第六讲商业银行不动产抵押贷款管理

第六讲商业银行不动产抵押贷款管理及消费者贷款管理实例分析学习内容商业银行不动产抵押贷款管理不动产抵押贷款的评估商业银行消费者贷款管理实例分析居民不动产抵押贷款的二级市场（资产券化）第一节商业银行不动产抵押贷款管理居民不动产抵押贷款分类商业不动产抵押贷款1992年，中国建设银行发放了我国第一笔个人住房抵押贷款。从此，个人住房抵押贷款逐渐成为人们购房融资的主要方式，其业务规模在我国快速扩大。1996年以后，我国连续降息，银行利率一度达到历史最低水平，大大刺激了对利率敏感的个人住房贷款的迅猛增长。1998年以后，我国个人住房贷款迅速上升。2001年末比1997年末增加了5400多亿元，增长了约33倍。据人民银行统计，2007年6月末，全国商业性个人住房贷款达到25720亿元。比1997年的190亿元增长了135倍。中国住房抵押贷款发展现状不动产抵押贷款（RealEstateMortgageLoan)不动产抵押贷款又称作房地产抵押贷款，是一种以不动产作为抵押的放款，主要用于购买办公楼、购物中心、营业场所、仓库、住宅或公寓等，也可用于购买土地。与其他贷款显著不同的是借款者必须将其拥有的不动产产权交给贷款方作为抵押才能取得贷款，贷款的本金和利息全部归还之后才能收回其产权；如果不能按期归还贷款，商业银行则有权处置作为抵押品的不动产来抵补未偿还的贷款本息。一、不动产抵押贷款的分类（一）居民不动产抵押贷款居民不动产抵押贷款又称私人不动产抵押贷款、居民房地产贷款或住宅抵押贷款。按利率是否可以变动，分为固定利率贷款和浮动利率贷款。1、固定利率贷款固定利率居民不动产抵押贷款主要有两种偿付方式，一是摊销，即每月等额偿付本金和利息，在最后一年末全部偿还所有的本息；二是巨额偿付，即一部分贷款每月等额偿付，另一相当大的部分在期末一次偿付。在后一种偿付方式下，贷款数额一般为抵押资产价值的60%，且期限较短，通常为5年。固定利率贷款主要特点如下（见下页）（1）每月偿付额每月偿付额取决于贷款的规横、利率和期限。A．追加收入在居民不动产抵押贷款的实际发放工作中，商业银行常常通过各种方法来追加其发放贷款的收入：首付费用。商业银行在发放居民不动产抵押贷款的过程中，除要求借款人支付利息外，还常要求借款人在一开始就支付一笔费用，即首付费用。这种首付费用又称为追加费用或点(Point)，因为它是按贷款本金的一定点数收取的。1点在这里指抵押贷款本金的1%。首付费用使借款人实际能获得的贷款额减少了，因此会使居民不动产抵押贷款的实际利率提高。作为一种粗略准则，如果是一笔15年期的贷款，则每一点的首付费用约使实际利率增加0.125％；若偿付期为5年，实际利率会增加约0.25％。月偿付额(A)的计算方法如下：12(/12)11(1/12)nPrAr式中：P表示贷款的本金；r表示贷款的年利息率；n表示贷款的偿还期限(以年为单位)。每月等额偿付。B．逾期费。商业银行通常要求借款人在特定时间之前等额偿付贷款本息。如果逾期，商业银行可能要求借款者支付一定的费用，以作为其处理拖欠账户的补偿。C．提前还款的罚金。贷款合同可能规定，借款人如果提前还款，必须支付一定的罚金。这一规定的目的是使得商业银行能够至少持有一定时期的盈利资产。D．贷款到期前出售抵押房产的方式。现实中有两种方式：一是抵押贷款不转至新的买主，贷款余额必须在房屋出售时还清；二是抵押贷款可转至新的买主，只要买主能够满足商业银行的信贷要求，并要向商业银行支付一定的转移费。E．保险。商业银行可能要求借款人为其不动产购买保险。（二）浮动利率居民不动产抵押贷款浮动利率居民不动产抵押贷款也称为可调整利率居民不动产抵押贷款，产生于利率急剧变动的20世纪70年代末和80年代初。目前在发达国家如美国，浮动利率居民不动产抵押贷款约占所有居民不动产抵押贷款的一半。浮动利率贷款的特点如下：1、指数《基准利率》。这是通过使其贷款利率与一定的指数或基准利率(如1年期国库券利率)挂钩来实现的。商业银行提供的浮动利率贷款的初始利率通常低于固定利率贷款的利率，以鼓励居民向商业银行借款。2、调整。一旦市场利率(指数)变动，商业银行有四种方式可以调整：(1)定期调整借款人的月偿付额；(2)改变贷款本金额，但不改变月偿付额；(3)改变贷款期限；4)综合以上三种调整方式。3、最高限或最低限。一些可调整利率居民不动产抵押贷款规定有贷款期内调整或每次调整的利率或偿付额最高或最低限。例如，贷款合同可能规定，每年调整的利率最高或最低限为1个百分点，整个贷款期内调整的利率最高或最低限为4个百分点。4．利差(风险升水)。商业银行在贷出浮动利率抵押贷款时，实际贷出的利率是以基准利率为基础，并加上一定的风险升水或利差。即可调整利率贷款的利率=指数利率+利差如果指数利率为8％，利差为1％，则可调整利率贷款的利率为9％(8％+1％)。5、转换。一些可调整利率居民不动产抵押贷款附有可转换条款，即可在特定时期内转换成固定利率贷款。转换后的贷款利率是由现行抵押贷款的利率决定的。6、风险。通过发放可调整利率贷款，商业银行可将利率风险转嫁给借款人。但这样做，商业银行将承担更高的拒付(信用)风险和低收入。大量实证研究表明；可调整利率抵押贷款比固定利率抵押贷款的违约风险更大。这是因为，一旦利率上升，商业银行承担了借款人不能按期偿付本息的风险；而一旦利率下降，商业银行则获得更低的利息收入。(三)居民不动产抵押贷款的其他形式1.支付额递增的不动产抵押贷款有的年轻人希望能较早地拥有自己的住房，而这类人的收人可能会随着年龄的增长而逐渐增加。适应年轻人需要的这种类型的抵押贷款方式是在开始时每月的支付额比较低，甚至不能抵补利息，经过若干年后，调整提高每月的支付额。只要借款人的收入确实能够如预期增加，这是一种很有促销力的新型金融产品。但在利率上升时期，负摊销可能对借款人造成十分不利的影响。例如，如果借款人在购买住房后几年内就出售且房子没有升值，贷款余额将增加。2.反向年金的房地产抵押贷款这是由商业银行向年老的房地产主支付一定数额的年金，等房主去世后遗留下的房地产则归商业银行所有。这实际上是一种抵押贷款，最后由商业银行来处理作为抵押品的房地产。2.反向年金的房地产抵押贷款具体的做法也有多种形式，有的是一直到房主去世；商业银行才能取得房地产；有的则在一定年限后，年金的支付就终止，而房地产也就转归商业银行所有，或者到时由房主出售房地产来偿还商业银行给予的年金贷款，当然要加上利息。3.快速偿付的房地产抵押贷款20世纪80年代出现的趋势是借款人倾向于较快地清偿贷款，由此开发出一类新型的贷款产品。贷款的偿还年限大为缩短，比如由30年缩短到15年。每月的支付额提高许多。4.权益增长型房地产抵押贷款这种贷款不固定每月的支付额，可以按预先确定的时间表逐渐增加每月的支付额而缩短整个贷款期限。这和上面所述的支付额递增的房地产抵押贷款的区别在于它是为了缩短整个贷款期限，而且一般来说，不会出现负摊销的情况。5、根据物价水平调整的房地产抵押贷款这种贷款产品的理论依据是“费雪效应”，即认为真实利率是稳定的，名义利率的变动主要是因为通货膨胀。另一方面；通货膨胀又导致借款人收入的相应增加，所以根据物价水平调整每月的支付额是借款人可以忍受的。具体的做法是，在每次调整时，把未清偿的贷款本金余额和每月计划的偿付额都按通货膨胀率放大。例如：第一年的通货膨胀是6％，年末的未清偿余额是98238.96元，而原来每月的支付额是477.42元。则第13个月(即第二年第一个月)的期初未清偿余额调整为104133.29[即98238.96×(1+6％)]元，而从第13个月开始每个月的支付额也相应地调整为506.07[即477.42×(1+6％)]元。这样，到第二年末，未清偿本金余额如果是102190.55元，而该年的通货膨胀率是3％，则第25个月(即第三年第一个月)的期初余额就调整为105256.27[即102190.55×(1+3％)]元，而每月支付额调整为521.24元506.06×(1+3％))元。其中,每月支付额中所包含的利息支付则以真实利率4％计算，始终保持不变。采用这种方法的困难之处在于比较难以确定真实利率。而且，认为真实利率始终是稳定的假设也引起质疑。所以这种贷款产品的发展比较慢。6.分享升值抵押贷款根据分享升值抵押贷款合同，借款人允许商业银行分享抵押资产的增值部分。作为交换条件，商业银行在发放贷款时可相应降低固定利率。抵押资产增值的确定是在将来某一特定时间，如贷款重新融资或抵押资产出售时。7.第二抵押贷款某些借款人在需要资金以从事其他业务时将其已抵押的房地产再次作为抵押以从商业银行获取贷款。第二抵押贷款与第一抵押贷款的抵押资产相同，只是前者在资产出售时的债权排列在后，且期限较短，通常为3到5年。二、商业不动产抵押贷款商业不动产抵押贷款是指企业以公寓、店铺、餐馆、酒店及旅馆等作为抵押面向商业银行申请发放的贷款，包括土地、建设项目等。商业不动产抵押贷款通常与商业贷款相联系发放。例如，一家企业因正在扩张，需要购买一台设备，建造一座仓库。这时，商业银行可在向这家企业发放中期商业贷款以为其购买设备提供融资的同时，向其发放建设贷款以为其建造仓库提供融资。在西方一些国家，由保险公司发放商业不动产抵押贷款；保险公司不仅可以获得贷款利息的收入，还可参与不动产的股权和利润分享。在商业不动产抵押贷款中，建设项目贷款是最重要的内容。建设项目贷款的最典型特征在于其贷款发放的阶段性。一种比较常见的方式是根据建设的进度发放贷款。例如，商业银行在项目地基完成后发放30％的贷款，在准备验收时再发放30％，在准备交付使用时发放剩余部分贷款。另一种方式是根据项目的供应商和半成品供应商的账单作为项目进度的标准，并据此发放贷款。总之，建设项目贷款是一种间断性贷款，只有在项目建设的一定阶段才发放。一旦项目完成，建设者预期将得到长期融资。第三节商业银行消费者贷款管理实例分析一、消费者贷款的概念与种类消费者贷款是指银行以消费者个人为对象，以个人消费为用途而发放的贷款。消费者贷款是在商业银行传统贷款业务的基础上，为适应银行业日趋激烈的竞争和满足消费者的需求而发展起来的一项贷款业务。按贷款的偿还方式划分，消费者贷款一般可以分为以下三类：1.分期偿还贷款是以分期偿还本金和利息为特征的贷款。它要求借款人在贷款到期之前,分期支付贷款本息。消费者申请分期偿还贷款的目的，主要是用于购买耐用消费品，如汽车、住房等。贷款额度一般较小，贷款本息一般按月偿还，以贷款所购商品作为贷款的抵押。例如前文所讲的居民不动产抵押贷款就是其中之一。2.信用卡贷款和其他周转限额贷款信用卡是货币信用经济发展到一定阶段的产物。最早出现的是商业信用卡。1945年富兰克林国民银行(FranklinNationalBank)发行了世界上第一张银行信用卡，到1996年6月，美国的信用卡发行量达到11亿张，交易额超过了7000亿美元。中国的信用卡起步较晚，1985年6月中国银行发行了国内第一张信用卡，1993年起我国开始实施“金卡”工程。3.一次性偿还贷款一次性偿还贷款，要求借款人在贷款到期时一次性还清贷款本息的消费贷款。这种贷款一般都有特定的用途，期限较短，数额较大。贷款的安全性取决于借款人预期现金流量的时间和数额是否确定。二、消费者贷款的实例分析(一）住房按揭贷款住房按揭贷款是目前我国银行发放的一种主要的消费者贷款。银行发放住房按揭贷款的一般程序是：1.银行与房地产开发商签订协议。在办理住房按揭贷款之前，银行通常要求住房建设项目已经完成工程总投资的30％以上，并已取得预售批文。2.购房者与开发商签订住房买卖合同3.购房者提出借款申请4.开发商签字担保。开发商必须在每一份按揭贷款合同上签字担保，也可与银行签订一个总的担保承诺书，承担合同规定的具体责任。贷款保险5.银行审批。银行重点对借款人的身份证明及其还款能力进行审查，确定贷款的安全性。6.公证和登记。按揭贷款的协议由公证机关依法公证。公证时，合同