银河证券-房地产行业月报：新政抑制需求，成交分化明显-100

日行业研究报告月报新政抑制需求，成交分化明显—房地产行业月报（100414-100516）谨慎推荐维持评级核心观点:分析师z全国：成交普遍萎缩，价格仍坚挺“国十条”政策效果明显，大部分城市成交降温，观望情绪浓厚。其中一线城市中北京、上海、深圳受影响较大，广州和天津相对影响较小。其他我们重点关注的城市中，苏州、南京受影响很大，而重庆、长沙、武汉、青岛基本未受影响。z环渤海：北京新政后，5月上半月交易量较前4月下降40%；天津下降26%，青岛下降18%。z珠三角：深圳5月上半月交易量较前4月下降55%；广州下降39%。z长三角：上海5月上半月交易量较前4月下降50%；南京下降66%，苏州下降68%，杭州下降38%。z投资建议：近期地产调控政策频出，我们分析对打击投机性需求效果明显，房地产交易量已陷入萎缩。随着交易量的萎缩，房价将出现调整。我们建议投资者对地产股暂时采取观望的态度。我们维持房地产行业评级为“谨慎推荐”。此外由于北京、上海、深圳、等一线城市异地投机性和投资性购房比例较高，受影响更大，同时国土资源部再次发文规范土地增值税细则，全面清理土地增值税等的实施可能性增强，建议暂时回避一线城市和产品结构以高档住宅为主的房地产上市公司。丁文：[e-mail]：（8610）66568797执业证书编号：S0130200010337潘玮：[e-mail]：（8610）66568212执业证书编号：S0130109074249月度地产板块投资组合建议EPS（元）股票名称股票代码权重（%）股价(元)2008A2009A2010E入选投资组合理由金地集团60038333%6.730.380.780.53公司产品开发能力强，业绩弹性大金融街00040233%8.610.430.550.7业绩稳定增长，商业地产处于一线城市核心地段格力地产60018533%8.370.470.660.7业绩有望快速增长，项目利润空间较大行业研究报告/房地产行业一、全国重点城市成交大幅度回调表1：2007年至今主要城市新房日均成交套数城市2007年2008年2009年2010年1-4月4月1日-4月17日4月18日-4月30日5月1日-5月14日5月较2010年前4月平均北京350250350280401240168-40.00%上海645413669364496365181-50.27%广州258166260200178188122-39.00%深圳138121189931445842-54.84%杭州10165182732297045-38.36%天津239128347263367329193-26.62%南京25211626613321518545-66.17%武汉3151653293454935953717.54%重庆448365723638491659469-26.49%青岛--237205245288167-18.54%长沙-12026432741757738317.13%苏州1579521312524713539-68.80%成都----287343333资料来源：中国搜房指数研究院；中国银河证券研究所整理4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“新国十条”），拉开了对房地产实施严厉调控的序幕，随后北京、深圳、广州、青岛、浙江等地纷纷依照“新国十条”出台了地方性的实施细则。受新政影响，多数重点城市的成交量持续下降。5月1日-14日，13个重点关注的城市中，10个城市的日均成交量低于2010年的前4个月的平均数，其中北京、上海、深圳、南京、苏州等城市降幅超过40%。与2007年-2009年的平均水平相比，5月1日-14日，11个可比城市中，北京、上海、广州等7个城市日均成交水平低于2008年全年平均水平且降幅均超过30%，仅天津、武汉、重庆、长沙4个城市高于2008年，其中长沙更是高于2009年。二、环渤海1、北京：成交下跌近60%2010年4月1日至5月14日，北京商品住宅成交量呈阶梯状下降趋势。4月1日至17日，日均成交401套，4月18日至30日，降至240套，下跌40.1%，5月1日至14日，日均成交168套，比新政前下跌57.6%，且低于2008年250套左右的平均水平。价格方面受成交结构影响，商品房成交均价波动较大。根据北京中原的数据，新政半月，5月初的北京中高档二手商品房价格为19133元/平方米，较新政出台时四月中旬的19860元/平方米下浮了3.66%，而新政一月后的现在，北京中高档二手商品房价格为18635元/平方米，继续下挫2.6%。请务必阅读正文后的免责声明部分11行业研究报告/房地产行业表2：新政前后北京住宅成交情况对比单位：套；元/平米09年4.14-5.1310年3.14-4.1310年4.14-5.13同比去年环比上月商品房期房164971678011214-32.00%-33.20%商品房现房515243933168-38.50%-27.90%期房住宅13438117558628-35.80%-26.60%现房住宅339016171272-62.50%-21.30%非政策性期房住宅1127397055574-50.60%-42.60%商品住宅总成交14663113226846-53.30%-39.50%成交均价12350230502112071.00%-8.40%资料来源：中国银河证券研究所整理图1：北京商品住宅周成交量统计5.10-5.16北京商品住宅（不含政策住房）成交量统计8.0224.695.3115.1013.0314.9824.709.731.2512.3231.8028.1313.7214.5221.2023.0013.5120.8217.24-41.89%539.50%-59.26%-13.71%-89.82%21.24%-21.63%58.41%-11.53%0.77%-39.35%51.75%7.45%18.57%28.81%-7.79%41.07%-21.05%-12.18%0510152025303510.1.4-1.101.11-1.171.18-1.241.25-1.312.1-2.72.8-2.142.15-2.212.22-2.283.1-3.73.8-3.143.15-3.213.22-3.283.29-4.44.5-4.114.12-4.184.19-4.254.26-5.25.3-5.95.10-5.16万平方米-200%-100%0%100%200%300%400%500%600%签约面积面积环比资料来源：中国银河证券研究所整理图2：北京商品住宅价格走势5.10-5.16北京商品住宅成交均价走势239202146615757191962045123714261342271221922196121995718344193171838119329190832042819402196301000012000140001600018000200002200024000260002800010.1.4-10.1.101.11-1.171.18-1.241.25-1.312.1-2.72.8-2.142.15-2.212.22-2.283.1-3.73.8-3.143.15-3.213.22-3.283.29-4.44.5-4.114.12-4.184.19-4.254.26-5.25.3-5.95.10-5.16元/平方米资料来源：中国银河证券研究所整理2、天津：成交下跌近50%，但仍高于2008年水平4月1日-17日，天津商品住宅日均成交384套，后半月日均成交量降至346套，下跌9.9%，5月1日-14日，成交量再次下滑，日均成交量跌至193套，比新政前下降47.6%。但与2008年的日均平均水平128套左右相比，目前天津商品住宅成交量仍相对较高。2010年年初至今，天津商品住宅周成交均价高达9000元/平方米。新政后3周，成交均价连续回落，平均周降幅约2.5%。请务必阅读正文后的免责声明部分22行业研究报告/房地产行业图3：天津09-10年各周商品住宅销售统计25.7732.3721.0028.2726.6817.7111.6118.120204003.22-03.2803.29-04.0504.06-04.1104.12-04.1804.19-04.2504.26-05.0305.04-05.0905.10-05.16万平方米-60%-30%0%30%60%成交面积环比变化资料来源：中国银河证券研究所整理图4：天津09-10年各周商品住宅价格走势单位：元/平米94089961966596309141908888947375700085001000003.22-03.2803.29-04.0504.06-04.1104.12-04.1804.19-04.2504.26-05.0305.04-05.0905.10-05.16元/平方米成交均价资料来源：中国银河证券研究所整理3、青岛：受影响相对较小4月1日-17日，青岛商品住宅日均成交245套；4月18日-30日，日均成交量为288套，较新政前增长17.5%。5月以来，日均成交167套，较新政前下降31.6%。图5：新政前后青岛商品住宅成交走势销售套数:套0500100015002000250030003.15-3.213.22-3.283.29-4.44.05-4.114.12-4.184.19-4.254.26-5.025.03-5.095.10-5.16资料来源：中国银河证券研究所整理三、珠三角1、深圳：成交大幅下跌71%2010年4月1日至17日，深圳商品住宅日均成交144套，下半月日均成交58套，下跌59.9%，5月1日至14日，日均成交仅42套，比新政前下跌71%。09年五一假期共成交623套，今年五一假期共成交34套（5月3日成交仅1套），同比下跌94.54%。2010年以来，深圳商品住宅周成交均价约22000元/平方米，较08年上涨约70%，较09年上涨约40%。新政后，深圳商品住宅周成交价格并未立即下挫。第19周（5.3-5.9）成交量集中在龙岗、南山两区（南山区均价仅7000元/平方米），拉低整体市场均价至19271元/平方米。请务必阅读正文后的免责声明部分33行业研究报告/房地产行业图6：深圳2009-2010年各周商品住宅销售统计0246810123.15-3.213.22-3.283.29-4.44.05-4.114.12-4.184.19-4.254.26-5.025.03-5.095.10-5.16万平米-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%%销售面积万平方米销售面积环比资料来源：中国银河证券研究所整理图7：深圳2009-2010年各周商品住宅价格走势单位：元/平米0500010000150002000025000300003.15-3.213.22-3.283.29-4.44.05-4.114.12-4.184.19-4.254.26-5.025.03-5.095.10-5.16资料来源：中国银河证券研究所整理2、广州：下跌幅度小于其他一线城市4月1日-17日，广州商品住宅日均成交178套；新政出台后的后半月（18日-30日），日均成交188套，不降反增6.1%；5月1日-14日，日均成交122套，较新政前下降31.3%。图8：广州新政前后各周商品住宅销售统计广州商品住宅每周签约套数统计05001000150020002500300035004000450012.1-12.712.22-12.281.12-1.182.2-2.82.23-3.13.16-3.224.6-4.124.27-5.35.18-5.246.8-6.146.29-7.57.20-7.268.10-