长江证券-房地产行业：成交继续上扬，供给力度强劲-10100

分析师：苏雪晶(8621)[e-mail]执业证书编号：S0490209010200联系人：杨靖凤(8621)[e-mail]房地产行业周报（2010/09/26--2010/10/2）—成交继续上扬，供给力度强劲报告要点行业要闻9月29日晚间，国家有关部委通过权威媒体发布了最新的房地产调控措施，在政策落实、信贷、税收、供给、市场秩序等5个方面提出新的要求。新政明确提出如下几点：暂停发放第三套房贷款，贷款购房首付款调整到30%，贷款购买第二套住房家庭首付款不低于50%、利率不低于基准利率1.1倍，消费性贷款禁止用于购买住房；对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税；10月1日起出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不减免个税；加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。9月28日国家税务总局发布公租房建设运营税收优惠政策，对公租房建设用地免征城镇土地使用税。对公租房经营管理单位建造公租房免征印花税；购买住房作为公租房，免征契税和印花税。国土部和住房城乡建设部26日下发通知明确指出，房地产企业存在因企业原因造成土地闲置1年以上等4类违法违规行为，今后其及其控股股东都将被禁止参加土地竞买。对于本市户籍居民家庭限购2套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。暂停在本市拥有2套以上（含2套）住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上（含1套）住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。公司要闻嘉凯城子公司青岛嘉凯城房地产开发有限公司以人民币371,516.49万元获得青岛市李沧区上王埠、东王埠、桃园社区城中村改造项目的土地使用权。该项目位于青岛市李沧区虎山东规划路以东、天水路以西、城阳区界以南、金水路以北。项目用地面积83.48万平方米，综合容积率1.68，总建筑面积182.05万平方米。滨江集团以人民币256,500.00万元竞得了杭政储出[2010]34号地块土地使用权。该地块位于杭州市江干区，东至双菱新村，南至浙江杭钻机械制造股份有限公司，西至凯旋路，北至庆春东路；出让面积39,745平方米，地上建筑面积不大于107,311.5平方米；用地性质为住宅兼容商业金融业用地；容积率2.7。绿景地产9月28日晚公告，拟向广州天誉出售花都绿景90%股权、佛山瑞丰66.25%股权、恒大广州80%股权、恒远物业30%股权、广西天誉100%股权、永福美景100%股权及永福绿景100%股权，上述7家公司股权交易价格为34376.05万元，广州天誉以现金支付对价。并将向海航置业、酒店控股发行股份购买海航酒店管理公司100%股权、城建天誉100%股权及燕京饭店45%股权，上述3家公司股权交易价格为151287.63万元，新增股份的发行价格为10.77元/股，新增股份为140471337股。房地产行业行业研究研究报告维持“看好”评级2010-10-32主要城市成交信息一览表区域城市本周成交本周成交环比2009年周均成交2010年周均成交周均成交同比消化时间（周）消化时间环比备注北京44.40127.76%39.2021.77-44.46%474.58%商品住宅天津21.75-2.27%25.6216.93-33.94%----------缺两日数据济南50755.05%519365-29.71%----------商品住宅（套）环渤海青岛25.9183.13%16.6314.83-10.84%374.78%商品住宅上海48.3422.51%49.9026.61-46.68%15-0.24%商品住宅南京17.6570.06%20.568.59-58.23%32-10.38%商品住宅杭州18.25-0.23%20.3110.76-47.01%35-3.90%商品房宁波10.06-6.06%13.587.07-47.96%1390.26%商品房长三角苏州24.5224.94%18.458.91-51.73%----------商品住宅深圳19.9881.09%12.435.63-54.70%33-22.35%商品房广州37.2645.61%21.4115.11-29.44%316.01%商品住宅珠三角东莞16.1265.01%9.096.60-27.42%----------商品住宅重庆85.9749.51%44.3240.20-9.30%----------商品房昆明9.7577.66%14.139.79-30.71%----------商品房成都20.3417.99%26.3812.76-51.63%----------商品住宅长沙46.2227.89%35.3027.61-21.79%----------商品房福州6.7960.92%9.173.80-58.54%----------商品住宅厦门7.09183.63%7.844.16-46.98%511.65%商品住宅温州----------4.59--------------------本周没有数据合肥----------2276--------------------本周没有数据海口1.9134.33%5.216.3922.60%----------商品住宅长春11.250.10%15.8311.20-29.22%2512.43%商品住宅其他地区武汉32.7627.39%27.1525.55-5.89%----------商品房资料来源：各城市房地产交易管理网，长江证券研究部注：1、由于没有相关部门定期统一发布各城市的成交数据，各个城市在统计时间和统计口径上有一定的差别。表中，北京、天津、济南、青岛、上海、南京、苏州、广州、东莞、重庆、昆明、福州、厦门、温州、合肥、海口和长春的统计口径为一手商品住宅成交面积；杭州、宁波、深圳、成都、长沙、南昌和武汉的统计口径为一手商品房成交面积，这两种口径的统计单位都是万平米。济南和合肥的统计口径为一手住宅成交套数，统计单位是套。2、天津、广州的数据一般情况下比其他城市滞后一天，备注里面会说明天津、广州周成交的具体时间。3、本年累计同比表示截至本周末2009年周均成交面积相对2008年全年周均成交面积的变动幅度。4、备注内容包括消化时间对应标的，统计单位和统计时间区间等。3环渤海（北京，天津，青岛，济南）图1：北京一手住宅周成交面积（万平米）010203040506070Jan-07Jul-07Jan-08Jul-08Jan-09Jul-09Jan-10Jul-10注：一手住宅成交采用的数据为期房住宅签约面积与现房住宅签约面积之和图2：北京保障性住房周成交面积（万平米）051015202530Sep-08Jan-09May-09Sep-09Jan-10May-10Sep-10注：保障性住房成交包含在一手住宅成交面积里图3：北京存量住宅周成交面积（万平米）020406080100Aug-08Dec-08Apr-09Aug-09Dec-09Apr-10Aug-10图4：北京期房去库存化时间（周）020406080100120May-06Nov-06May-07Nov-07May-08Nov-08May-09Nov-09May-10图5：北京现房去库存化时间（周）020406080100120140160May-06Nov-06May-07Nov-07May-08Nov-08May-09Nov-09May-10注：算法为可售住宅面积除以12周移动平均成交2008年平均周成交20.18万平米2009年平均周成交39.20万平米2007年平均周成交36.54万平米2010年以来周均成交21.77万平米4请阅读最后一页评级说明和重要声明图6：天津一手住宅周成交面积（万平米）0510152025303540Jan-07Jul-07Jan-08Jul-08Jan-09Jul-09Jan-10Jul-10资料来源：天津国土资源和房屋管理局，长江证券研究部图7：天津二手住宅周成交面积（万平米）05101520253035Aug-07Dec-07Apr-08Aug-08Dec-08Apr-09Aug-09Dec-09Apr-10Aug-10图8：济南住宅周成交套数（套）030060090012001500Dec-08Mar-09Jun-09Sep-09Dec-09Mar-10Jun-10Sep-10资料来源：天津国土资源和房屋管理局，长江证券研究部图9：青岛住宅周成交面积（万平米）0510152025303540May-08Sep-08Jan-09May-09Sep-09Jan-10May-10Sep-10图10：青岛一手房去库存化时间（周）020406080100120Aug-08Dec-08Apr-09Aug-09Dec-09Apr-10Aug-10资料来源：天津国土资源和房屋管理局，长江证券研究2007年平均周成交18.71万平米2009年平均周成交25.62万平米2008年平均周成交9.51万平米2010年以来周均成交16.93万平米5请阅读最后一页评级说明和重要声明长三角（上海，南京，杭州，宁波，苏州）图11：上海一手住宅周成交面积（万平米）0153045607590Jan-07May-07Sep-07Jan-08May-08Sep-08Jan-09May-09Sep-09Jan-10May-10Sep-10数据来源：网上房地产，长江证券研究所图12：上海一手房去库存化时间（周）510152025303540Aug-08Dec-08Apr-09Aug-09Dec-09Apr-10Aug-10图13：上海二手房房源面积（百万平米）57911131517Aug-08Dec-08Apr-09Aug-09Dec-09Apr-10Aug-10注：算法为一手房可售面积除以12周移动平均成交图14：南京商品住宅周成交面积（万平米）010203040506070Jul-08Nov-08Mar-09Jul-09Nov-09Mar-10Jul-10图15：南京商品住宅去库存化时间（周）01020304050607080Jan-09Mar-09May-09Jul-09Sep-09Nov-09Jan-10Mar-10May-10Jul-10Sep-10数据来源：南京网上房地产，长江证券研究所2007年平均周成交50.10万平米2008年平均周成交31.39万平米2010年以来周均成交26.61万平米2009年平均周成交49.90万平米6请阅读最后一页评级说明和重要声明图16：杭州商品房预售面积（万平米）01020304050Jan-08May-08Sep-08Jan-09May-09Sep-09Jan-10May-10Sep-10注：杭州统计数据中增加了萧山和余杭两个区图17：宁波商品房周成交面积（万平米）0510152025Aug-08Dec-08Apr-09Aug-09Dec-09Apr-10Aug-10图18：宁波商品房去库存化时间（周）100120140160180200Jan-09Mar-09Apr-09Jun-09Jul-09Sep-09Nov-09Dec-09Feb-10Apr-10May-10Jul-10Sep-10注：算法为可售住宅面积除以12周移动平均成交图19：苏州一手住宅周成交面积（万平米）010203040May-08Sep-08Jan-09May-09Sep-09Jan-10May-10Sep-10图20：苏州存量住宅周成交面积（万平米）024681012141618Dec-08Apr-09Aug-09Dec-09Apr-10Aug-10数据来源：苏州房地产信息网，长江证券研究所2008年周均预售5.45万平米2009年周均预售20.31万平米2010年以来周均预售10.76万平米7请阅读最后一页评级说明和