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经济分析Vs现状分析——我国廉租房政策分析及建议摘要：本文以最低收入人群的住房需求问题为研究对象，通过过滤模型、实物补贴与现金补贴的经济分析与现状对比，分析我国现有的廉租房政策为解决最低收入人群的住房问题起到的作用，提出要搞好廉租房建设，需要涉及到整个住房保障体系的建立和完善，如二手房市场、住房租赁市场的进一步规范，个人财产收入审核体系的建立等，与廉租房政策相衔接，为最低收入人群提供更多的选择。关键字：廉租房、最低收入人群、住房保障、经济分析EconomicVsRealisticAnalysis——AnalysesandAdviceforLow-RentHouseinChinaLiNa,LvPingAbstract:Inthispaper,thehouseneedofthelowestincomepeoplewasstudied.Bycomparingtheeconomicanalysesandrealisticsituationswiththefiltermodelandthehouse/cashallowance,theinfluencesofthelow-renthousepolicyonthelowestincomepeoplewasquiteobvious.Moreover,suggestionsthatthewholehousesecuritypolicyshouldbeestablishedandimprovedinordertogetagoodconnectionwithlow-renthousepolicywereprovided,includingfurtherstandardizationofthesecondhandhouseandhouserentingmarket,andtheestablishmentofthepersonalincomeauditingsystem,whichwillprovidemorechoicesforthelowestincomepeople.Keywords:low-renthouse,thelowestincomepeople,housesecurity,economicanalysis著名经济学家马斯洛的需求理论将人的需求分为五个层次，由低到高依次为生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我实现需求。其中，对住房的需求与对食物、水、空气的需求同属于最低层次的生理需求，人们在转向较高层次的需求之前，总是先尽力满足这类需求。但是，处于社会最低收入阶层的人群往往在快速城市化进程中无法通过自身的力量改变无房、危房、拥挤、共用等住房弱势状况，只能依靠政府救助。如何解决这类弱势群体的住房需求问题，历来属于各国政府认真探索、着力解决的问题。据我国国家统计局2004年年底在全国抽样调查数据显示，中国每年新增1％的城市人口，大约为1800万－2000万，新增城市人口的住房需求，按城市人均住房22平方米计算，每年将需要4.4亿平方米的住房。面对如此巨大的住房需求压力，我国政府更应该加大力度健全住房保障体系，使政府“有形之手”显示作用，为住房弱势群体提供最基本的生存空间。1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》中针对“最低收入家庭”提出了“廉租房”政策，下面将针对这一政策进行经济分析及现状对比分析，提出完善我国住房保障体系的建议。一、住宅过滤模型的经济分析与现状对比过滤模型描述了不同住宅子市场之间的相互作用，以及住宅从一种用途转移到另一种用途的过程。其假设条件如下：1.三种收入群体：富人、中等收入、穷人。2.实际收入随时间推移而增加，因此三种收入群体对住宅服务的需求量都会增加。3.改良住宅的成本相对较高，即住宅质量提高、面积增加的成本相对较高。4.每10年都会有新住宅建造出来，同时住宅服务存在折旧。如图1。质量特征bcdefg大小（居住面积）S(建于1960年)S’(建于1970年)S(建于1970年)S’(建于19860年)S(建于1980年)S(建于1990年)图1过滤模型：1980年和1990年的住宅配置在1980年，穷人处于点b的位置，中等收入家庭处于点d，富人处于点f。收入上升导致富人对住宅的消费增加，鉴于住宅的改良成本高，为富人建造新住宅更有效率，他们搬到1990年新建房中（点g）。由于一套旧住宅的市场价值低于建造同样单位服务的新住宅的成本，因此中等收入家庭选择居住富人腾出的1980年建的房子，减去折旧，从点d移动到点e。同样，穷人搬进中等收入家庭腾出的1970年建成的住宅里，减去折旧，从点b到点c。这就是著名的“过滤模型”[1]。过滤模型的实质是高质量住宅向低质量住宅的层层向下过滤，处于最底层的住宅最终要从市场上退出。我国针对最低收入家庭建造的进行实物配租的廉租房即处于最低层级，控制好廉租房的供给数量和质量是关键。我国目前最低收入人群住房需求大大超过供应数量，廉租房建设数量尚存在巨大落差。以北京市为例，仅建成一个广渠门北里廉租房小区，共400户，配租对象为住房困难的烈属、伤残军人为主的优抚对象、特困家庭，资金来源主要是住房公积金的增值收益。可见，无论是照顾对象覆盖面还是资金来源，范围都还很狭窄。可喜的是，北京市于2005年初及时调整了廉租房政策，将增加廉租房的数量，把照顾对象扩大到拆迁户、劳模以及目前租用农民房的国企员工，租赁房源也将多样化。对于廉租房的质量，有人曾提出为避免类似于有钱人入住经济适用房的现象，廉租房小区应当不设常规的汽车停车位、小户型设计、低绿化率、高密度开发、建设中低档次的商业配套等，让高收入群体不愿意主动进入，一方面可以降低成本，另一方面减少政府把关的难度。这种做法是不符合过滤模型的。从长远的角度出发，建设廉租房时除了要考虑行动不便的残疾人及老年人较多的实际情况，设计无障碍通道，老年活动中心、医疗保健室等配套用房外，更应该符合未来发展对建筑的要求，如绿化、建筑密度、户型通透、配套完善等，降低过滤速度。二、实物补贴与现金补贴的经济分析与现状对比实物补贴与现金补贴是两种保障方式，从消费者效用角度讲，实物补贴的效用要低于现金补贴的效用。如图2。住宅消费（住宅服务的单位）所有其他商品ECBF初始预算线100美元现金支付预算线选择100美元的现金100美元实物住房补贴附加预算点图2实物补贴与现金补贴的效用比较实物补贴政策下，消费者选择C点，C点与F点（无差异曲线与效用曲线的切点）的效用相同。相等的补贴额度，现金补贴使预算线向上移动，消费者选择E点，E点效用高于F点。这个结论并不是随意定位无差异曲线的结果，而是体现了微观经济的基本原理。消费者更倾向于选择现金，是因为现金提供了更多的消费选择。现金补贴允许消费者选择点E或新预算线上的其他任意点，除C点之外的任意点的效用都高于实物补贴的效用[1]。既然实物补贴理论上不如现金补贴，为什么仍要通过各种融资渠道筹资建设廉租房呢？经济学上把居民用于食品的支出在总支出中所占的比例叫做“恩格尔系数”，一个国家或家庭生活越贫困，恩格尔系数就越大；反之，生活越富裕，恩格尔系数就越小。由此看来最低收入家庭收入微薄且用于食品的支出比重非常大。如果对最低收入家庭直接给予现金补贴，他们的理性选择很可能是先购买食品等必需品以满足最基本的生活需求，其次才会考虑改善住房条件。即使他们想用现金补贴去租房，在我国现今的市场上也很难找到相应低租金的住房。因此，如果想要现金补贴与实物补贴达到同样或更有效用的住房福利增加效果，需要有三个前提条件[3]：第一，消费者获得补贴后要有足够的自觉性到市场上去租房而不是完全用于购买其它必需品上；第二，消费者能在市场上找得到相应低租金的住房；第三，市场上低标准住房的房源供给充分，不致因竞争激烈而推动房租上涨超过消费者支付能力。换句话说，只有在房源充足、现金补贴量到位、具有强制用于租房支出的相关措施以及政府能有效控制供给垄断的情况下，现金补贴才能表现出更大的优越性。另外，现金补贴发放形式灵活，政府一次性支出压力小；实物配租政府负担成本过重，干预过多，但由于我国最低收入人群和市场尚不具备自由配置的要求，政府实物补贴又不宜完全撤出。2004年3月1日起实施的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》[2]，在廉租住房的保障方式上，明确建立了以住房租赁补贴为主，实物配租、租金核减为辅的多种保障方式。这种方式的确定既符合经济学原理，又为未来发展留有余地。今后，在不断完善社会各项保障制度的同时，各级住宅市场也会随着“住房过滤”效应，逐渐增加廉租房可供房源，如二手房、部分经济适用房及合作建房等，使得最低收入家庭获得现金补贴后可以在市场上找到合适的房子，供需矛盾会逐步得到缓解。三、完善我国住房保障体系的建议通过分析过滤模型和两种补贴政策的优劣，可以看出要解决最低收入家庭的住房问题，搞好廉租房制度的建设，涉及到整个住房保障体系的建立和完善。依据住房消费梯次理论，高收入人群购买高端住宅，中等收入人群购买一般性住宅，中低收入人群购买低端住房如经济适用房、二手房等，而最低收入人群没有经济实力购房，需要租借政府提供的社会保障用房———廉租房。要建立这样一个流畅的住房梯度市场，需要各种价位的新建商品住房与存量住房并存，住房销售与租赁并举，使绝大部分家庭能够找到适合自身经济水准的住房消费定位。目前我国各级住宅子市场都不尽完善，尤其是可以和廉租房存在承接关系的二手房市场、住房租赁市场等低端住宅子市场，各项制度不健全，造成最低收入人群没有选择余地，需求与供给之间存在很大空档。下面针对我国廉租房政策和住宅保障体系的完善，提出几点建议。1.充分挖掘二手房市场潜力二手房市场上包括二手公房、二手经济适用房和二手商品房，其中二手公房所占比例最大。我国二手房市场交易正处于上升期，充分挖掘其市场潜力，有利于真正解决部分中低收入人群的住房问题，减轻对最低收入人群的住房需求压力。以北京市二手房市场为例，如图3，自1999年底开放以来，北京二手房市场一直在以高速度在发展。由于1999至2000年，北京的二手房市场刚开放，成交量过低，不妨以2001年的成交量为基数，到2004年，北京二手房的成交量达到4万套，可见北京用3年的时间就增长了近13倍。但我们也应看到，二手房交易每年迅猛增长的同时，同比增长率是在逐年下跌的，反映出由开放二手房市场带来的供需热度正在逐渐降温，供求双方都趋向于更理性化的选择。此时更需要北京市通过各种手段积极推动二手房市场的发展，力争在最短的时间内，强化一二级市场之间的联动功能，通过二手房市场的发展，完成稳定房价、保证中低收入人群购房需求的中心任务。0100002000030000400005000060000700002000年2001年2002年2003年2004年2005年预测成交量（套）图32000-2005年北京市二手房成交量趋势数据来源：链家房网2.进一步规范住房租赁市场发展住房是价值最大的超耐用消费品，一套住宅少则几十万，多则上百万，受经济发展和收入水平限制，不可能人人都买得起，即使在发达国家，居民住房自有率也仅为50％左右。如美国住房自有率为65.5％，瑞典住房自有率为42％。对于最低收入家庭以及外来人口等高流动性人群，租房是他们的首选。目前我国住房租赁市场的参与者即房主、房客和房地产中介，三方在经营与消费行为上都存在不规范之处，租赁需求旺盛而合法供给不足且市场管理滞后，造成租赁市场的恶性循环。进一步规范住房租赁市场发展，为低收入人群提供更多的房源，扩大廉租房供应渠道，既增加了获得现金补贴的最低收入人群的选择，又减少了政府投资建房的压力，有利于人们更广泛、更公平地享有社会的福利资源。例如进一步健全住房租赁管理的服务网络。充分利用已建的二手房网上平台，实现住房租赁信息共享，使住房租赁与外来人口管理等系统相连，规范住房租赁行为。在此基础上，还应尽快建立住房租赁价格指导制度。通过指导租金加强市场的预警预报功能，确保租赁市场的健康发展。3.建立有效的个人财产收入审核体系香港的廉租房只要需求者排队就可以购买，