长城证券XXXX年下半年房地产投资策略p1826284349

政策继续趋紧，地产艰难寻底——2010年下半年房地产投资策略长城证券研究所地产小组万知010-88366060刘昆0755-83516214执业证书编号：S1070209040312黄清林0755-83515512执业证书编号：S1070210020007核心观点牛市已过，楼市不会崩盘地产难再成经济引擎，政策仍将严厉楼市顽疾在于流动性与供给启动中长期改革，房产税势在必行估值水平逼近历史低点，地产股下半年可能见底目录1、牛市已过，楼市不会崩盘1.1城市化仍有巨大潜力1.2流动性仍较宽松1.3国际经验2、地产难再成经济引擎，政策继续趋紧2.1房地产难再成经济引擎2.2房地产投资下滑影响将低于预期，政策继续偏紧3、中长期改革迫在眉睫，房产税势在必行3.1越调越涨的背后，楼市死循环3.2中长期改革迫在眉睫，房产税势在必行目录4、下半年股票可能见底4.1政策底通常是股价底4.2估值接近历史最低水平4.3行业趋势未到底，维持“中性”评级1牛市已过，楼市不会崩盘1.1城镇化仍有巨大潜力多数城市城镇化率仍较低1号文促进城镇化数据来源：长城证券01020304050607080901002008各省市城镇化率（2008.12）1牛市已过，楼市不会崩盘1.2供给偏紧，且流动性仍较宽松并未经历长时间的投资热，供给仍偏紧数据来源：长城证券-40-200204060801999-021999-082000-022000-082001-022001-082002-022002-082003-022003-082004-022004-082005-022005-082006-022006-082007-022007-082008-022008-082009-022009-082010-02房屋新开工面积:累计同比新开工面积增速图（1999.02—2010.04）1牛市已过，楼市不会崩盘1.2供给偏紧，且流动性仍较宽松流动性仍较为宽松数据来源：长城证券信贷余额月同比增速（2002.01—2010.04））1牛市已过，楼市不会崩盘1.3国际经验楼市崩盘通常发生在高利率、高通胀及流动性剧烈收缩的情况下我国流动性短期迅速收紧可能性小，仍较充裕数据来源：长城证券日本M1与M2增速（1964—2000））0%5%10%15%20%25%30%196419661968197019721974197619781980198219841986198819901992199419961998M2增速M1增速2地产难再成经济引擎，政策仍将偏紧2.1地产难再成经济引擎改善性需求与首次置业高峰重叠期已过去真实消费中首次置业比例呈上升趋势真实消费者群体支付能力下降数据来源：长城证券中国人口出生率（1954-2008）051015202530354045501954年1956年1958年1960年1962年1964年1966年1968年1970年1972年1974年1976年1978年1980年1982年1984年1986年1988年1990年1992年1994年1996年1998年2000年2002年2004年2006年2008年人口出生率2地产难再成经济引擎，政策仍将偏紧2.1地产难再成经济引擎房地产呈现周期越来越短，波动越来越剧烈的特点中长期行业潜在增速下降，难成中长期经济驱动力数据来源：长城证券-40-200204060801999-021999-082000-022000-082001-022001-082002-022002-082003-022003-082004-022004-082005-022005-082006-022006-082007-022007-082008-022008-082009-022009-082010-02房屋新开工面积:累计同比新开工面积增速图（1999.02—2010.04）2地产难再成经济引擎，政策仍将偏紧2.1地产难再成经济引擎货币已成地产最重要影响因素政策频繁转向只会加剧市场波动2009年房价涨100%，地产投资仅增16%数据来源：长城证券图：M1\M2与新开工（2000.02—2010.4）-30-20-100102030405060700510152025303540452000-022000-082001-022001-082002-022002-082003-022003-082004-022004-082005-022005-082006-022006-082007-022007-082008-022008-082009-022009-082010-02M1:同比M2:同比金融机构:各项贷款余额:同比房屋新开工面积:累计同比2地产难再成经济引擎，政策仍将偏紧2.2下半年地产投资下滑影响小于预期历史上最好的财务状况，市场库存仍较低，开工积极性将高于预期其他对冲措施，如保障房，国36条预计全年房地产增速中性情形下增速为20%左右数据来源：长城证券长城地产库存指数（2007.07—2010.5）3中长期改革迫在眉睫，房产税势在必行3.1越调越涨的背后，楼市死循环供给缺失充裕的流动性数据来源：长城证券历年土地购置面积增速图（1999.02—2010.04）3中长期改革迫在眉睫，房产税势在必行3.1越调越涨的背后，楼市循环再循环，有崩盘危险数据来源：长城证券房价飙升打压需求市场萧条，投资下滑供给减少政策转向，需求释放3中长期改革迫在眉睫，房产税势在必行3.2中长期改革迫在眉睫，房产税势在必行剑指扩供给，供给的两个问题：总量和有效供给2010年住房土地计划供应18万公顷，为过去五年购置土地面积总和数据来源：长城证券2008、2009上海、北京土地成交占计划推出比例3中长期改革迫在眉睫，房产税势在必行3.2中长期改革迫在眉睫，房产税势在必行供给远未完成计划，土地收入却快速增长政府垄断土地，重价超过量土地供给执行难，总量问题是中长期问题，需改革土地制度数据来源：长城证券历年土地收入（1999.02—2010.04）3中长期改革迫在眉睫，房产税势在必行3.2中长期改革迫在眉睫，房产税势在必行房产税调节存量供给房产税提高后续供给的有效性数据来源：长城证券存量房投向市场分析（截止2009.12.31）存量房投向市场的比例10%20%30%存量房投向市场数量/过去5年年均成交量2.745.498.23183.1政策底通常是股价底下半年供给上升，房价会有回落，预期房价降幅不会超过30%房价跌，政策见底政策底通常是股价底3下半年地产股可能见底数据来源：windA股地产指数走势（2007.5—2010.5）-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%2007-5-282007-6-282007-7-282007-8-282007-9-282007-10-282007-11-282007-12-282008-1-282008-2-282008-3-282008-4-282008-5-282008-6-282008-7-282008-8-282008-9-282008-10-282008-11-282008-12-282009-1-282009-2-282009-3-282009-4-282009-5-282009-6-282009-7-282009-8-282009-9-282009-10-282009-11-282009-12-282010-1-282010-2-282010-3-282010-4-28房地产开发Ⅲ(申万)2008年大幅放松2009年四季度开始的政策面见顶2007年二套房193.2估值接近历史最低水平静态的PE和PB估值接近近年最低水平3下半年地产股可能见底数据来源：wind地产股估值逼近历史低点203.3投资时机仍待观察中期上升的CPI可能意味着房地产行业的中期调整趋势性的投资机会需视政策效果与通胀引发的流动性收缩情况而定3下半年地产股可能见底数据来源：wind日本地价指数与cpi（1971—1980）213.4地产股长期估值中枢下降，二三线成长股稍高经济潜在增速下滑意味着行业长期增速下滑二三线城市行业增速超过行业整体维持“中性”评级关注：万科、金地、保利等一线龙头栖霞建设、亿城股份、荣盛发展、阳光城、苏宁环球、格力地产等二三线区域龙头3下半年地产股可能见底223.5重点公司盈利预测与评级3下半年地产股可能见底股票代码股票简称最新股价每股收益市盈率最新PB投资评级200920102011200920102011000002万科7.260.480.630.761512102.0推荐000616亿城股份50.470.600.7711871.6推荐002244滨江集团9.180.480.701.00191393.4推荐600067冠城大通7.870.390.971.4320862.9推荐600533栖霞建设4.970.210.350.53231492.0推荐000024招商地产15.780.961.421.98161181.5推荐600383金地集团6.190.400.510.641612101.6推荐000402金融街8.420.550.650.841513101.3推荐000961中南建设12.980.721.131.52181192.4推荐000667名流置业6.540.210.570.83311181.7推荐600376首开股份13.640.811.051.421713101.5推荐000926福星股份8.630.470.760.92181191.4推荐600048保利地产10.710.771.081.32141081.8推荐600185格力地产7.850.410.871.1619972.4推荐000671阳光城11.770.541.502.0022864.2推荐600455交大博通12.14-1.252.072.34-6510.3推荐000718苏宁环球8.270.420.660.862013104.2中性000042深长城13.31.111.361.301210101.4中性600208新湖中宝4.730.230.410.57211183.7中性000006深振业A5.280.430.530.71121071.9中性000506st中润6.020.310.480.68201396.7中性002016世荣兆业7.650.160.320.404924194.6中性600641万业企业6.930.370.370.451919152.1中性000407胜利股份6.20.410.600.80151083.1中性长城研究与您共成长长城证券研究所房地产小组2010年5月