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房地产行业概述及开发流程房地产行业概述及开发流程1、房地产开发指房地产企业在依法取得国有土地使用权的土地上进行住宅、商业用房和基础设施、配套设施及其他建筑物、附着物等建造和经营行为。其开发内容包括土地开发和房屋开发及经营。土地开发指对土地进行平整、建筑物拆除、地下管线铺设和道路等基础设施建设，如新城区土地开发和老城区土地再开发。房屋开发指各种房屋、建筑物的开发建设。房屋经营指开发产品经营及售后服务，如房地产出售、租赁和抵押等。2、经营成果核算离不开重要工具-----房地产行业会计是在城市建设综合开发、土地有偿使用和住房商品化经济条件下，为适应房地产企业经营管理需要而发展起来的一门专业会计。目前大部分使用的是1993年财政部颁发的《房地产开发企业会计制度》（财会[1993]2号），部分财务素质较好财务人员开始使用2006年财政部颁布的《企业会计准则》（财政部令第33号）。会计3、房地产中商品房开发主要工作流程前期准备阶段土地使用权取得项目立项审查规划总图审查国有土地使用证项目立项书建设用地规划许可证施工图纸审查建设工程规划许可证国土资源局发改委规划局规划局建设施工阶段确定施工队伍开始施工准备施工中单项验收建设工程施工许可证施工合同验收证明工程综合验收竣工验收备案表建环委确认施工单位质监站监理公司预售及产权转移阶段商品房预售商品房销售商品房预售许可证商品房销售许可证办理产权转移分户房产证房管局房管局房管局筹建环节1财务和税法上如何划分筹建期间？（1）财务上对筹建期间划分，会计制度暂无明确规定。[财务上筹建期划分]财工字［1995］223号第1条：中外合资、合作经营企业：自签订合同之日起至企业开始生产经营（包括试生产、试营业）为止期间为筹建期。外资企业：自我国有关部门批准成立之日起至开始生产经营（包括试生产、试营业）为止期间为筹建期。结合上述规定，内资企业财务上，应以实际有了生产、销售、提供劳务或其他经营行为之日为“开始生产、经营”之日即筹建期结束。（2）税法上企业筹建期间结束以什么为标志？总局目前尚无明文规定，应以各省级税务机关规定为准。辽宁参照法规：辽地税发[2011]16号2011-3-9以纳税人正式取得的工商营业执照上标明的设立日期为企业筹办期结束。2筹建期间发生的开办费如何进行会计处理？【核算内容】《企业会计准则—应用指南》:开办费包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费及不计入固定资产成本的借款费用等内容。【科目设置】根据《企业会计准则——应用指南》附录（财会[2006]18号）中“管理费用”核算内容可知，开办费会计处理上不再作“长期待摊费用”或“递延资产”，而直接将其费用化，统一在“管理费用”科目核算，发生时直接计入“管理费用—开办费”。3筹建期间发生的开办费支出税法上如何进行税前扣除？新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可在开始经营之日的当年一次性扣除，也可按新税法有关长期待摊费用规定处理（即自支出发生月份次月起，分期摊销，摊销年限不低于3年），但一经选定，不得改变。（国税函[2009]98号和企业所得税法实施条例第70条)•税法方面，如何确认开始经营年度？•总局2010年9月7日答疑：房地产企业开始经营年度为开始计算损益年度，不是营业执照日期也不是取得第一笔经营收入日期。4筹建期间发生的业务招待费等三项费用如何处理？国税发[2006]31号第8条：新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可向后结转，按税收规定标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。但总局公告2011年第2号（2011-1-4）规定，此文件目前已全文废止。取代上述文件的是国税发[2009]31号，该文件出台后，对企业筹办期间发生筹办费支出中广告费、业务宣传费和业务招待费支出没作出相关规定，对此期间发生相关费用支出企业应如何处理？【法规】：企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。企业筹建期间，发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。（总局公告2012年第15号）按有关规定具体又指什么呢？•总局对此无明文规定。但总局所得税司在“纳税人不可不知的所得税新政”文章中作出过相关说明，内容如下：•企业在筹办期发生的包括业务招待费、广告费和业务宣传费等费用，属筹办费范畴，根据国税函[2009]98号规定，企业可选择经营开始年度一次性摊销或平均三年摊销。由于《实施条例》对上述费用扣除时有限定性规定，企业生产经营开始后，其按国税函[2009]98号规定摊销的筹办费中的业务招待费、广告费和业务宣传费数额，加上当年度发生的业务招待费、广告费和业务宣传费之和，作为该年度业务招待费、广告费和业务宣传费总额，按《实施条例》有关规定计算扣除。【结论】：筹建期间发生的业务招待费支出计算中应注意：情况一、企业选择经营开始年度一次性摊销筹办费的，应分段计算。首先计算筹建期间发生的税法允许列支的业务招待费即该期间实际发生额60%。其次计算经营开始年度非筹建期间发生的税法允许列支业务招待费，即经营开始年度非筹建期间发生额60%与收入5‰比较，计算两者中较低者即税法允许列支数额。最后将两段计算的税法允许列支业务招待费数额相加，作为该年度税法允许列支总数额，差额部分作纳税调增处理。情况二、企业选择自支出发生次月起平均三年摊销筹办费的，摊销的业务招待费数额应与当年度发生的业务招待费之和的60%与当年收入5‰比较，以低者作税法允许列支数额，差额部分作纳税调增处理。筹建期间发生的广告费和业务宣传费处理方法同上。5筹建期间企业所得税的亏损应如何处理？【相关法规】企业自开始生产经营年度，为开始计算企业损益年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期亏损，应按国税函[2009]98号第9条规定执行。（即企业可在开始经营之日当年一次性扣除，也可自支出发生月份次月起，分期摊销，摊销年限不低于3年。）（国税函[2010]79号2010-02-22）【结论】企业筹办期间不计算为亏损年度，筹办费企业可选择在开始经营之日的当年一次性扣除，也可自支出发生月份次月起，平均三年摊销。筹建期间的票据处理筹建期间以发起人名义取得发票，是否可在设立后企业作开办费扣除？·【法规】：·1.《企业所得税法》第八条：企业实际发生的与取得收入有关的、合理的成本费用可扣除。•2.法释[2011]3号：发起人在企业筹建期间以自己名义对外签订合同的权利和义务由设立后企业承继。•【结论】：•开给发起人发票可在企业设立后作开办费扣除。但设立后企业发生的成本费用须开给企业，而不能开给发起人。•例1：某房地产企业2013年3月筹建，历时15个月，2013年3-12月、2014年1-5月筹建期分别发生开办费200万元、300万元，均无收入，2014年6月开始生产经营。•要求：确认开始计算损益年度。•分析：企业从事生产经营之前筹办活动期间发生的筹办费支出，不得计算为当期亏损。企业自开始生产经营年度，是开始计算损益年度。如筹办期结束和经营期开始两者处同一年度，应分别按有关规定确认筹办费摊销及经营年度开始。因此，该企业开始生产经营年度2014年6月起开始一次性或分期扣除开办费；若2014年度发生亏损，则税法确认亏损年度就是2014年度，而不是2013年度。•例2：某公司股东2011年5月1日签署协议筹办一企业，2011年9月开始建厂，同年11月取得营业执照，2012年9月1日部分厂房开始使用，进行试生产并销售产品，但仍有部分厂房在建，且已使用厂房与在建厂房是一个整体，属同一工程。2013年4月厂房全部建造完毕，正式开始生产销售。问：应如何划分该企业筹建期？如何计算期间发生的业务招待费、该如何税前扣除？•分析：•财务上，根据财工字［1995］223号规定，股东协议成立该公司的合同签署日（即2011年5月1日）为筹建期开始日，试生产并销售产品（即2012年9月1日止）应为筹建期结束日。•税法上，根据辽地税发[2011]16号规定，应以2011年11月取得营业执照上标明的设立日期作为企业筹建期结束日。•企业计算发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按在此期间实际发生额60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。在此期间之外发生的业务招待费支出应按企业所得税法实施条例第43条执行（即企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按发生额60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入5‰计算扣除）。•【结论】：非筹建期间没销售（营业）收入年度，不得扣除业务招待费。•例3：某房地产企业2013年3月筹建，历时15个月。2013年3-12月筹建期发生开办费200万元，其中业务招费10万元、广告宣传费30万元。2013年6月投资方因投入资本自行筹措款项支付利息8万元计入开办费。2014年1至5月筹建期发生开办费300万元，其中业务招待费20万元、广告宣传费40万元。2014年3月，购建固定资产支付设计费、部分材料费10万元计入开办费。期间均无收入，2014年6月开始生产经营。该企业选用开始经营之日当年一次性扣除开办费。•要求：计算该企业2014年一次性扣除开办费金额。•分析：•（1）业务招待费支出可按实际发生额60%计入开办费，广告宣传费可按实际发生额计入开办费支出。•（2）投资方因投入资本自行筹措款项支付利息8万元，不应计入开办费，应由出资方自行负担。•（3）为购建固定资产支付设计费、部分材料费10万元应资本化，不应计入开办费。•因此，该企业2014年一次性扣除开办费金额：•200+300—（10+20）×（1—60%）—8—10=470（万元）。•例4：同例3•要求：填写对应该业务的业务招待费年度纳税调整表。•分析：•1.2013年度：建立台帐，详细记录发生的筹建期业务招待费支出金额。•2013年度由于是筹建期而非生产经营期，根据国税函[2010]79号规定，企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期亏损。故2013年度不涉及汇算清缴问题。•2014年度：继续做台帐记录发生的筹建期业务招待费支出金额。纳税调整项目明细表(A105000)行次项目账载金额税收金额调增金额调减金额123412二、扣除类调整项目（13+14+15+16+17+18+19+20+21+22+23+24+26+27+28+29）**15（三）业务招待费支出30030*30三、资产类调整项目（31+32+33+34）**31（一）资产折旧、摊销（填写A105080）018018资产折旧、摊销情况及纳税调整明细表(A105080)行次项目账载金额税收金额纳税调整资产账载金额本年折旧、摊销额累计折旧、摊销额资产计税基础按税收一般规定计算的本年折旧、摊销额本年加速折旧额其中：2014年及以后年度新增固定资产加速折旧额（填写A105081）累计折旧、摊销额金额调整原因123456789(2-5-6)1019四、长期待摊费用（20+21+22+23+24）**23（四）开办费0001818**18—18设立环节•一、设立环节主要存在问题。•1、对国家相关税收政策不了解，初始设立缺少统一规划，给企业注销清算环节带来涉税风险。•如设立法人单位的开发公司其投资人可为自然人也可为法人。两者对应分配环节和清算环节所得税政策不同，转股环节相关涉税政策也有很大差别。•经营净利润分配方面，自然人投资者按20%缴个人所得税。法人投资者符合居民企业之间分配股息红利免税条件的，免企业所得税。•开发过程中或注销清算环节，自然人投资者需按20%缴财产转让所得个人所得税。法人股投资者需按25%缴企业所得税，但作为法人股投资主体其帐面如有亏损可按税法规定弥补亏损。•设立环节个别企业筹划案例：•设立以投资为主实业公司，注册在较穷乡镇。设立该公司时以法人股作投资主体，其经营期间形成累