高华证券-房地产行业：新政将抑制销售，对深圳开发商产生负面影

2010年10月4日中国：开发商研究报告新政将抑制销售；对深圳开发商产生负面影响深圳新政比5月份北京限购令更加严厉深圳市政府10月1日出台了限定居民家庭购房套数的新政策。具体内容包括：1)对于深圳市户籍居民家庭－限购两套住房；暂停在本市拥有两套以上（含两套）住房的居民家庭在本市购房；2)对于非本市户籍居民家庭－如能提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明，限购一套住房；如无法提供上述证明则暂停在本市购房；3)对境外机构和个人购房，严格按照此前公布的有关政策执行。上述措施均为暂行规定。5月份北京限购令规定同一购房家庭只能在本市新购买一套住房，而无论已经拥有几套住房。我们预计深圳市场的降价将加快尽管近期深圳房地产市场量价双双反弹，但我们看到，消化比率仍然较低，并已经导致库存压力不断上升。我们预计，此项新政将给开发商带来更大压力，因此将会在未来几个月加快其定价调整速度。避免投资于深圳业务比重较大的开发商我们看到，我们研究范围内开发商中，华侨城(000069.SZ,卖出)、招商地产(000024.SZ,中性)和深圳控股(604.SZ,强力卖出)2010年末预期净资产价值的深圳市场占比约为50%。虽然我们对于深圳房地产市场仍持长期乐观看法，但我们建议投资者在短期内避免投资于这些开发商。我们还认为，IFM投资（强力卖出）近期在深圳二手房市场的门店快速扩张存在着风险。我们看好涉足于中部和西部地区的开发商我们认为中国中部和西部房地产市场比华东市场要稳健得多，因此预计这两个区域所受政府限购令的影响较小。我们的首选买入股为恒大地产(3333.HK)和万科A(000002.SZ)，二者均位于我们的强力买入名单。王逸,CFA执业证书编号:S1420206030005+86(21)[e-mail]北京高华证券有限责任公司北京高华证券有限责任公司及其关联机构与其研究报告所分析的企业存在业务关系，并且继续寻求发展这些关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突，不应视本报告为作出投资决策的唯一因素。有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。孙贤兵执业证书编号:S1420208080017+86(10)[e-mail]北京高华证券有限责任公司周路执业证书编号:S1420210090002+86(21)[e-mail]北京高华证券有限责任公司李薇执业证书编号:S1420210070002+86(21)[e-mail]北京高华证券有限责任公司北京高华证券有限责任公司投资研究2010年10月4日中国：开发商高华证券投资研究2杜茜对本报告亦有贡献。华侨城、招商地产和深圳控股的深圳业务比重较大图表1:深圳控股、华侨城和招商地产的总资产价值中深圳市场占比较大研究范围内开发商总资产价值中的深圳市场占比，以及股价相对于2010年末预期净资产价值的折让注：1)*表明该股位于我们的强力买入/卖出名单。2)重要信息披露请参见。资料来源：DataStream、高华证券研究预测公司代码评级股价相对于2010年末净资产价值的折让/(溢价)(%)深圳市场在2010年末总资产价值中占比%华侨城000069.SZ卖出(人民币元)12.69-27%57%招商地产(A)000024.SZ中性(人民币元)17.33-43%48%深圳控股0604.HK卖出*(港元)2.79-17%47%花样年控股1777.HK买入(港元)1.29-67%17%保利香港0119.HK买入(港元)8.32-38%10%万科(A)000002.SZ买入*(人民币元)8.4-42%10%万科(B)200002.SZ买入(港元)9.81-42%10%仁恒置地YNLG.SI中性(新加坡元)1.75-34%9%华润置地1109.HK买入(港元)15.78-22%8%中国海外0688.HK中性(港元)16.42-12%3%金地集团600383.SS买入(人民币元)6.42-47%3%方兴地产0817.HK中性(港元)2.3-33%2%合景泰富1813.HK中性(港元)5.95-26%0%雅居乐房产3383.HK买入(港元)8.8-48%0%碧桂园2007.HK中性(港元)2.53-32%0%恒大地产3333.HK买入*(港元)2.62-61%0%绿城房产3900.HK卖出(港元)8.44-32%0%富力地产2777.HK中性(港元)10.9-45%0%宝龙地产1238.HK买入(港元)2.17-58%0%上海复地2337.HK卖出(港元)2.32-36%0%世茂房地产0813.HK中性(港元)12.9-31%0%瑞安房地产0272.HK中性(港元)3.8-40%0%远洋地产3377.HK中性(港元)5.39-41%0%SOHO中国0410.HK中性(港元)5.51-19%0%中国国贸600007.SS卖出(人民币元)11.590%0%金融街控股000402.SZ中性(人民币元)6.76-41%0%华发股份600325.SS中性(人民币元)11.48-51%0%保利地产600048.SS买入(人民币元)12.36-36%0%均值-36%8%股价截至9月30日2010年10月4日中国：开发商高华证券投资研究3量价双双反弹，但库存攀升图表2:6月份以来量价双双反弹深圳一手房市场量价表现图表3:...二手房市场也是如此深圳二手房市场量价表现资料来源：中国指数研究院资料来源：中原地产研究图表4:今年二季度以来深圳的库存月数迅速回升，并已超过了历史均值深圳的可售面积和库存月数，2007年2月至2010年9月资料来源：中国指数研究院、高华证券研究预测4,0009,00014,00019,00024,00029,00001002003004005006007008009001,00006年1月06年4月06年7月06年10月07年1月07年4月07年7月07年10月08年1月08年4月08年7月08年10月09年1月09年4月09年7月09年10月10年1月10年4月10年7月销售面积(左轴)销售均价(右轴)(千平方米)(人民币元/平方米)4,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00020,00005001,0001,5002,0002,50006年1月06年4月06年7月06年10月07年1月07年4月07年7月07年10月08年1月08年4月08年7月08年10月09年1月09年4月09年7月09年10月10年1月10年4月10年7月销售面积(左轴)销售均价(右轴)(千平方米)(人民币元/平方米)05101520253001,0002,0003,0004,0005,0006,0007,00007年2月07年5月07年8月07年11月08年2月08年5月08年8月08年11月09年2月09年5月09年8月09年11月10年2月10年5月10年8月可售面积(左轴)库存月数(右轴)(千平方米)(月数)均值：11.8个月2010年10月4日中国：开发商高华证券投资研究4图表5:中国开发商估值比较表注：1)*表明该股位于我们的强力买入/卖出名单。2)我们的开发商12个月目标价格是根据2010年底预期净资产价值得出的，IFM和易居中国是基于市盈率得出的。与我们目标价格相关的估值方法和具体风险请参见我们之前发表的报告。3)基本假设：我们假设2010年房价较2009年底水平下跌15%，2011年房价上涨5%，2012年和2013年房价分别上涨10%，此后持平；2010年交易量较2009年下降30%。悲观假设：我们假设2010年房价较2009年底水平下跌30%，且2010年交易量较2009年下降50%。假设交易量和房价此后持平于2010年的水平。4)重要信息披露请参见。资料来源：DataStream、公司数据、高华证券研究预测公司名称代码0910E11E12E09A-12E0910E11E12E0910E11E12E香港上市雅居乐房产3383.HK4.1买入8.80(HK$)10.101516.83(48)7.96(10)14.911.010.28.619%2.01.51.31.22.03.62.53.5中国海外0688.HK17.2中性16.42(HK$)14.96(9)18.70(12)11.91(27)20.613.714.911.920%3.22.72.32.01.21.51.41.7华润置地1109.HK10.2买入15.78(HK$)16.22320.28(22)11.53(27)25.322.319.114.520%2.11.81.71.51.51.61.31.7碧桂园2007.HK5.3中性2.53(HK$)2.22(12)3.70(32)1.98(22)17.713.614.413.210%1.81.61.51.32.01.41.41.5恒大地产3333.HK5.0买入*2.62(HK$)4.00536.66(61)3.392984.26.24.53.5188%2.71.91.41.00.31.72.22.9花样年控股1777.HK0.8买入1.29(HK$)1.93503.86(67)1.884615.55.56.43.662%1.51.21.00.82.03.83.15.6方兴地产0817.HK2.5中性2.30(HK$)2.07(10)3.45(33)2.01(13)20.115.223.012.816%1.31.21.11.01.11.30.71.2绿城房产3900.HK1.8卖出8.44(HK$)6.17(27)12.35(32)5.31(37)12.56.57.33.454%1.31.11.00.83.54.74.19.0富力地产2777.HK4.5中性10.90(HK$)9.93(9)19.87(45)8.92(18)12.810.410.19.410%1.81.61.51.43.73.83.94.3合景泰富1813.HK2.2中性5.95(HK$)4.80(19)8.00(26)3.93(34)22.713.813.512.222%1.41.31.21.10.90.40.40.4保利香港0119.HK3.2买入8.32(HK$)9.401313.43(38)8.01(4)37.523.021.716.432%1.71.41.31.30.20.90.91.2宝龙地产1238.HK0.9买入2.17(HK$)2.60205.19(58)2.47145.17.17.16.0-6%1.00.70.60.63.13.23.23.6上海复地2337.HK0.8卖出2.32(HK$)1.80(22)3.60(36)1.51(35)11.92.87.96.621%0.90.70.70.62.97.23.84.5深圳控股0604.HK1.2卖出*2.79(HK$)1.68(40)3.37(17)1.60(43)12.512.616.515.3-7%0.80.80.80.74.33.22.42.6世茂房地产0813.HK5.9中性12.90(HK$)11.21(13)18.69(31)8.83(32)12.114.111.09.19%1.81.61.41.22.50.70.91.1瑞安房地产0272.HK2.6中性3.80(HK$)3.19(16)6.37(40)3.00(21)10.720.622.514.6-10%0.80.70.70.73.52.40.91.5远洋地产3377.HK3.9中性5.39(HK$)5.4929.14(41)5.17(4)24.012.513.612.723%1.21.01.21.11.52