第十章 经济评价指标与评价方法

第十章经济评价指标与评价方法盈利指标（一）动态指标(二)静态指标（一）动态指标1.财务净现值(NPV)2.财务内部收益率(IRR)3.动态投资回收期(二)静态指标1.成本利润率2.投资利润率3.资本金利润率4.资本金净利润率5.静态投资回收期6.现金回报率7.投资回报率1.成本利润率(RPC)指开发利润占总开发成本的比率,是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标.成本利润率=(项目总开发价值-项目总开发成本)/项目总开发成本*100%项目总开发价值:当项目全部销售,等于总销售收入扣除销售税金后的净销售收入;当项目出租时,为项目在整个持有期内净经营收入和净转售收入的现值累计之和.项目总开发成本:是房地产开发项目在开发经营期内实际支出的成本,在数值上等于开发建设投资,包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用和不可预见费.2.投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率.对经营期内各年的利润变化幅度较大的项目,应计算投资利润率.投资利润率=年利润总额或年平均利润总额/项目总投资*100%利润总额=经营收入(含销售、出租、自营)-经营成本-运营费用-销售税金销售税金=营业税+城市维护建设税+教育费附加项目总投资=开发建设投资+经营资金3.资本金利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内的年平均利润总额与资本金的比率.它反映投入项目的资本金的盈利能力.资本金的比率=年利润总额或年平均利润总额/资本金*100%4.资本金净利润率是指项目经营期内一个正常年份的年税后利润总额或项目经营期内的年平均税后利润总额与资本金的比率.它反映投入项目的资本金的盈利能力.资本金的比率=年税后利润总额或年平均税后利润总额/资本金*100%5.静态投资回收期是指当不考虑现金流折现时,项目以净收益抵偿全部投资所需的时间,一般以年表示.对房地产投资项目来说,静态投资回收期自投资起始点算起.6.现金回报率指房地产置业投资过程中,每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率.该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系.现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率.其中,税前现金回报率等于净经营收入扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资;税后现金回报率等于税后净现金流量除以投资者的初始现金投资.例1某商业店铺的购买价格为60万元,其中40万元由金融机构提供抵押贷款,余款20万元由投资者用现金支付.如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元,则该项投资的税前现金回报率为:2.8/20*100%=14%如果该项投资年税后净现金流量为2.2万元,则该项投资的税后现金回报率为:2.2/20*100%=11%7.投资回报率是房地产置业投资过程中,每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率.该指标反映初始权益资本与投资者实际获得的收益之比.当不考虑物业增值收益时:投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值)/权益投资数额;当考虑物业增值收益时:投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益)/权益投资数额;例2某投资者以10000元/平方米的价格购买了一栋建筑面积为27000平方米的写字楼用于出租经营，该投资者在购买该写字楼的过程中，又支付了相当于购买价格4%的契税、0.5%的手续费、0.5%的律师费用和0.3%的其他费用.其中,相当于楼价30%的购买投资和各种税费均由投资者的资本金(股本金)支付,相当于楼价70%的购买投资来自期限为15年、固定利率为7.5%、按年等额还款的商业抵押贷款.假设在该写字楼的出租经营期内,其月租金水平始终保持160元/平方米,前三年的出租率分别为65%、75%和85%,从第4年开始出租率达到95%且在此后的出租经营期内始终保持该出租率.出租经营期间的运营成本为毛租金收入的28%.如果购买投资发生在第1年的年初,每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末,整个出租经营期为48年,投资者全部投资和资本金的目标收益率为10%和14%.试计算该投资项目全部投资和资本金的财务净现值和财务内部收益率,并判断该项目的可行性.例3某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000平方米的土地50年的使用权,建筑容积率为5.5,建筑覆盖率为60%,楼高14层,1~4层建筑面积均相等,5~14层为塔楼(均为标准层),建造成本为3500元/平方米,专业人员费用为建造成本预算的8%,行政性收费等其他费用为460万元,管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.5%,市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.5%,预计建成后售价为12000元/平方米.项目开发期为3年,建设期为2年,地价于开始一次投入,建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费在建设期内均匀投入;年贷款利率为12%,按季度计息,融资费用为贷款利息的10%.问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率分别是多少?例4某开发商在一个中等城市以425万元的价格购买了一块写字楼用地50年的使用权.该地块规划允许建筑面积为4500平方米.开发商通过市场研究了解到当前该地区中档写字楼的年净租金收入为450元/平方米,银行同意提供的贷款年利率为15%的基础利率上浮2%,按季度计息,融资费用为贷款利息的10%.开发商的造价师估算的中档写字楼的建造成本为1000元/平方米,专业人员费用为建造成本的12.5%,行政性收费等其他费用为60万元,管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.0%,市场推广及出租代理费为年净租金收入的20%,当前房地产的长期投资收益率为9.5%.项目开发期为18个月,建设期为12个月,试通过计算开发商成本利润率对该项目进行初步评估.例5A开发商以3500万元的价格获得了一宗七通一平的土地,面积4000平方米,使用年限50年,规划建筑容积率为5,用途为酒店.现A开发商与B酒店管理集团就合作开发经营事宜进行协商,由B集团负责投资建设房屋,并在项目投入运营后由B集团经营,B集团通过经营收益回收投资并获得预期利润后,将项目无偿移交给A开发商.B集团估算数据如下:房屋建造成本为每平方米建筑面积4000元,专业人员费用为建造成本的10%,管理费用为建造成本、专业人员费用之和的5%,建设期为3年,建造成本、专业人员费用、管理费用在建造期内均匀投入,年贷款利率10%,按年计息.预计酒店运营期间收益水平保持在3600万元/年,运营成本为收益的35%,B集团目标成本利润率为45%.假设项目收益发生在年末,折现率为10%,请测算B集团经营多少年后可收回投资,并达到目标利润率.例6某小型写字楼的购买价格为50万元,其中投资者投入的权益资本为20万元,另外30万元为年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款.建筑物的价值为40万元,按有关规定可在25年内直线折旧.预计该写字楼的年毛租金收入为10万元,空置和收租损失为毛租金收入的10%,包括房产税、保险费、维修费、管理费、设备使用费和大修基金在内的年运营费用为毛租金收入的30%.该写字楼的市场价值年增值率为2%.试计算该写字楼投资项目的税后现金回报率和考虑增值后的投资回报率.