重庆市住房抵押贷款证券化研究

重庆大学硕士学位论文重庆市住房抵押贷款证券化研究姓名：冯悦旋申请学位级别：硕士专业：金融学指导教师：冯祈善20050301重庆大学硕士学位论文中文摘要I摘要住房抵押贷款证券化(Mortgage-BackedSecuritization)是近几十年来世界金融领域的最大创新之一。自1970年第一笔MBS证券发行以来，这项创新相继被许多国家引入房地产金融领域，对这些国家房地产业的起飞、金融与经济的发展起到了巨大的推动作用。住房抵押贷款证券化近年来也是我国房地产金融界最关注的热点，国家为了扩大内需，拉动经济增长，必须改革传统房地产金融体制。中国人民银行已经批准中国建设银行率先开展个人住房抵押贷款证券化试点，可以说我国住房抵押贷款证券化业务的开展已向前迈出了坚实的一步。重庆作为西部大开发的领头羊，房地产经济走势良好，住房消费信贷业务发展迅猛。本文在借鉴国外实践经验的基础上，结合重庆市的实际情况，对重庆市开展住房抵押贷款证券化的可行性、实施方案、问题及对策作了深入研究，以求为在重庆引入MBS起到促进作用。本文首先阐述了重庆市住房市场的现状以及发展趋势。目前，重庆市商品住房销售形势良好，商品住房交易活跃，居民住房消费需求持续趋旺。接下来，重点就重庆商品住房开发融资中存在的问题进行了分析。分别对现阶段重庆商品住房市场中开发资金、信贷资金以及积压资金进行了定性分析，同时运用统计学方法对2005年重庆房地产市场投资额进行了定量分析。分析发现，重庆市商品住房开发的资金链处于失衡状态；开发资金存在大量缺口；消费环节的信贷资金也存在缺口。本文提出采用住房抵押贷款证券化来解决重庆商品住房开发融资中存在的问题。通过研究国外开展住房抵押贷款证券化的成熟经验，系统地介绍了关于住房抵押贷款证券化的理论成果。在此基础上，从宏观和微观两方面分析了重庆市开展住房抵押贷款证券化的可行性以及主要的制约因素。并且，结合重庆商品住房市场的实际情况，对住房抵押贷款证券化展开了在重庆房地产市场的应用探讨，从发展规划、实施模式及运作程序三个方面提出了重庆住房抵押贷款证券化的实施方案。在本文的最后，针对目前的实际情况，指出了推行住房抵押贷款证券化过程中需注意的问题并给出了建议。这对以后重庆开展住房抵押贷款证券化具有一定的实际意义。关键词：住房抵押贷款，住房抵押贷款证券化，实施方案，建议，重庆重庆大学硕士学位论文英文摘要IIABSTRACTMortgage-BackedSecuritization(MBSforshort)isoneofthemostsignificantinnovationsintheworldfinancefieldsincethesedecades.SincethefirstMBSwasissuedin1970,thisinnovationhasbeenintroducedintorealestatefinancefieldbymanycountriesinsuccessionandplayedanimportantroleinboomingnationalrealestateanddevelopingfinanceandeconomy.MBSisthefocusofrealestatefinancefieldinourcountryinrecentyears.Inordertoenlargeeffectivedemandsandboomnationaleconomy,ourcountrymustinnovatethetraditionalrealestatefinancesystem.China’scentralbankhasapprovedChinaConstructionBanktobetheexperimentalunitofindividualResidentialMortgage-backedSecuritizationBusiness,whichisamilestoneofChina’sMBSreform.BeingintheleadofWesternDevelopment,ChongqingMunicipalitydevelopeditsrealestateeconomyverywellanditshousingconsumptioncreditbusinessmadegreatprogresstoo.BasedontheoverseaexperienceandaccordingtotheactualsituationofChongqing,thispaperdeeplyresearchesinthefeasibility,implementationprogram,andtacticstoproblemsariseninMBSinChongqing,sothatMBScanbeintroducedinChongqingmarket.Atfirst,thedissertationwillanalyzethecurrentsituationanddevelopmentofchongqingcommercialresidentialbuildingsmarket.Inthethirdchapter,thedissertationcarriesoutthequalitativeanalysisofthedevelopmentcapital,creditcapitalandstagnantcapital.Thenthewriterusesthestatisticknowledgetoforecasttheinvestmentsuminchongqingrealestatemarketin2005.Accordingtotheanalysisabove,thedissertationstudiedChongqingcommercialresidentialbuildingsmarketandputforwardthenewfinancialtechnology--Mortgage-BackedSecuritizationtosolvetheseproblemsinthefinancingofChongqingcommercialresidentialbuildingsmarket.Furtherlyprovidessomeimportantsolutionswhichhavethepracticalinfluenceondevelopmentofchongqingcommercialresidentialbuildingsmarket.Keywords:HousingMortgage-Backedloan,SecuritizationofHousingMortgage-Backedloan,ImplementProject,Proposition,Chongqing重庆大学硕士学位论文1绪论11绪论1.1本文的研究意义1990年诺贝尔经济学奖获得者夏普和米勒通过实证分析和逻辑推导提出：房地产证券化将成为未来金融发展的重点[1]。国外房地产发展的经验表明，证券化导入房地产领域促进了资本市场与房地产市场在高级形态的融合。其中，住房抵押贷款证券化的发展尤为迅速。住房抵押贷款证券化是资产证券化的一种，是指将缺乏流动性、但能产生可预见的固定现金流的住房抵押贷款，通过一定的汇总和结构性重组，以其可预见性的未来现金流作为抵押，在资本市场上将住房抵押贷款债权资产以证券形式出售给投资者的一种结构性融资行为。住房抵押贷款支撑证券（MortgageEarkedSecirlties-MES）是金融创新的结果。虽然我国住房抵押贷款证券化尚不具有大规模推广的条件，但是在房地产发展迅速、商品住房市场较为成熟的几个重点城市进行此项试点的条件已基本具备。我国开展住房抵押贷款证券化，具有多方面意义。实施住房抵押贷款证券化，可以增加商业银行提供住房抵押贷款的积极性，有利于深化我国的住房体制改革；实施住房抵押贷款证券化，为一般投资者提供了间接参与房地产开发与经营的机会，使房地产企业增加了获得资金的途径，促进了房地产市场的繁荣和发展；实施住房抵押贷款证券化，将银行缺乏流动性的长期抵押贷款转化为流动资金，可以大力化解商业银行的流动性风险，有利于提高资本充足率，提升经营效益；实施住房抵押贷款证券化，将丰富金融市场的投资品种，拓展民间投融资渠道，更大程度地满足市场需求。中国中西部唯一的中央直辖市——重庆2004年人均GDP突破1000美元大关[2]，房地产开发正处于快速增长期，商品住房市场需求旺盛，交易活跃。在重庆开展住房抵押贷款证券化的宏微观条件已基本具备。如果本文设计的实施方案能够得以实现，不仅能够从本质上解决重庆商品住房开发融资中存在的问题，还能推动重庆住房金融市场的改革，促进重庆的房产消费和房地产市场的发展，为重庆地区经济的持续发展做出贡献。这就是本文的研究意义。1.2国内外研究现状住房抵押贷款证券化兴起于20世纪70年代的美国，经过20多年的发展和完善，现已成为美国、加拿大、澳大利亚等发达国家住房金融市场上的重要融资工具和手段。重庆大学硕士学位论文1绪论2与此同时，对住房抵押担保证券的研究也随之在发展，有关的理论模型和实证研究也在不断的变化、完善。而在这方面的一个研究热点就是对住房抵押担保证券的定价以及该类证券基础抵押贷款的提前偿付行为和违约行为的研究。对于提前偿付行为的研究，人们通过历史的经验得到了一些计量的惯例标准——联邦住宅管理局给出的经验、有条件的提前偿付率和公共证券协会提前偿付基准，同时也对提前偿付进行了数学模型的描述。这些特定提前还款速度指标没有反映出现实中提前还款速度会随市场利率波动而变化这一事实。为此Dunn和McConnell（1981）首次提出建立提前还款预测模型来预测MBS现金流[3]。JerryGreen&JohnB.Shoven（1986）分析了提前还款对当前利率影响的敏感程度，为分析提前还款与MBS的关系提供了理论依据。其后，一些研究者引入更多的变量来预测提前还款速度。布莱克和斯科尔斯（1973）提出的Black-Scholes模型是期权定价最有效的手段之一。后来有学者将其应用到抵押贷款证券的定价中。如Findley和Capozza首先用期权模型分析了可变利率住房抵押贷款和固定利率住房抵押贷款持有者的提前支付期权[4]。Kau、Keenan和Mulle等人则具体讨论了含有提前支付期权的住房抵押贷款价值的计算方法[5]。对于住房抵押担保证券的定价的研究，Curley&Guttentag（1974）提出的定价模型，实际就是未来现金流的现值之和的计算法。KennethB.Dunn&JohnJ.McConnell(1981)用马尔可夫随机过程来描述利率的行为，并提出借款人的提前偿付是理性的，运用衍生证券微分方程的形式得到证券的定价。BrentW.Ambrose&RichardJ.Buttimer（2000）对以上的研究进行了拓展，在微分方程的边界条件中加入了允许借款者在拖欠发生后的一定时间内，当抵押贷款的市场价值重新小于住房价值时，借款人可以恢复缴款而无须进入抵押清偿程序的情况。自1996年左右开始，国内逐渐开始研究住房抵押贷款证券化。目前国内的研究主要着重于应用美国的住房抵押贷款证券化模式，提出建立中国住房抵押贷款二级市场的粗略框架。作者认为我国学者的研究方向主要集中于以下4个方面：研究了我国推行住房抵押贷款证券化的必要性、可行性及面临的障碍。例如，秦慈(1998)从银行及房地产业发展的角度全面分析了推行住房抵押贷款证券化的必要性；何德旭(2000)从推行住房抵押贷款证券化的基础入手，分析推行住房抵押贷款证券化的可行性；段红涛(2002)则分别就住房抵押贷款证券化的需求、供给、制度性三方面的障碍作了分析。从法律、税务、会计、信用评级等角度探讨了中国证券化的操作方案。例如，傅斌(2000)不仅就证券化过程中的一些关键要素(如资产构造等方面)提出了建议，还在一