高华证券-开发商-100531

2010年5月31日中国：开发商研究报告供应增加带动销量反弹；库存上升2010年5月24日-5月30日交易量和销售均价从周环比角度看，已公布数据的14个城市中10个城市的房地产交易量上升（中值为12%，而截至5月23日当周中值水平为下降4%）。从同比角度看，所有14个城市的交易量均下降（中值为-59%，而截至5月23日当周的中值水平为下降72%）。与2010年4月的周平均值相比，14个城市中有13个城市的交易量下降（中值为-51%，而截至5月23日当周的中值水平为-58%）。在销售均价方面，从周环比角度看，已公布数据的14个城市的房价中值连续两周持平；从同比角度看，12个城市中有11个城市的房价上涨（中值为24%，而截至5月23日当周的中值水平为26%）。与2010年4月的均价相比，14个城市中有9个城市的房价下跌（中值为-4%，而截至5月23日当周的中值水平为-5%）。年初至今表现从年初至2010年5月30日当周，15个城市中13个城市的交易量同比下降（中值为-37%，而截至5月23日当周的中值水平为下降34%）。与2008年相比，已有数据的15个城市中有12个城市的交易量同比上升（中值为23%，而截至5月23日当周的中值水平为28%）。库存水平从过去12个月滚动销售面积计算，我们追踪的10个城市的库存平均消化时间由截至上周的6.4个月上升至6.6个月。目前，上海、南京、苏州、杭州、广州、重庆和厦门的库存月数低于6个月；东莞的库存月数高于12个月；而北京和深圳的库存月数在6-12个月之间。我们注意到杭州、深圳和上海的月库存增幅高于其他城市。交易建议我们的买入建议：恒大地产(3333.HK；强力买入名单)、万科A(000002.SZ；强力买入名单)、花样年控股(1777.HK)、万科B(200002.SZ)、保利地产(600048.SS)、金地集团(600383.SS)、雅居乐房产(3383.HK)、宝龙地产(1238.HK)和华润置地(1109.HK)。我们的卖出建议：深圳控股(0604.HK；强力卖出名单)、IFM(CTC；强力卖出名单)、绿城房产(3900.HK)、华侨城(000069.SZ)、上海复地(2337.HK)和中国国贸(600007.SS)。主要的下行风险：政府政策收紧过度，引起宏观经济硬着陆。主要的上行风险：房地产销售好于预期。李薇和杜茜对本报告亦有贡献。王逸,CFA执业证书编号:S1420206030005+86(21)[e-mail]北京高华证券有限责任公司北京高华证券有限责任公司及其关联机构与本研究报告所分析的企业存在业务关系，并且继续寻求发展这些关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突，不应视本报告为作出投资决策的唯一因素。有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。孙贤兵执业证书编号:S1420208080017+86(10)[e-mail]北京高华证券有限责任公司骆昀婷执业证书编号:S1420210020001+86(21)[e-mail]北京高华证券有限责任公司北京高华证券有限责任公司投资研究2010年5月31日中国：开发商高华证券投资研究2图表1:年初至今15个城市的交易量同比降幅的中值为-37%15个城市上周和年初至今的交易量比较注：西安市政府未披露3-5月份数据资料来源：中国指数研究院图表2:年初至今已公布数据的13个城市的销售均价同比涨幅中值为33%15个城市上周和年初至今的销售均价比较注：西安市政府未披露3-5月份数据资料来源：中国指数研究院销售面积0524-0530周环比同比与2010年4月周均值的比较2010年年初至今与2009年比较与2008年比较(千平方米)(%)(%)(%)(千平方米)(%)(%)环渤海地区北京10225%-75%-65%4,705-37%23%天津132-16%-56%-48%3,962-10%79%大连485%-7%-34%1,26129%20%长三角地区-上海22114%-62%-38%5,586-41%-29%南京7011%-67%-54%2,302-35%15%苏州4846%-81%-71%1,950-41%22%杭州21-1%-93%-82%1,260-53%3%华南地区-深圳35102%-78%-49%1,171-64%-11%广州14661%-48%7%3,030-40%73%东莞5010%-57%-53%1,701-34%42%厦门2941%-68%-66%1,136-43%177%中西部地区-武汉263-21%-1%-28%6,46739%176%重庆25712%-20%-57%8,884-5%71%成都150-20%-57%-40%4,809-9%56%西安n.a.n.a.n.a.n.a.1,493-50%-35%中值7012%-59%-51%2,302-37%23%交易量上升的城市1001交易量上升的城市212交易量下降的城市41413交易量下降的城市133周度比较年初至今(2009年12月28日-2010年5月30)比较销售均价0524-0530周环比同比与2010年4月周均值的比较2010年年初至今与2009年比较与2008年比较(人民币元/平方米)(%)(%)(%)(人民币元/平方米)(%)(%)环渤海地区北京19,425-10%53%-14%20,92867%55%天津8,77714%25%-8%9,04134%27%大连8,6370%1%-2%8,80613%24%长三角地区-上海12,9910%24%-6%13,12533%55%南京14,5453%n.a.25%11,591n.a.n.a.苏州9,9104%39%-2%9,27040%34%杭州20,7500%59%4%20,32662%46%华南地区-深圳20,458-5%58%0%21,53082%76%广州9,160-13%14%-19%10,61630%6%东莞6,8974%25%1%6,72516%6%厦门9,137-15%0%-25%11,52656%6%中西部地区-武汉6,0755%8%-8%6,19723%11%重庆4,947-6%16%-17%5,37531%33%成都6,9332%n.a.4%6,551n.a.n.a.西安n.a.n.a.n.a.n.a.5,76425%35%中值9,1370%24%-4%9,15533%33%销售均价上升的城市8115销售均价上升的城市1313销售均价下降的城市619销售均价下降的城市00周度比较年初至今(2009年12月28日-2010年5月30日)比较2010年5月31日中国：开发商高华证券投资研究3图表3:据估算，我们追踪的10个城市平均需要6.6个月消化目前的库存10个城市的库存比较注：(1)12个月滚动销售面积基于过去12个月的平均销售进度计算。(2)北京、上海、南京、杭州、深圳和广州的销售面积数据均限于住宅；其他城市的数据指商品房的总体销售面积。资料来源：中国指数研究院、中国房产信息集团(CRIC)、高华证券研究预测图表4:中国开发商股价较净资产价值的溢价/折让资料来源：Datastream、高华证券研究预测05101520253035北京上海南京苏州杭州深圳广州东莞厦门重庆(百万平方米)2009年销售面积06-08年平均销售面积12个月滚动销售面积库存截至2010年5月30日环渤海地区长三角地区珠三角地区西部地区0100200300400500600700800-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%05年12月06年3月06年7月06年10月07年2月07年5月07年8月07年12月08年3月08年7月08年10月09年2月09年5月09年9月09年12月10年4月(十亿港元)(%)净资产价值的溢价/折让(左轴)房地产股市值(右轴)海外上市的房地产股市值加权股价较净资产价值的平均溢价水平为0.7%2010年5月31日中国：开发商高华证券投资研究4图表5:中国开发商估值比较表注：1)*表示该股位于我们的强力买入/卖出名单。2)我们的开发商12个月目标价格是根据2010年底预期净资产价值得出的，易居中国和IFM投资是基于市盈率得出的。与我们目标价格相关的估值方法和具体风险请参见我们之前发表的报告。3)基本假设：我们假设2010年房价较2009年底水平下跌15%，2011年房价上涨5%，2012年和2013年房价分别上涨10%，此后持平；2010年交易量较2009年下降30%。悲观假设：我们假设2010年房价较2009年底水平下跌30%，且2010年交易量较2009年下降50%。假设交易量和房价此后持平于2010年的水平。4)重要的信息披露请参见资料来源：Datastream、公司数据、高华证券研究预测公司名称代码0910E11E12E09A-12E0910E11E12E0910E11E12E香港上市雅居乐房产3383.HK3.9买入8.38(HK$)9.501315.84(47)7.61(9)14.211.110.38.617%1.91.61.51.32.11.82.43.5中国海外0688.HK16.1中性15.36(HK$)14.45(6)18.06(15)11.45(25)19.314.614.311.120%3.02.62.21.91.31.41.41.8华润置地1109.HK9.5买入14.72(HK$)15.25419.07(23)10.53(28)23.619.317.014.617%2.01.81.71.61.61.31.51.7碧桂园2007.HK4.7中性2.26(HK$)2.10(7)3.50(35)1.80(20)15.815.013.612.58%1.61.41.31.22.31.31.51.6恒大地产3333.HK3.9买入*2.05(HK$)3.39655.65(64)3.054965.94.24.63.7160%2.11.41.10.90.42.42.22.7花样年控股1777.HK0.8买入1.22(HK$)1.86533.72(67)1.814814.75.26.13.462%1.41.11.00.82.13.83.35.9方兴地产0817.HK2.6中性2.38(HK$)1.95(18)3.24(27)1.90(20)20.815.824.013.416%1.31.21.21.11.10.90.61.1绿城房产3900.HK1.8卖出8.46(HK$)6.17(27)12.34(31)5.23(38)12.56.57.33.454%1.31.11.00.83.54.64.19.0富力地产2777.HK4.1中性9.87(HK$)9.94119.87(50)8.10(18)11.69.09.98.610%1.71.51.41.24.14.54.04.7合景泰富1813.HK1.6中性4.40(HK$)4.00(9)8.00(45)3.29(25)16.812.511.911.214%1.01.00.90.91.30.40.40.4宝龙地产1238.HK0.9买入2.26(HK$)2.4584.90(54)2.19(3)5.37.37.56.3-6%1.00.80.70.63.03.03.03.5上海复地2337.HK0.7卖出2.05(HK$)1.70(17)3.41(40)1.36(34)10.54.08.36.318%0.80.70.60.63.35.13.64.7深圳控股0604.HK1.0卖出*2.29(HK$)1.68(27)3.35(32)1.43(38)10.311.213.612.6-7%0.70.60.60.65.23.62.93.2世茂