长江证券-房地产行业：各地政策细则加码，影响仍待观察-101

请阅读最后一页评级说明和重要声明分析师：苏雪晶(8621)[e-mail]执业证书编号：S0490209010200联系人：乐加栋(8621)[e-mail]各地政策细则加码，影响仍待观察报告要点国庆期间，各地相继出台新的房地产市场调控明细，我们对此点评如下：非市场化调控越来越明显我们从近期出台的各地政策来看，一个非常明显的情况就是各地政府应用的非市场化手段越来越明显。例如：上海暂定居民家庭只能在本市新购一套商品住房（含二手存量住房）；深圳规定拥有深圳市户籍的居民家庭，限购两套房，持有一年以上纳税证明或者社会保险缴纳证明的非户籍居民家庭，限购一套房；厦门规定从10月1号起到年底，每个购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。浙江则开始对商品房预售资金进行全面监管。这一方面显示出政府通过市场化手段在短期内已经很难改变房价上涨的趋势；另一方面也进一步表明了政府对于房价的态度。进一步强调税收改革，房产税出台的路线已越发清晰上海细则中进一步强调了土地增值税，要求“房开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%”。这一力度要超过全国的平均水平（东部预征率不低于2%）。另外我们在上海的政策细则中看到“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作”。我们认为房产税的出台已经越来越近，另据部分媒体报道，上海、深圳房产税获批,税率为0.3%-0.4%。我们认为房产税细则出台后或许成为市场投资机会出现的契机之一。限购令对于成交的影响仍有待观察国庆期间出台的各地政策细则与新国五条对比来看一个主要的区别是有些地区推出了限购令。这主要是因为前期推出的多套房停贷方面未能有效的抑制住房价上涨的动力，因此本次推出了限购令，实际打压的正是投资性购房群体。这方面主要目前在实施的主要是北京，国庆期间推出的有深圳、厦门以及上海。当然该政策对于成交的影响仍然有待观察，如有一定效果该政策将可能被其它地区效仿。关于地产股投资正如我们在9月月度报告中提及的，政策力度将绝对市场成败，但显然目前政策力度很难实现我们认为的楼市调控的理想状态。（我们认为有两种状态都可以接受：一持续楼市价格稳定状态，但刚性人群收入增速提升明显；二为价格进入调整趋势之中，并能持续一段时间）至于市场关注的政策是否“利空出尽”，估值过低等一系列关注点，我们觉得都并不是目前投资关键所在；在行业投资大环境没有改善情况下，舆情、成交变化、价格波动等多个影响估值因素将始终存在。当然针对本次政策调控，我们认为引起特别注意的是政府非市场化行为对整体行业长期伤害以及外部宏观环境压力对调控的影响，这将决定了短期地产股反弹的时间和幅度。房地产行业行业研究研究报告维持“长期看好”评级2010-10-72请阅读最后一页评级说明和重要声明第一，非市场化调控越来越明显我们从近期出台的各地政策来看，一个非常明显的情况就是各地政府应用的非市场化手段越来越明显。例如：上海暂定居民家庭只能在本市新购一套商品住房（含二手存量住房）；深圳规定拥有深圳市户籍的居民家庭，限购两套房，持有一年以上纳税证明或者社会保险缴纳证明的非户籍居民家庭，限购一套房；厦门规定从10月1号起到年底，每个购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。浙江则开始对商品房预售资金进行全面监管。这一方面显示出政府通过市场化手段在短期内已经很难改变房价上涨的趋势；另一方面也再一次表明政府对于房价继续上涨的坚定态度。表1：十一各地出台政策简介地区政策简介全国针对新国五条，财政部、国税总局有关负责人9月30日表示：个税方面，转让5年以上、家庭唯一住房的，个税仍免。房产税方面，拟先在部分城市对部分个人拥有的住房试点恢复征收,积累经验后逐步扩大到全国。上海上海市政府批转了市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》。除了全面贯彻新国五条，还规定，暂定居民家庭只能在本市新购一套商品住房（含二手存量住房）；加强土地增值税征管,住房开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的,预征率为2%;高于但不超过1倍的,预征率为3.5%;超过1倍的,预征率为5%；动迁安置房提前上市交易，允许上市交易期限由取得房地产权证满5年调整为满3年；提高商品住房预售门槛。浙江浙江省出台相关措施，将从11月1日起对商品房预售资金进行全面监管。凡在浙江省内批准预售的商品房建设项目将全部纳入监管范围。同时规定未签订商品房预售资金监管协议的项目，主管部门不得发放《商品房预售许可证》。厦门福建厦门国土房产、金融管理、税务等7个部门联合下发临时性限购措施，规定从10月1号起到年底，每个购房家庭只能在本市新购买一套商品住房；加强土地增值税征管,按不同的销售价格确定土地增值税预征率。福州从10月1日起全面实行商品房预订协议网上签约制度。规定，开发商与预购人签订协议后，1个月内应当与预购人签订《商品房买卖合同》；在双方约定的预订期限内，除约定的情形外，甲方拒绝签订商品房买卖合同的，要双倍返还已收取的订金。广州10月1日，广州市国土房管局对当地在售楼盘进行了检查，要求各开发商在购房须知上对新一轮房地产调控政策有所体现。目前他们正密切关注楼市动态，一旦发现房价出现大幅反弹，不排除采取限购等措施，保持市场稳定。深圳深圳日前出台了房产限购令，规定拥有深圳市户籍的居民家庭，限购两套房，持有一年以上纳税证明或者社会保险缴纳证明的非户籍居民家庭，限购一套房。深圳银监局表示，一旦发现有银行违反房贷政策及有关监管规定，将严肃查处。10月5日，市规划国土委发布特别提示，对不符合限购令规定条件者，市房地产主管部门将不予以办理备案和登记过户，由此造成的法律责任由买卖双方自行承担。广西10月1日《广西壮族自治区人民政府转发国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》新鲜“出炉”。通知表示，将进一步加大保障性住房建设力度。全区各地要按照2009~2011年廉租住房保障规划确定的廉租住房保障目标，基本解决18.8万户低收入住房困难家庭的住房问题。增加普通住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。确保保障性住房、棚户区改造和中小套商品住房建设用地，不低于住房建设用地供应总量的70%。（传闻）武汉武汉公租房政策正在加紧制定，未来5年拟建390万平方米公租房。省住建厅近日明确要求各地积极推进公共租赁住房建设，着力解决新参加工作的职工、进城务工人员等“新生代”、“夹心层”的住房困难问题。（传闻）房产税易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭透露，上海、深圳房产税获批,税率为0.3%-0.4%。资料来源：各大网站，长江证券研究部整理第二，进一步强调税收改革，房产税出台的路线已越发清晰上海细则中进一步强调了土地增值税，要求“房开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%”。这一力度要超过全国的平均水平（东部预征率不低于2%）。另外我们在上海的政策细则中看到“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作”。我们认为房产税的出台已经越来越近，另据部分媒体报道，上海、深圳房产税获批，税率为3行业研究请阅读最后一页评级说明和重要声明0.3%-0.4%。我们认为房产税细则出台后或许成为市场投资机会出现的契机之一。表2：近期有关房产税的政策时间部门内容2009-12-14国务院国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议认为，为保持房地产市场的平稳健康发展，会议要求，按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。2010-4-14国务院坚决遏制住房价格过快上涨。各城市政府要切实负起维护房地产市场健康发展的责任。加强住房保障工作，增加住房建设用地有效供应。实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。2010-4-19重庆重庆“特别房产消费税”方案已获批，国家将在一些城市试点开征个人住房消费税。此次“特别房产消费税”将针对大户型、非自住高档住宅和多套住宅，但具体税率如何仍在敲定中。2010-4-30北京同一购房家庭只能新购买一套商品住房；金融机构和税务部门可以根据本市房屋权属交易系统中个人住房记录，实施差别化的信贷和税收政策。暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。2010-5-17浙江浙江省政府发布《坚决遏制部分城市房价过快上涨促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》（浙政发〔2010〕23号），明确通过相关税收、银行放贷、土地出让金缴纳政策遏制炒房和投机性购房。各地特别是住房供应紧张、房价较高、涨幅较大的城市，可制定临时性限购多套住房的政策；各地可在国家规定的1—3%个人所得税征收率范围内，临时性适当提高征收标准。2010-5-24发改委发改委对发展改革委产业研究所有关研究人员的“三年之内免谈房产税”作出澄清，“三年之内免谈房产税”的讲话不代表发展改革委的立场。2010-5-31国务院同意发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，其内容包括出台资源税改革方案，逐步推进房产税改革。2010年5月上海有关上海市开征房产税的传闻愈演愈烈，据称，可能以一定人均面积为起征点，超出部分才按比例征税，需按年支付相当于房产值0.8%的房产税。目前方案已经呈报国务院等待批复。2010年9月各部委加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。2010年10月上海按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。资料来源：长江证券研究部整理第三，限购令对于成交的影响仍有待观察国庆期间出台的各地政策细则与新国五条对比来看一个主要的区别是有些地区推出了限购令。这主要是因为前期推出的多套房停贷方面未能有效的抑制住房价上涨的动力，因此本次推出了限购令，实际打压的正是投资性购房群体。这方面主要目前在实施的主要是北京，国庆期间推出的有深圳、厦门以及上海。从我们走访的楼盘来看，国庆期间实际成交虽比中秋期间少但是仍然比较火爆。因此这个政策对于成交的影响仍然有待观察。另一方面此政策有可能被其他地区特别是房价上涨过快地区效仿。图1：部分城市国庆期间成交对比4请阅读最后一页评级说明和重要声明0510152025北京上海深圳重庆南京杭州万2008年2009年2010年资料来源：各地网上房地产，长江证券研究部整理表3：国庆期间开盘去化情况项目名称城市开盘日期销售动态海阔天空•国瑞城海南2010-9-30当日推出的550套房源销售近九成，成交总金额超过8亿布吉一楼盘深圳2010-9-30共有2栋高层，推出518套单位，面积主要为66-172平方米的2-5房，主力户型为88平方米的3房，均价约2万元/平方米，至当日中午12时，已卖掉一半国贸金门湾厦门2010-9-30推出海岛别墅、观海美宅两款产品，截止到30日下午4点，成交逾七成东润枫华杭州2010-10-1开盘推出二期房源，共150套房源，户型为110-159平方米，均价29200元/平米，截止当天下午两点半，150套房源去化率达到60%以上。美地兰庭杭州2010-10-1推出二期10、11、12、13号楼共156套房源，80-150方户型囊括其中，均价为7500元/平方米，当天的去化率不到两成。天纵澜桥康城武汉2010-10-1当日成交已达200余套，销售率超过了70%。新弘国际城二期上海2010-10-1推出的是该项目的8、9号楼，均为高层，其中9号楼特别推出了98折优惠。阳光100国际新城无锡2010-10-1本次推出公寓117套、洋