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凤凰网财经上市公司公告正文金地集团：公司债券2011年跟踪评级报告2011年05月05日00:14来源：凤凰网财经入和房地产基金等金融业务的深入将对公司住宅业务和整体业绩形成较为有力的支撑。全年业绩增长。2010年公司实现结算金额190.35亿元，销售金额283.38亿元，分别较上年增长63.21%和34.41%，高于行业平均水平。此外，截至2010年末，公司预收账款为188.70亿元，与2010年结算金额基本持平，为公司2011年业绩提供一定保障。极强的担保实力。本期债券的担保主体建设银行作为中国四大国有商业银行之一，拥有极强的综合实力和抗风险能力，可为本期债券到期偿还提供强有力保障。关注作为政策导向性非常明显的行业，需要注意短期内政策波动对房地产市场的影响。房地产企业融资渠道日益收紧和近期部分地方政府出台严厉的限购政策将对2011年中国房地产市场带来一定影响。项目布局及定位使公司易受政策调控影响。公司主要在核心一、二线城市布局项目，2011年热点城市限购政策的实行可能对公司销售增速带来一定影响。流动性面临挑战。公司拟建在建项目较多，资金需求较大，且商业地产开发也将占用部分资金，而2011年市场信贷紧缩和调控政策持续，公司流动性可能面临一定挑战。2金地（集团）股份有限公司公司债券2011年跟踪评级报告行业关注的情况最为明显，而中部和西部区域受影响则相对频繁出台的房地产调控政策降低了2010年较小。另一方面，尽管市场销售速度在政策出台后中国房地产市场的热度，但三、四线城市需普遍降低，但随着2009年市场回暖后新增加的开求增长、市场房屋供应增加及部分投资性需工从2010年三季度开始陆续转化为市场供应，市求的存在支撑了行业整体增长，投资和新开场可售资源量有所增长，这为2010年底成交量上工大增使2011年商品房供给充足升奠定了一定基础。2010年4月17日中央发布了《国务院关于坚图2：2010年中国各省区及直辖市商品房销售增长情况决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，2010年9140%120%月29日又出台多项措施进一步加大4月新政的执100%行力度，两个政策具体措施包括实行差别化房贷政80%60%策、提高首套和二套房首付比例、提高二套房贷利40%率、限制三套房贷款发放、部分城市一定时期内限20%0%购等。自4月份政策发布以来，房地产市场过热态-20%势得到了遏制，成交量减少，房价高位小幅波动，-40%-60%至2010年底市场才重现集中成交的活跃态势。商品房销售面积增长率商品房销售额增长率从全年的情况看，在调控政策的影响下，国房资料来源：国家统计局，中诚信评估整理景气指数全年持续走低，但仍保持在100点以上的此外，通货膨胀也催生出一部分投资需求。景气区间内。4月份政策出台后，房价涨幅趋缓，2010年中国CPI持续上涨，2010年11月升至5.1%，商品房销售价格指数逐月回落，但全年房价依然保而同期金融机构一年期存款基准利率为2.5%，由持增长。此，增持房产也成为一部分居民选择抵御通胀的重图1：2008年6月以来中国部分国房景气指数要手段。整体看，虽然调控政策使房地产市场降温，115但三四线城市的需求增长、新房供应增加以及部分110投资性需求的存在仍然支撑了行业的整体增长。资料来源：国家统计局，中诚信评估整理成交量方面，2010年全国商品房实现销售面积CPI同比增速一年期存款基准利率和销售额分别为10.43亿平方米和5.25万亿元，分资料来源：国家统计局，中诚信评估整理别较上年增长10.1%和18.3%，增速较上年大幅降从投资和新开工情况看，2010年中国房地产开低32和57.2个百分点，国家遏制房价过快上涨的发投资增速达33.2%，较上年快17.1个百分点，超政策极大降低了成交量的增速。全社会固定资产投资增速9.4个百分点。同时，2010在调控政策频出的背景下，主要城市的成交量年市场新开工面积16.38亿平方米，较上年大幅增普遍下滑，占全国市场的比重也明显下降，与之相长40.7%，是近十年来的高点。2010年房地产开发对应的，是三四线城市成交量的增长。从区域分布投资的恢复和新开工面积的大幅增长反映了房地来看，经济较为发达的东部区域成交面积增长减速3金地（集团）股份有限公司公司债券2011年跟踪评级报告产企业对市场的信心，同时保障未来一年的房屋供17.3%。相反，预售款以及信托、委托贷款等其他给充足。形式的自筹资金的增速加快。图4：2005～2010年全国房地产开发投资情况表2：2009～2010年房地产开发投资资金来源20092010300，000亿元%35资金来源合计（亿元）57，127.6372，494.00250，00030增速44.2%25.4%200，0002520其中：自筹资金（亿元）17，905.9926，705.00150，000占比31.34%36.84%15100，00010增速16.9%48.8%50，0005国内贷款（亿元）11，292.6912，540.0000占比19.77%17.30%200520062007200820092010增速48.5%10.3%房地产开发投资完成额全社会固定资产投资完成额利用外资（亿元）469.73796.00同比增长（房地产）同比增长（全社会）占比0.82%1.10%资料来源：国家统计局，中诚信评估整理增速-35.5%66.0%其他来源（亿元）27，459.2232，454.00从供求指标来看，2010年施工面积、新开工面占比48.07%44.77%积与销售面积的比重较2009年均有所恢复，未来增速71.9%15.9%一年的市场供应比较充足。资料来源：国家统计局，中诚信评估整理表1：2008～2010年全国商品房供需相关指标我们认为，2011年国家调控房地产的决心未施工面积/新开工面积/变，房地产企业在资本市场上的融资依然较难突销售面积销售面积破。同时管理通货膨胀是2011年政府工作的重点，20084.421.57货币政策由适度宽松转为稳健，市场流动性将持续20093.411.2320103.891.57收紧，2011年前三个月央行连续3次上调大型金融资料来源：国家统计局，中诚信评估整理机构存款准备金率至20%的高点，且一年期贷款基土地市场方面，2010年购置土地面积4.10亿准利率上调0.25个百分点至6.06%。信贷收紧和可平方米，较上年增长28.4%，土地购置费9，992亿能的进一步加息都将使房地产企业的银行融资更元，较上年增长65.9%。尽管土地成交保持较高增加艰难，融资成本上升。速，但是土地市场的整体热度较2009年地王频出在政策方面，2011年1月末更为严厉的房地产已降温很多，随着政策调控力度加大，房地产企业调控政策“新国八条”出台，二套房首付比例进一的拿地行为将更加理性。步提高至60%。随后各地方落实“新国八条”的严短期内持续紧缩的融资渠道以及愈发严厉的厉的限购政策细则出台。我们认为，限购政策的出调控政策将影响市场成交量，但行业长期看台和严格执行将极大抑制房地产市场的投资投机好，行业整合有加速趋势性购房需求，市场短期内可能会出现成交迅速放缓2010年，作为房地产调控的配套政策，资本市的态势。未来，该政策导致的成交量和价格的下跌场和银行均收紧了房地产融资。资本市场上进行股幅度将取决于限购政策执行期限、力度和具体措施权和债权融资均需经土地管理部门审批，2010年没的调整。有一家房地产企业或含房地产业务的企业在中国资本市场上融资成功。银行方面，严格执行“四证齐全”的放款条件。从房地产开发投资资金来源看，2010年来自国内贷款的资金较上年仅增长10%，增速较上年大幅下降39个百分点，而国内贷款在总的资金来源的中占比也下降约2.5个百分点至4金地（集团）股份有限公司公司债券2011年跟踪评级报告表3：2011年1月以来各地方出台的主要限购政策体业绩。2011年公司计划实现竣工面积220.54万城市限购政策平方米，较2010年竣工面积增长50.50%，若计划已有1套房的本地户籍居民家庭、5年个税或实现，则能够提升公司2011年的结算业绩。社保缴纳证明限购一套；已有2套房的本地户北京籍居民家庭、已有1套的非本地户籍居民家从结算区域看，长三角地区收入和利润贡献分庭、不能提供5年以上本市个税或社保缴纳证别达45.6%和50.6%。从2011年主要在建项目来看，明的非本地户籍居民家庭，暂停向其售房长三角、珠三角仍是主要项目区域，其中北京、上已有1套房的本地户籍居民家庭、2年个税或社保缴纳证明限购一套；已有2套房的本地户海、深圳、广州四个一线城市的可售面积占比约达上海籍居民家庭、已有1套的非本地户籍居民家29%。公司热点城市可售项目仍较多，易受房地产庭、不能提供2年以上本市个税或社保缴纳证调控政策的影响。明的非本地户籍居民家庭，暂停向其售房图5：公司2011年主要开发项目总可售面积区域分布已有1套房的本地户籍居民家庭、1年个税或社保缴纳证明限购一套；已有2套房的本地户沈阳珠三角青岛、南京、西安14.59%25.08%籍居民家庭、已有1套的非本地户籍居民家长春8.23%庭、不能提供1年以上本市个税或社保缴纳证明的非本地户籍居民家庭，暂停向其售房广州十区二市全部行政区域范围都将执行限武汉广州购政策；明确户籍家庭限购第三套房，非户籍10.82%环渤海长三角家庭限购第二套房10.18%31.10%成都、贵阳、对主城区暂时实行住房限购措施南宁资料来源：公司提供，中诚信评估整理。资料来源：中诚信评估整理从运营指标来看，2008~2009年公司合计销售在国内融资渠道持续收紧和调控政策愈发严面积超过新开工面积，使得2010年上半年公司出厉的环境下房地产企业面临较大的资金压力和流现可售房源不足的状况，一定程度影响销售业绩。动性风险。同时2011年房屋供给增长而需求被抑由此，公司加大新开工力度，2010年新开工面积较制，供需关系的变化使行业竞争加剧。产品定位、2009年大幅增长168.11%，为2010年下半年销量经营策略与市场调控政策不相适应以及规模小、资大幅增长提供了房源保障。2011年公司计划新开工金实力和外部支持弱的企业面临较大流动性风险，283.88万平方米，与公司的销售规模相匹配。竞争力弱；而能够顺应市场和政策方向，综合实力表4：2008～2010年公司项目运营情况强、品牌影响力大的专业房地产企业抵御风险的能单位：万平方米、亿元力更强，同时面临更多的并购机会，竞争优势明显，200820092010同比变动行业整合将加速，行业集中度有望提高。同时，在新开工面积137.93141.57379.56168.11%竣工面积134.1299.88146.5446.71%城市化进程加快、经济增长、居民住房需求增长等结算面积106.4116.35154.5632.84%因素的推动下，中国房地产行业增长趋势仍将在较结算金额94.33116.63190.3563.21%长时期得以维持。销售面积110.76196.69229.0516.45%销售金额114.03210.83283.3834.41%业务运营已售未结转面积55.32130196.1450.88%已售未结转金额62.03152235.6255.01%增加可售资源、调整营销策略等措施使公司资料来源：公司提供，中诚信评估整理及时扭转上半年销售业绩下滑态势，实现全从销售业绩来看，2010年上半年在公司可售房年业绩增长源不足和房地产调控政策影响下，2010年前七个月从结算业绩来看，2010年公司加大竣工力度且公司累计实现销售面积和销售金额57.21万平方米房价整体上涨，使公司当年结算面积和结算金额均和64.55亿元，同比分别下滑44.9%和41.6%。下半大幅上涨。2010年房地产业务收入占公司营业收入年公司采取增加可售房源、调整营销管理策略等措的97.15%，房地产结算业绩的增长也提升了公司整5金地（集团）股份有限公司公司债券2011年跟踪评级报告施最终使公司全年的销售业绩实现增长，销售面积时不到一年，销售率为96%；建筑面积1