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我国廉租房融资拓展的研究方芳张文龙（上海财经大学公共经济与管理学院上海国定路777号200433）摘要：廉租房是我国房地产市场中一项重要的住房制度，也是解决我国当前房地产市场结构性失衡的关键之一。尽管各地积极实施廉租住房政策并取得了一定的成果，但是由于我国的经济发展现状、种种因素的制约以及特殊的国情,使得廉租房制度的发展受到一系列的困扰,特别资金保障问题更让我国城镇廉租房制度遭遇了发展的瓶颈。本文撰写的目的就在于希望通过对于廉租房制度融资机制的探讨，根据其运行特征来开拓多层次的融资方式，采用多元化的创新融资渠道，以此来满足其融资需求，为廉租房制度的建设提供充足稳定的资金保障。关键词：廉租房；租赁；住房公积金ResearchontheFinancingExpansionoftheLow-rentHousingSysteminChinaFANGFANGZHANGWENLONG(SchoolofPublicEconomicsandAdministration,ShanghaiUniversityofFinanceandEconomics,Shanghai200433，China)Abstract：TheLow-rentHousingSystemisanimportantpolicyintherealestatemarketofChina,anditisthekeypointtosolvetheproblemofstructuralimbalanceintherealestatemarketaswell.AlthoughthelocalgovernmentscarryouttheLow-rentHousingSystem,havingmadesomeachievements,thedevelopmentofthetheLow-rentHousingSystemispuzzledbecauseoftheeconomicdevelopment,therestrictionsfromsomefactorsandspecialconditionsinChina.Especiallybecauseofthefunds,theLow-rentHousingSystemmeetswithadevelopmentbottleneck.ThisdissertationiswrittenforfindingmultilevelfinacingmethodstooffertheconstructionofthetheLow-rentHousingenoughandsteadyfundsaccordingtotheoperatingcharacteristicsafterstudyingonthefinacingmechanismoftheLow-rentHousingSystem,helpingtheLow-rentHousingSystembecarriedoutreally.KeyWords:theLow-rentHousingSystem;Lease;theHousingAccumulationFund一、我国廉租房资金供给的现状廉租房制度在我国建立的时间并不短，其也正在让越来越多的低收入家庭获得了实惠，但是客观的讲，我国的廉租房制度仍然处于低水平阶段。根据相关资料，至2006年，我国廉租住房的保障面尚不足5‰。1而截至2006年底，全国657个城市中，已经有512个城市建立了廉租住房制度，占城市总数的77.9%，但是仍有信阳、遵义、保山、固原4个地级城市，以及141个县级市没有建立廉租住房制度。2显然，当前我国廉租住房制度覆盖面依旧过低。同时，相当数量的城市虽然建立了廉租住房制度，但廉租住房建设进展缓慢。对于廉租住房短缺的问题，全国工商联房地产业商会会长聂梅生曾一针见血地指出，造成面向最低收入家庭的廉租住宅严重短缺现象的主要原因就在于资金匮乏。随着全国廉租房制度保障范围进一步扩大，因为资金缺少而带来的问题越发显著。据中国建设部通报显示，截至2005年底，全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金为47.4亿元，扣除这部分已经提供了住房保障的资金，新建廉租房资金缺口至少为650亿元。3又另据资料，我国若要实现在2008年底前所有县城做到应保尽保，则至少每年要投入500亿元资金，而现有政策框架内，仅有70亿-100亿元能够落实，资金缺口达到400亿元以上。4目前许多省、市、地区仍然存在不同程度的资金短缺情况。二、我国廉租房主要的融资渠道及其问题分析（一）我国目前廉租房主要的融资渠道目前我国廉租房制度的资金筹集主要通过以下渠道进行：（1）政府的财政预算资金为了保证廉租房制度的顺利实施，在廉租房建设中，我国明确规定各城市要以财政预算资金为主，但是我国大部分城市所提供的廉租房建设资金远不能满足要求，主要因为目前我国大部分城市的财政收入水平相对较低，而且很不平衡。（2）住房公积金的增值收益《住房公积金管理条例》规定，在保证提取贷款风险准备金和住房公积金管理费用的前提下，住房公积金的增值收益主要用于建立住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和建设城市廉租房的补充资金。然而，我国目前的住房公积金制度发展很不完善，这在很大程度上制约着住房公积金增值对廉租房建设的保障作用。（3）社会捐款资金慈善义务捐款在我国的社会保障中也起着重要的作用，但是由于我国目前对于慈善捐款的利用在运作上透明度不够高等原因的影响，人们参与社会慈善事业的积极性并不高。截至2005年底，全年民政部门、慈善会直接接收社会捐款及接收捐赠物资折款共计61.9亿元，1选自2006-04-03，《建设部通报廉租房情况70城市未实施廉租房制度》，《北京晨报》2选自2007-02-15，《建设部：今年所有市县须建廉租房145城市未建立》，东方网3选自孙荣飞，2008-02-28，《廉租房建设杯水车薪每年资金缺口400多亿》，《第一财经日报》4选自孙荣飞，2008-02-28，《廉租房建设杯水车薪每年资金缺口400多亿》，《第一财经日报》占GDP的比重不到1%，而美国这一比例达到了9%。5这部分捐款除去用于自然灾害之外所剩无几，用于廉租房建设资金的数量几乎可以忽略不计。（4）土地出让金净收益2006年，国家财政部会同建设部、国土资源部发出通知，要求将土地出让金净收益中的5%纳入廉租房建设资金之中，而且土地出让金属于预算外收入。然而由于廉租房制度会直接影响到地区经济的发展速度，其在地方上被忽视乃至嫌弃也成为了必然。2006年全国城市土地出让金的净收益2978亿元，其中10%也就是近300亿元，但是最后实际只安排了3亿多元。2007年可以从土地出让净收益中提取70亿元，实际上也只提了29.6亿元。6（5）其他渠道资金这主要包括直管公房出售收益和社会福利彩票收益。但截至2003年6月，全国80%以上的公有住房已经出售给了职工个人，现有的存量直管公房数量较少，因此通过直管公房销售款给廉租房提供的资金总量也是很有限的。发行社会福利彩票作为一种常规性的融资方式在社会保障方面应用得也比较多，然而截至2004年12月，划入全国社会保障基金理事会的彩票公益金总额为129.28亿元，即使全部用于廉租房建设也是不够的。7综合以上融资渠道，至2006年底，全国累计用于廉租住房制度的资金仅仅为70.8亿元。8（二）廉租房融资的主要问题分析综合以上内容，可见造成廉租房制度资金不足的主要障碍包括以下二个方面。首先，地方政府偏向经济发展，廉租房制度建设的参与不够积极。在非公共财政体制下，各级政府对于财政资金的运用一般都集中于能产生经济效益的生产性项目，廉租房作为具有住房保障制度的基础项目，由于其对地区的经济发展显性作用较小，显然对于政府来讲并不重要。其次，融资模式不合理，缺乏多样有效的融资手段。目前从整体上看，我国廉租房建设资金的筹措主要依靠财政支持和住房公积金的运作，金融机构没有发挥实质性作用，筹资主体过于单一，资金来源也过于狭窄。廉租房并不是严格意义上的纯公共产品，其更符合准公共产品的标准，其资金来源并不应该完全依靠财政承担，在一定的条件和前提下，还应该通过市场经济的手段进行融资。当前，如果我们能合理改变传统的融资理念，进行融资创新，充分利用市场上的各种金融工具，将单一的政府直接主导型融资方式转化为政府引导下的市场化运作模式是极其必要的，也是完全有可能的。5选自2006-08-07，选自《中国民政事业发展报告（2005—2006）》6选自孙荣飞，2008-02-28，《廉租房建设杯水车薪每年资金缺口400多亿》，《第一财经日报》7选自2007-02-15，《建设部：今年所有市县须建廉租房145城市未建立》，东方网8选自2007-02-15《建设部：今年所有市县须建廉租房145城市未建立》，东方网三、我国廉租房融资拓展的对策和建议（一）扩大住房公积金覆盖面，高效利用住房公积金（1）普及住房储蓄制度，增加住房公积金储蓄存量廉租房长期以来主要靠财政等资金投资建设，但是这几块能提供的资金非常有限，也正是这种靠一条腿走路的方式造成了资金匮乏的现状。而住房公积金存款与其相比，则弹性更大，更有潜力可挖，对于廉租房建设的资金供应作用更具可控性。随着经济的发展，我国住房公积金制度的覆盖范围在不断扩大，缴存数额也明显增加。截至2006年末，全国实际缴存职工达6916.87万人，比上年末增加587.17万人，增长9.28%，缴存总额为12687.37亿元，比上年末增长30%；缴存余额为7870.96亿元，比上年末增长25.74%；当年缴存额2927.9亿元，比上年增加568.69亿元，增幅为24.11%。9然而，与全国的居民储蓄额相比，住房公积金存款仍然有着巨大的差距。根据表5.1和表5.2的数据计算可得，截至2006年末，住房公积金的累计余额为城乡居民储蓄存款年底余额的7.85%，而缴存公积金的从业人员只占全国总人口比例的58.12%，显然，住房公积金制度的覆盖面相对而言还过于狭窄。这是因为只有在职的职工才可以交纳住房公积金的规定直接限制了住房公积金存款的存量总额和该制度的覆盖面。统计指标年份19873081.4842.9--19883822.2740.8-24.04%19895196.41374.246135.95%19907119.81923.462337.01%19919241.62121.8786.5729.80%199211759.42517.8-27.24%199315203.53444.11282.8129.29%199421518.86315.31795.4841.54%199529662.38143.5244937.84%199638520.88858.53163.829.86%199746279.87759374420.14%199853407.57615.44279.116.46%199959621.862534735.3111.71%200064332.44976.750778.35%200173762.49457.6578014.70%200286910.613233.2676617.94%2003103617.316631.6801819.14%2004119555.415929.4919715.37%200514105121496.81078717.98%2006161587.3205441229314.56%城乡居民储蓄存款年底余额(亿元)城乡居民储蓄存款年增加额(亿元)城乡居民人均储蓄存款余额(元)城乡居民储蓄存款年增加百分比（%）表11987-2006城乡居民储蓄统计表109选自2007-03-21，《建设部发布2006年全国住房公积金缴存使用情况》，建设部网站10数据选自中经网统计数据库，表5.21987-2006人口与就业统计表11统计指标年末从业人员数年底总人口数从业人员所占比例年份(万人)(万人)（％）19875278310930048.29%1