第二十章个人住房贷款

中国建设银行信贷业务手册第二篇第二十章个人住房贷款1第二十章个人住房贷款20.1概述20.1.1定义个人住房贷款是指中国建设银行向在中国大陆境内城镇购买、建造、大修各类型房屋的自然人发放的贷款。20.1.2贷款对象具有完全民事行为能力的中国公民、在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人、在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。20.1.3贷款种类1.按照贷款的资金来源划分个人住房贷款可以划分为自营性个人住房贷款、公积金个人住房委托贷款和个人住房组合贷款。（1）自营性个人住房贷款，是指中国建设银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇购买、建造、大修各类型房屋的自然人发放的贷款。（2）公积金个人住房委托贷款，是指中国建设银行受地方住房基金管理部门委托，利用委托人提供的资金发放的个人住房贷款，贷款风险由委托人承担。（3）个人住房组合贷款，是指对按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造、大修各类型住房时，中国建设银行同时为其发放公积金个人住房委托贷款和自营性个人住房贷款而形成的特定贷款组合。鉴于个人住房组合贷款是由公积金个人住房委托贷款和自营性个人住房贷款两个独立的贷款品种组成，抵押物相同，但贷款人、资金来源、利率不同，需要分别签订借款合同。2.按住房交易形态划分（1）个人（首次交易）住房贷款，是指中国建设银行用信贷资金向在中国大陆境内住房一级市场购买各类型住房（含商业用房）的自然人发放的贷款，俗称“一手房”个人住房贷款或称新建房个人住房贷款。（2）个人再交易住房贷款，是指中国建设银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇住房二级市场购买住房（含商业用房）的自然人发放的贷款，俗称“二手房”个人住房贷款。（3）个人住房转让贷款，是指当尚未结清个人住房贷款的客户出售用该贷款购买的住房（含商业用房）时，中国建设银行用信贷资金向购买该住房的自然人发放的个人住房贷款。所交易住房称为转让住房，出售转让住房的贷款客户称为住房转让人，向银行申请个人住房贷款用于购买转让住房的自然人称为借款人，住房转让人尚未结清的个人住房贷款称为原借款。个人住房转让贷款俗称“转按贷款”。3.按贷款的用途划分（1）个人住房贷款，是指中国建设银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇购买各类型住房（不含商业用房）的自然人发放的贷款。（2）个人商业用房贷款，是指中国建设银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇购买各中国建设银行信贷业务手册第二篇第二十章个人住房贷款2类型商业用房的自然人发放的贷款。所称商业用房是指借款人购置的用于盈利的经营性房屋。（3）个人自建房贷款，是指中国建设银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇自行建造各类型房屋的自然人发放的贷款。（4）集资建房个人住房贷款，是指中国建设银行用信贷资金向参加单位集资建房的职工发放的住房贷款。（5）个人组合贷款，是个人在申请购买住房贷款时，同时申请其他品种的个人贷款。目前主要有住房与购车组合贷款、住房与装修组合贷款等。个人组合贷款中不同贷款品种参照相应的贷款办法，按照不同的期限、金额、利率等规定执行。20.1.4贷款条件申请个人住房贷款的借款人应同时具备以下条件：1.有合法的身份；2.有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；3.有合法有效的购买、建造、大修房屋的合同、协议以及建设银行要求提供的其他证明文件；4.有所购（建、大修）住房全部价款20%（含）以上的自筹资金，并保证用于所购（建、大修）住房的首付款；个人商业用房贷款自筹资金需达到所购商业用房的40％以上。5.能提供有建设银行认可的有效、足额担保；6.建设银行规定的其他条件。20.1.5贷款金额1.借款人申请个人住房贷款购买或集资建造第一套自住住房，且以所购住房或以其他住房做抵押的，贷款金额最高不超过购房款、个人实际应出资部分（集资建房）或者住房评估价值（以两者较低额为准）的80%；对贷款购买第二套以上（含第二套）住房的，应当提高首付款比例。2.借款人申请个人商业用房贷款用于购买商业用房，贷款金额最高不得超过购房款或评估价值（以两者较低额为准）的60%。3.借款人申请个人住房贷款用于自建、大修住房的，贷款金额一般不超过建造（修理）费用的70%。4.以符合条件的有价证券(包括财政部发行的凭证式国债、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、个人定期储蓄存款存单)质押的个人住房贷款，贷款金额最高不得超过质押权利凭证票面价值的90%；5.以建设银行认可的除住房和有价证券以外的其他财产抵押的个人住房贷款，贷款金额最高不得超过抵押物价值的70%；6.以住房置业担保公司提供担保之外的纯保证方式发放的贷款，贷款金额最高不得超过所购（建、大修）住房价值的50%；7.对由住房置业担保公司提供担保的个人住房组合贷款、自营性个人住房贷款和公积金个人住房委托贷款金额之和最高不得超过所购住房价值的80％；对由住房置业担保公司提供担保的单一的自营性个人住房贷款，贷款金额最高不得超过所购住房价值的70％。8.委托性个人住房贷款的金额按照当地住房资金管理中心的有关规定执行。中国建设银行信贷业务手册第二篇第二十章个人住房贷款320.1.6贷款期限个人住房贷款期限最长为30年。1.以住房置业担保公司提供担保之外的纯保证方式发放的贷款，贷款期限一般不得超过5年；2.以房产抵押方式发放的贷款，贷款期限不得超过所抵押房产的使用年限；3.用有价证券质押的，贷款期限最长不得超过有价证券的到期日。若用不同期限的有价证券作质押，以距离到期日最近者确定贷款期限；4.对住房置业担保公司提供担保的个人住房组合贷款，其中自营性个人住房贷款的贷款期限最长不超过公积金个人住房贷款期限；对有住房置业担保公司提供担保的单一的自营性个人住房贷款，其贷款期限最长不得超过15年；5.对借款人已离退休或即将离退休的，贷款期限不应过长，一般男性自然人，其还款年限不能超过65岁，女性自然人，其还款年限不能超过60岁；6.借款人申请贷款的金额较大的，贷款期限一般不宜采用1年或1年以下的贷款期限；7.个人商业用房贷款，贷款期限最长为10年；8．委托性个人住房贷款期限按照当地住房资金管理中心的有关规定执行。20.1.7贷款利率个人住房贷款利率按照中国人民银行的有关规定执行。1.贷款购买房改房或购（建）第一套自住住房的（高档商品房、别墅除外），贷款利率按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率（不得浮动）执行。2.贷款购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，贷款利率按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行（可浮动）。3.贷款期间的利率变动按中国人民银行的规定执行。目前个人住房贷款利率调整按以下规定执行：（1）贷款期限在1年以内（含1年）的，遇法定利率调整，不调整贷款利率，继续执行合同利率；（2）贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率。20.2操作程序和要求个人住房贷款操作流程与信贷业务基本操作流程基本相同，但新建房（“一手房”）个人住房贷款和公积金个人住房委托贷款比一般的贷款程序多一个贷前准备阶段，其业务流程如下所示：贷前准备→贷前咨询→贷款受理→贷前调查→贷款审核→贷款审批→贷款发放→贷后管理20.2.1贷前准备20.2.1.1个人住房贷款项目审查银行在对借款人购买的期房发放个人住房贷款时，在该住房的房屋所有权证和抵押登记手续办妥之前，需由开发商为借款人提供阶段性连带责任保证。因此，在银行为购房人提中国建设银行信贷业务手册第二篇第二十章个人住房贷款4供个人住房贷款前，应对贷款项目及开发商进行全面审查，确定合作项目。下面即以普通的商品住房为例，来说明对个人住房贷款项目的审查。20.2.1.1.1房地产开发企业资信审查1.应审查的企业资料（1）经国家工商行政管理机关年审通过的企业法人营业执照（复印件）；（2）房地产开发企业资质等级证；（3）企业资信等级证书；（4）企业税务登记证明；（5）企业财务会计报表；（6）贷款证（卡）；（7）企业领导者情况介绍；（8）商品房销售贷款合作申请书；（9）企业董事会同意办理商品房销售贷款合作的决议（有符合规定人数的董事签字的原件，其内容应包括同意对向银行申请个人住房贷款的购房者提供连带责任担保）；（10）建设银行认为其他需要的资料。2.企业资信审查（1）通过审查企业营业执照，可了解开发商的经营是否合法，掌握企业的经营期限和经营范围，了解企业注册资本和法人代表，确定项目开发、销售是否在企业的经营范围内；（2）资质等级是反映房地产开发企业经营状况的重要指标，通过审核资质等级可以了解到公司的开发规模、技术力量、资本规模等一系列重要的信息；（3）资信等级是企业信用程度的形象标识，通过审查资信等级证书，可了解企业守约或履约的主观愿望与客观能力；（4）通过税务登记证明，了解企业按期纳税的情况，会同企业的会计报表，可较准确地掌握企业的经营业绩和依法纳税情况；（5）通过审查企业会计报表，了解企业一定时期财务状况和经营成果，了解企业的财务状况和资金实力，从而对企业的担保能力作出判断；（6）通过审查贷款证（卡），了解企业借款和为其他债权人提供担保的情况，判断企业的担保能力、融资能力，为判断项目能否按期竣工提供参考；（7）通过审查企业领导者情况，可以对企业领导者的履历、资信状况、以往经营业绩、学历等情况进行了解，对企业领导班子的结构、凝聚力、信誉、决策能力进行分析，为今后能否合作以及怎样合作作好准备；（8）审查商品房销售贷款合作申请书及企业董事会关于同意办理商品房销售贷款合作的决议，了解企业申请的按揭金额，以及企业董事会对进行销售贷款合作的态度。20.2.1.1.2项目审查1.应审查的项目资料（1）《土地使用权证》；（2）《建设用地规划许可证》；（3）《建设工程规划许可证》；（4）《建设工程开工许可证》；中国建设银行信贷业务手册第二篇第二十章个人住房贷款5（5）《商品房销（预）售许可证》；（6）《项目开发合作协议书》（开发项目由两个以上企业进行合作开发经营时提供）；（7）《工程竣工验收合格证》（现楼提供）；（8）建设银行认为需要审查的其他资料。在对上述项目资料的进行审查时，要对资料的复印件与原件进行对照，对原件所盖印章进行审查，检查资料的真实性；查看资料上有关部门规定的有效期限，确定项目资料是否有效。2.项目的合法性审查（1）项目开发的合法性审查通过审查开发商的《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，确定开发商是否已按政府规定交纳土地出让金，土地使用是否经批准，工程建筑时间是否在有效期间内，建筑物的结构是否与规划许可证相符，从而确定项目的开发是否合法。其中应注意土地使用权是否已被抵押，对土地使用权已被其他银行抵押的项目，建设银行一般不应再为该项目提供商品房销售贷款。（2）项目销售的合法性审查通过审查项目的《商品房销（预）售许可证》，确定项目的销售是否经当地政府房管部门批准、销售的商品房是否被抵押、销售的对象是否符合规定，外销房是否经过有关批准程序等。3.项目工程进度审查由于商品房的预售都需经过当地政府房屋管理部门的同意，一般政府部门对商品房预售时的工程进度都作出了比较明确的规定，因此，在决定是否进行商品房销售贷款合作时需对项目的工程进度进行审查，对其项目进度是否符合有关规定作出判断。4.项目资金到位情况审查：审查开发企业自筹资金是否到位。5.实地考察在对项目有关资料进行审查的基础上，还应对项目进行实地考察，主要调查了解以下情况：（1）项目有关资料和数据是否与实际一致，有关文件是否经过政府有权批准部门批准，从而保证项目资料的真实性、合法性。（2）进一步认定开发企业从事房地产开发经活动的资格：一是检查工程的结构是否与《建设工程规划许可证》相符，确保工程非违规施工；二是检查项目的工程进度是否到达政府部门规定预售的形象进度。（3）检查项目的位置是否理想，考察房屋售价是否符合市场实际，同时对项目的销售前景作出理性判断。20.2.1.1.3撰写调查报告信贷人员依照银行的有关规定通过对开发商资信调查、项目有关资料审查以及实地考察后，撰写出项目