经济地理--苏宁东街口店区位因子分析

摘要苏宁电器东街口店区位因子分析苏宁电器（002024）始终保持稳健高速的发展，自2004年7月上市以来，得到了投资市场的高度认可，是全球家电连锁零售业市场价值最高的企业之一。一提到福州，最繁华的莫过于东街口。东街口拥有足够的人气和良好的商业氛围。无论是商业业态还是定位，东街口都是福州最成熟的商圈，也是档次最高的商圈。苏宁东街口店所处位置在东街口繁华地段，交通方便，人流量大，同时竞争也加大了。从“大福州”的发展来看，未来东街口将不再“一家独大”，“核心商圈”百花齐放是发展趋势。现在东街口商圈还只有公交、私家车、步行可以进入，未来地铁在把东街的客流带往其他商圈的同时，也会把其他商圈的客流聚集至东街。关键词：苏宁东街口区位因子基础设施竞争政策摘要................................................................1关键词..............................................................1苏宁电器东街口店区位因子分析........................................3一，简介........................................................3二，区位因子分析................................................3（一）分析交通基础设施......................................3（二）对苏宁东街口店周边的竞争环境分析......................5（三）分析近期政策对苏宁的影响..............................5三，总结........................................................7苏宁电器东街口店区位因子分析一，简介苏宁电器1990年创立于江苏南京，是中国3C（家电、电脑、通讯）家电连锁零售企业的领先者，国家商务部重点培育的“全国15家大型商业企业集团”之一。经过20年的发展，现已成为中国最大的商业企业集团，品牌价值508.31亿元。截至2010年，苏宁电器连锁网络覆盖中国大陆300多个城市，并进入中国香港和日本地区，拥有近1500家连锁店，员工15万人，2010年销售收入近1500亿元，名列中国上规模民营企业前三强，中国企业500强第50位，入选《福布斯》亚洲企业50强、《福布斯》全球2000大企业中国零售企业第一。苏宁电器（002024）始终保持稳健高速的发展，自2004年7月上市以来，得到了投资市场的高度认可，是全球家电连锁零售业市场价值最高的企业之一。一提到福州，最繁华的莫过于东街口。东街口拥有足够的人气和良好的商业氛围。无论是商业业态还是定位，东街口都是福州最成熟的商圈，也是档次最高的商圈。在东街口核心区域，福州商业地产航母东百、大洋、东方、新华都百货齐集一堂，上演了一出四国演义的商业战。并不宽敞的街道两旁林立着来自国内外的知名品牌商店、大量的特色店、小吃店……应有尽有，共同打造了一个繁荣而充满活力的商业中心。历史悠久的商业积淀给了东街口商圈足够的霸气，福州文化又给东街口添了许多魅力。坐拥三坊七巷，东街口浓郁的人文气息也吸引了不少眼光。我们着重分析苏宁电气东街口店的区位因子区位单位是经济区位的布局主体，那么区位因素则是区位单位进行空间配置的外部约束因素。在不同的区位上，人口分布、市场供求、资源分布等状况不同，从而其区位利益就具有很大差异，区位单位的布局状况也就不同。或称区位因子，对区位主体的区位给予大的影响因子是主要因子，相反影响比较小的为次要因子。二，区位因子分析（一）分析交通基础设施：1．店面周边居民区分布在苏宁东街点的一定范围内就拥有好几十个中等大小的剧名去。分别列举有：梅苑小区，贤南公寓，福建日报东泰路宿舍区，石井巷新村，福州一中宿舍，安福新村，公安交警宿舍，省总工会宿舍，开元小区，创业新村，竹林境新村，达明新村，福州碧玉花园，军门社区，省电力局宿舍，军门社区，金皇公寓，省水电厅宿舍，开元新村一区，红霞新城，金城大厦，福鼎公寓，仙塔街新村，卫前里新村，双抛小区，鼓东小区，东泰新村，尚宾路公寓，衣锦华庭等等。不完全统计东街口周边人口数量在20万以上。虽然从人流量上讲，居民区人口远不如商业区和工业区的人流量大，但稳定性强。人们可以就近购买商品。方便快捷是吸引顾客一个重点方式。居民区分布的密集给门店带来稳定的客源，也提升了顾客一定的忠诚度。2．到达门店交通（公交站点和线路等）分析交通作为联系地理空间中社会经济活动的纽带，是社会分工成立的根本保证。交通技术与手段决定着空间相互作用的深度和广度，因而是影响经济活动区位选择的重要因素之一。在交通要素中有一个“人和物的移动”即通常所说的“交通流”。人和物的移动必须借助一定的运输工具，苏宁东街店所处的位置交通便利，对于公交站点来说，共有34条线路可到达，几乎可以辐射到整个福州市区。形成一股强大的公交车流。还有一个要素即为“地域”。交通现象的产生、交通网的存在、交通流的结果都受到人口、产业状况等地域条件的影响和制约，地域条件的影响和制约，因而地域也是交通研究的重要因素之一。苏宁所处位置在东街口繁华地段，交通方便，人流量大，同时竞争也加大了。受地域因素的影响不大，交通便捷程度主要取决于交通网的完善程度。交通网的密度是指在某一区域内单位面积的运输线路的总长度，当然也必须考虑到运输线路的类型以及总通过能力的差异。在其他条件不变的情况下，交通网密度越大，交通越便利。苏宁东街店的公交线路交通网密度大，因此交通也非常便利。但并不是交通网密度大的地方就一定便利，衡量交通便捷程度还要考虑到交通网的结构，即要综合考虑连接度和通达度指标。不久地铁也将会建设到东街口，这样大大加强了交通的便利性。通过公交站的便利，提高了苏宁顾客对象的种类，，在不想自驾车外出的人群，公交成为了他们的首选，然而公交路线的便捷成为了优势。此外，对于一些没车族来说，公交便利使他们减少了一些不必要的麻烦，如转车、步行等。对象中还包含了一小部分的学生群体，购置一些电脑等，除了价格外，他们也将交通便利作为选择的一个重要因素。苏宁东街店位于八一七北路与鼓东路附近八一七北路与鼓屏路相连是福州市区的主干道之一。四通八达的好位置，这么方便的交通线路，使顾客更乐意并迅速的到达门店购买商品。3.门店周边的停车场我们调查了苏宁东街口店附近的停车场，一公里范围内就有大大小小27个停车场，其中有：1、聚春园停车场2、东方大酒店停车场3、贤南商厦停车场4、八方大厦停车场5、锦绣华庭停车场6、东方花园停车场7、外贸酒店停车场8、华威大酒店停车场9、榕城大酒店停车场10、东湖宾馆停车场11、公正酒家停车场12、省邮电公寓停车场13、华侨大厦停车场14、齐鲁宾馆专用停车场等等。停车场分布多，有许多的停车位的供应。方便了消费者停车，消费者也就更愿意到这里购物。车辆停放有保证，使消费者购物更放松。方便选购适合自己的商品，减少退货。让消费者做出正确决策。（二）对苏宁东街口店周边的竞争环境分析竞争环境是指与企业经营活动有现实和潜在关系的各种力量和相关因素的集合，它直接影响着企业的生存和发展。商店周围的竞争态势对门店经营的成败产生巨大影响，如果不能有效建立高于对手的竞争优势，就不能在该区域站住脚，因此选择门店开设地点时必须分析竞争对手，要对直接和间接的竞争者了如指掌，如它们为消费者提供商品和服务的种类、它们的市场占有率和营销策略等。一般来说，在开设地点附近如果竞争对手过多，若改门店经营独具特色，将会吸引大量的客流，促进销售增长，增强店誉；否则，与竞争对手相邻而设，将会难以获得发展。而福州东街口苏宁店的竞争对手在这几年增加了不少，竞争者是竞争的参与者，竞争行为的主体，可划分为同业竞争者、潜在竞争者、替代方或产品、供应方和购买方5种主体。同行业竞争者：国美。这是苏宁在中国最大的，也是最主要的竞争对手。在东街口分布着新东街国美、东方国美（东方百货7楼）、杨桥国美三家国美店，是苏宁在这里的最大竞争对手。两家卖场所买的产品几乎一样，经营模式也差不多，而苏宁在这么近的地区有三家竞争对手的卖场，压力将会很大，但是依托东街口的有利地形和人流量，销售也会有一定的保证。潜在竞争者：东街好又多、杨桥永辉。这些超市也在超市内设置了一片区域，主要出售小家电、小电器，依托于超市本身是个主要商圈，人流量大，所以超市的购买量也很大。替代方或产品：周边有诺基亚至尊店两家、三星专卖店一家、苹果专卖一家、移动营业厅两家、联通卖场一家。这些专业的手机或者是厂商的专营店，会吸引大量的人流和具有专业的优势将人流转化为购买力。供货商：苏宁的供货商主要是一些大型的家电企业和公司，随着福州现在交通的日趋完善，物流业更加地便捷和便宜。所以供货商的威胁将逐步减少。降低。完善的物流体系能改善卖场和供货商的关系。购买商：完善的物流配送体系能减轻购买方的讨价还价能力。同一卖场的竞争店：苏宁电器福新店、苏宁电器连锁华大店、苏宁电器连锁南门兜店等等。市场是有一定容量的，在一定的范围内增加适当数量的卖场会增加企业知名度，但是不能过于密集，容易形成互相竞争。（三）分析近期政策对苏宁的影响福州地铁1号线东街口站和南门兜站拆迁公告刚一公布，虽然具体搬迁日期还待定，但已在福州商界激起千层浪。地铁站建设给东街口商圈带来影响，也给其他商圈带来了新的发展机遇，但从长远来看，东街口商圈的地位仍然不会动摇。从“大福州”的发展来看，未来东街口将不再“一家独大”，“核心商圈”百花齐放是发展趋势。——福州房产专家刘福泉。据了解，东街口商圈历来在福州各大商圈中处于霸主地位。在上个月刚刚结束的各大百货店庆促销中，上述东百高层表示，东百东街店三天实现销售额再次过亿，在去年基础上递增30％。而台江万宝商圈的多家百货在销售额上与东街口的百货相比，还有一定差距。“现在东百地下停车场，除了写字楼租赁配给车位外，近200个车位中，80%-90%都是消费群体在用。因此，如果不让私家车通行，肯定会对我们的商业运营造成影响。”上述东百高层说。鼓楼区贸发局相关负责人认为，拆迁开始后，肯定会对商圈产生影响。那么万宝商圈、冠亚商圈及本月即将开业的万达金融街是否迎来了发展机遇呢？福建万象城商业管理有限公司总经理林建德表示，东街口拆迁能否给万宝商圈带来发展机遇，还无法判断。“当务之急是借此机会在品牌上进行升级，提升商圈品质，引进多元化经营业态。”冠亚企业经营管理有限公司副总经理黄捷则看重地铁开通后的人流量。他表示，地铁建设期间，部分路段限制小车行驶对冠亚的影响并不大。“今后，冠亚将从一个封闭式商场转变为开放式商场，营业时间将完全由商户自己决定。”黄捷说，“冠亚地下商城负二层是可容纳500多辆车的停车场。我们希望能向北京、上海的地铁站看齐，市民可以在下面停车，再上来购物，或者乘坐地铁。”“其他商圈能否乘机发力，主要还是看商圈本身的定位，一般来说，相似性越大的商圈，受益越大。万宝商圈主要定位是喝玩乐，吸引的大部分还是学生群体，到底受益多少有待考量。反而是万达，从目前定位来看，品牌相对比较高端，刚好又碰上东街口拆迁，可以说是有了一个相对宽松的发展空间。”刘福泉最看好万达未来的发展机遇。“实际上修建地铁对东街口商圈整体是利好。现在东街口商圈还只有公交、私家车、步行可以进入，未来地铁在把东街的客流带往其他商圈的同时，也会把其他商圈的客流聚集至东街。在这种情况下，虽然消费者的购物习惯，客流结构和特点将有所变化，但东街口商圈的整体优势仍足以应对。”上述东百高层人士表示并不惧怕挑战。他认为经过多年的积淀，东街口商圈已经是福州百货业代名词，同时，东街口商圈内，东百和大洋一直都以不同的定位实现既竞争又合作的关系。周边的小型专卖店也对两大百货形成很好的补充，能够满足各种层次消费者的需求。这些优势今后仍将确保东街口商圈在福州的领先地位。”刘福泉