托业的发展可以追溯到20世纪初。新中国成立后，由于在计划经济体制下，到50年代中期信托业务全部停办。1979年以中国国际信托投资公司的成立为标志，我国信托业得到恢复，但长期来操作很不规范。到2001年才回归主业，其间经过5次整顿，由原先的239家缩减到了现在59家。2005年9月银监发布《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（212号文件），规定的严格程度几乎要高于银行要求。五.信托融资我国许多信托计划的回报和风险我国内许多信托计划对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报，目前一般在3％－8％左右。从近期发行的信托产品的预期收益率来看，这些信托计划的预期收益都在5%以上。目前的许多信托计划普遍呈现资金在单个项目上过度集中，不利于控制风险。六.房地产投资信托基金1.房地产投资信托基金的内容2.海外的中国房地产投资信托基金及案例分析3.我国房地产投资信托基金的前景1)房地产投资信托基金简介房地产投资信托基金是以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划。它主要是拥有并营运带来收益的房地产，例如办公楼、购物中心、酒店、公寓和工业厂房。主要还是以租赁的方式把这些物业分租给租户，这些租金为股东带来回报。闻起来象房地产-拥有房地产看起来象债券-主要是租金回报走起来象股票–上市交易1.房地产投资信托基金的内容美国房地产投资信托结构基金投资者基金管理者房地产投资信托基金托管人房地产项目1987-2008年美国房地产直接投资和房地产投资信托基金的综合回报美国房地产投资信托基金美国房地产直接投资-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%1987198819891990199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008USDirectPropertyUSREITSource:NCREIFandNAREIT资料来源:全国房地产信托委员会和美国房地产投资信托基金2.海外的中国房地产投资信托基金及案例分析越秀房产基金(GZIREIT)第一个在香港上市的国内房地产项目上市日期2005年12月21日越秀房产基金为首只内地房地产信托投资基金——越秀房产信托基金(0405)12月21日在港挂牌上市。筹资约17.9亿港元。越秀基金目前拥有4项资产，包括位于广东的维多利亚广场、财富广场、城建大厦及白马大厦，平均出租率近93％。房地产股票与房地产投资信托基金比较特点房地产股票房地产投资信托基金流动性好好回报较高适中风险较高适中贷款控制（占净资产比例）根据公司业务一般少于50%主要收入来源基本以房地产开发为主房产租赁收入股利支付不确定比例很高3.我国房地产投资信托基金的前景2008年12月3日召开国务院常务会议时指出，要创新融资方式包括了房地产投资信托基金。由人民银行牵头REITs试点方案为债权型产品，主要在银行市场间流通；而证监会方案则是股权型的,交易所上市。有报道陆家嘴集团将发行国内首个REITs(注:债权型,为什么?)。推出股权型REITs，必须首先通过有关基金结构、税收政策的具体法规及其他相关监管条例。七.资产证券化资产证券化是指将缺乏流动性的资产，转换为在金融市场上可以自由买卖的证券的行为，使其具有流动性。是通过在资本市场和货币市场发行证券筹资的一种直接融资方式。信贷资产证券化，也就是狭义的资产证券化根据产生现金流的证券化资产的类型不同，资产证券化可分为住房抵押贷款证券化(Mortgage-BackedSecuritization，简称MBS)和资产支撑证券化(Asset-BackedSecuritization，简称ABS)两大类。其区别在于前者的基础资产是住房抵押贷款，而后者的基础资产则是除住房抵押贷款以外的其他资产。2005年初，国务院同意在我国银行业开展信贷资产证券化试点，同年4月，人民银行和银监会联合发布《信贷资产证券化试点管理办法》。2005年11月7日以中国银行业监督管理委员会2005年第3号主席令正式发布《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》，于2005年12月1日实施。2005年3月，央行批准中国建设银行和国家开发银行作为资产证券化试点单位，分别进行住房抵押贷款证券化和信贷资产证券化的试点。2005年12月初，在国务院领导下，人民银行等多个部门积极工作促成了第一批信贷资产证券化试点在国家开发银行和中国建设银行展开，紧接着国开行41.77亿元的信贷资产支持证券和建行30.19亿元的个人住房抵押贷款支持证券在银行间市场顺利发行。2006年4月25日，国家开发银行总额度为57.4亿元的第二期ABS成功发行，我国ABS市场得到了快速发展。2007年12月14日，建设银行成功发行了“建元2007-1个人住房抵押贷款支持证券”，总额为41.6亿元人民币。目前，建行是国内唯一一家开展个人房贷证券化的商业银行。有关部门负责人表示，试点以来，银行间市场资产证券化交易系统运行平稳，已能够进行更大规模的资产支持证券的发行交易。八.无形资产无形资产指企业为生产商品、提供劳务、出租给他人，或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产。可以看出，无形资产主要具有如下特征：不具有实物形态；属于非货币性长期资产；企业持有的目的只是为了使用；在为企业创造经济利益方面存在较大不确定性。无形资产包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权、特许权、商誉等。无形资产的特征1.非实体性2.垄断性3.收益性4.不确定性5.弱可比性投融资分析、决策和管理一.投融资环境和决策分析二.投融资风险控制三.投融资管理一.投融资环境和决策分析影响因素子因素一、政治环境政治稳定性；国有化可能性；当地政府的外资政策等二、经济环境经济增长；物价水平等三、财务环境资本与利润外调；汇率；融资的可能性等四、市场环境市场规模；分销网点；营销的辅助机构；地理位置等五、基础设施通讯；交通运输；外部经济等六、技术条件科技水平；适合工资的劳动生产力；专业人才的供应等七、辅助工业辅助工业的发展水平、配套情况等八、法律制度商法、劳工法、专利法等各项法律是否健全；执法是否公正等九、行政机构效率机构的设置；办事程度；工作人员的素质等十、文化环境当地社会是否接纳外资公司及对其的信任与合作程度；外资公司是否适应当地社会风俗等十一、竞争环境当地的竞争对手的强弱；同类产品进口额在当地市场所占份额等多因素评估法的主要因素及其子因素企业投资的分类实业类金融资产类及其它企业主导产品投资非企业主导产品投资有价证券特殊商品扩大再生产或技术改造合资合作新产品的投资（通过自身或与他人合资合作）债券、基金、股票、期货、期权和其它黄金、宝石、艺术收藏品等企业融资渠道分析债务融资权益融资银行贷款商业信用债券融资租赁融资典当融资民间信用信托股票融资股权转让盈余融资期限性；抵税作用；成本低；有财务杠杆作用；财务风险大；不会分散股东控制权。无到期日；税后支付；成本高；无财务杠杆作用；财务风险小；分散股东控制权。融资条件及外部环境分析融资管理活动的起点是对融资条件及外部环境分析融资条件分析是对企业内部条件的分析外部环境分析包括宏观环境分析行业环境分析金融环境分析融资条件及外部环境分析是融资管理活动的可行性分析报告融资条件分析是开展融资活动的基本前提融资条件分析包括五个部分企业资金需要量分析企业股权结构的分析企业负债结构的分析企业资产流动性分析收效预测的匹配分析融资条件分析企业资金需要量分析日常营运资金需求分析是流动资金需求，规模不大而频率较高分析重点包括：最佳持有量投放时间周转速度资本支出资金需求分析需要有精确的收益预测和现金流与之匹配，以免财务危机的出现融资条件分析企业股权结构分析股权稀释问题企业负债结构分析资本结构、负债期限和比例分析企业资产流动性分析流动性、偿债能力与盈利性收益预测的匹配分析偿还本息与支付红利的能力现金流外部环境分析宏观环境分析政治法律环境政治制度、方针政策、法律、法规等社会经济环境经济状况、经济政策、经济结构、经济体制及经济周期等社会文化环境社会结构、风俗习惯、生活方式、文化传统、价值观念、人口规模与地理分布科学技术环境科技体制与政策、科技水平和发展趋势外部环境分析行业环境分析行业竞争力分析哈佛战略管理专家波特的五种力量模型外部环境分析行业环境分析行业内战略群体分析依据两个约束因素纵向整合专业化程度战略群体间的距离决定着企业在行业中的竞争地位战略相似的企业是最直接的竞争对手外部环境分析金融环境分析金融市场分析货币借贷、票据承兑和贴现、证券买卖、黄金和外汇买卖、保险、产权交易金融机构分析利率分析企业投资决策的程序和方法一、企业投资决策的程序1、确定投资目标2、选择投资方向3、制定投资方案4、评价投资方案，预测风险及可靠性分析5、投资项目选择6、反馈调整决策方案和投资的后评价1、要有正确的指导思想2、要有全局观念3、要有科学的态度二、企业投资决策的方法（实业类投资）资金时间价值企业投资决策的方法＝＝企业投资的经济评估方法评估投资一般要考虑资