购物中心财务测算范例

此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它仸何机构和个人丌得擅自传阅、引用或复制。日期地点，微软雅黑16号2012CRIC丏题篇购物中心财务测算范例摘自《2012CRIC上海易家·金山国际商业广场项目市场定位不财务分析报告》绝对保密2测算依据Part6——财务分析指标说明1、物业增值收益：主要包括持有期内土地增值、妥善运营取得租金增值，这是持有型物业的主要收益来源，也是投资决策的主要指标。2、净现值NPV=计算期内各年的净现金流量，以行业投资的平均报酬率为折现率折算所得出的价值之和。3、内部收益率IRR=使上述净现值等于零时的投资收益率。4、年均投资回报率=年均税后利润/自有资金×100%5、年均税后利润率=持有期各年税后利润均值/持有期各年营业收入均值×100%6、静态投资回收期PP=是指以投资项目经营净现金流量抵偿总投资所需要的全部时间。7、劢态投资回收期Pt（ic=8%）=在考虑货币时间价值的条件下，以投资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所需要的全部时间。1、税后销售利润率=销售净利率=税后利润/销售收入×100%2、投资回报率=税后利润/初始投资×100%3、净现值NPV=计算期内各年的净现金流量，以行业投资的平均报酬率为折现率折算所得出的价值之和。4、内部收益率IRR=使上述净现值等于零时的投资收益率。5、静态投资回收期PP=是指以投资项目经营净现金流量抵偿总投资所需要的全部时间。6、劢态投资回收期Pt（ic=8%）=在考虑货币时间价值的条件下，以投资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所需要的全部时间。持有性物业：销售性物业：3测算依据Part6——财务分析建设费用估算单价公式数量13,649元/m2×用地面积63,03323,0002400元/m2×建筑面积153,2296,1293450元/m2×建筑面积153,2296,8954元/m2×建筑面积153,22935,0864.13,500元/m2×建筑面积52,37618,3324.21,700元/m2×建筑面积39,2196,6674.31,700元/m2×建筑面积23,0883,9254.41,500元/m2×建筑面积5,8848834.51,700元/m2×建筑面积18,9993,2304.61,500元/m2×建筑面积3,0364554.71,500元/m2×建筑面积2,3493524.81,500元/m2×建筑面积2,6984054.91,500元/m2×建筑面积5,5808375120元/m2×建筑面积153,2291,83963.0%×（1+2+3+4+5）72,9492,18872.0%×（1+2+3+4+5）72,9491,459815.00%×（1+2+3+4+5+6+7+9+10）79,014.211,852.192,8789.15.6%×（2+3+4+5）49,9492,7979.20.04%×（3+4+5）43,820189.310×土地面积63102.0%×（2+3+4+5）49,94999992,325#7二层#8三层不可预见费开发建设投资总额公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用工程合同印花税土地使用税地下层地上#1（建材商场）四层#2(综合超市)三层#3三层#4(百货)四层#5二层营业税及附加#6二层开发期税费建筑安装工程费基础设施建设费前期工程费计费标准不依据土地费用序号项目总价备注单位：万元4测算依据Part6——财务分析经营费用11.13.0%×销售收入参考甲方标准22.12.0%×年基准租金收入2.21.5%×年基准租金收入行业值1.5~2个月租金2.35.0%×年基准租金收入行业经验值5～10%2.42.5%×建安成本行业值2～3%，取均值2.52.61.0%×年基准租金收入3招商代理佣金序号项目其他费用经营费用销售部分销售成本出租部分人员工资及附加修理费折旧及摊销营销费用费率/单价公式估算说明单位：万元5测算依据Part6——财务分析经营税费及附加11.15.6%×销售收入销售额×5.5%1.26.4%×销售收入住宅144㎡以下销售额×1.5%，住宅144㎡以上及商铺销售额×3.5%，按比例折算1.30.05%×销售收入销售额×0.05%22.15.7%×租金收入2.212.0%×租金收入2.30.04%×租金收入2.410×用地面积税率按10元/年/㎡标准，按年计房产税印花税土地使用税销售部分营业税及附加土地增值税交易印花税出租部分营业税及附加序号项目费率/单价公式估算说明单位：万元6测算依据Part6——财务分析折旧摊销单位：万元12.4%1.15,883.61.2141.022.4%2.18,4102.2201.0342.0合计土地居住70年，工业50年，商、旅、娱40年，教、科、文、卫、体50年，综合及其他50年原值年度摊销房屋建筑物前期+建安+基础+公配按直线法拨备，框架结构，净残值率3～5%原值年度折旧序号项目经济年限年平均折旧/摊销率估算说明7测算依据Part6——财务分析模式研究销售时间销售物业持有物业完成销售时现金流投资劢态回收期初始租金收入所得税当年销售地上全部地下层18,347.00当年1,535.0016,418.00建材商场、商街地下、百货商场、超市(9,937.00)5.4年2,318.00929.00建材不百货商场、商街地下、超市2,043.00当年1,718.0015,837.00建材不百货商场、商街地下、影院、超市(197.00)1.4年1,798.001,563.00分两年销售地上全部地下层26,795.001.6年1,535.008,299.00建材商场、商街地下、百货商场、超市(6,419.00)6.5年2,318.00929.00建材不百货商场、商街地下、超市10,383.001.8年1,718.007,968.00建材不百货商场、商街地下、影院、超市(568.00)3年1,798.0013,533.00不同销售时间与销售物业测算情况一览表单位：万元按销售、持有物业组合的四种情况，根据当年与分两年完成销售的状态，在同等条件下进行了测算与研究：销售的速度不完成的时间对项目的收益及资金的回流有较大的影响。通过对丌同销售、持有物业组合测算分析，从资金不收益角度看，当年完成地上全部物业销售为最好方案，但去化压力较大。综合项目的资金、收益、招商、运营等因素综合考虑，建材、百货商场不商街销售；地下、影院、超市持有，销售当年完成是最佳方案，效益的提升可通过增收节支的努力来实现。8同一模式不同租售价格的测算比较Part6——财务分析方案一建材、百货商场与商街销售；地下、影院、超市持有；销售当年完成一般租售价格的测算9测算依据Part6——财务分析租售价格的拟合与预设类目建材商场地下南部地下商业超市影院租金均价（元/㎡/天）1.71.80.81.2楼层1F2F3F4F劢态销售均价（元/㎡）25400167001310010600楼层1F2F3F4F劢态销售均价（元/㎡）23600137001160010000出租物业初始租金预设商业产品销售价格预设市场产品销售价格预设注：出租物业的租金按第六年递增50%，后每三年递增50%预估10测算过程Part6——财务分析建材、百货商场与商街销售；地下、影院、超市持有；销售当年完成方案测算本测算中项目的建设期设定为：1年，测算的表现时间为12年。全部建设费用按融资方式筹措，资金成本为年15%，占用资金时间1年。地下开挖一层，用途为商业经营不机劢车停泊。根据甲方的意见，建材、百货商场不商街2012年同步销售，计划当年售完。持有物业2013年出租，按50%出租率计，次年达到满租。11测算过程Part6——财务分析开发投资估算2012201320142015201620172018201920202021202220231土地费用23,00023,0002前期工程费6,1296,129----------3基础设施建设费6,8956,895-----------4建筑安装工程费35,08635,086-----------4.1地下层18,33218,332-----------4.2地上#1（建材商场）四层6,6676,667-----------4.3#2(综合超市)三层3,9253,925-----------4.4#3三层883883-----------4.5#4(百货)四层3,2303,230-----------4.6#5二层455455-----------4.7#6二层352352-----------4.8#7二层405405-----------4.9#8三层837837-----------5公共配套设施建设费1,8391,839-----------6开发间接费2,1882,188-----------7管理费用1,4591,459-----------8财务费用11,85211,8529开发期税费2,8782,878-----------营业税及附加2,7972,797-----------工程合同印花税1818-----------土地使用税6363-----------10不可预见费999999-----------开发建设投资总额92,32592,325-----------序号项目合计建设经营期（年）单位：万元12测算过程Part6——财务分析销售收入估算单位：万元2012201320142015201620172018201920202021202220231建材商场一层23,13923,139-----------1.1可销售面积9,805----------1.2销售价格（元/㎡）23,600----------1.3销售比例1.01.01.01.01.01.01.01.01.01.01.01.02建材商场二层13,43313,433-----------2.1可销售面积9,805-----------2.2销售价格（元/㎡）13,700-----------2.3销售比例1.01.01.01.01.01.01.01.01.01.01.01.03建材商场三层11,37411,374-----------3.1可销售面积9,805-----------3.2销售价格（元/㎡）11,600-----------3.3销售比例1.01.01.01.01.01.01.01.01.01.01.01.04建材商场四层9,8059,805-----------4.1可销售面积9,805-----------4.2销售价格（元/㎡）10,000-----------4.3销售比例1.01.01.01.01.01.01.01.01.01.01.01.05商街一层22,55522,555-----------5.1可销售面积8,880-----------5.2销售价格（元/㎡）25,400-----------5.3销售比例1.01.01.01.01.01.01.01.01.01.01.01.06商街二层13,07813,078-----------6.1可销售面积7,831-----------6.2销售价格（元/㎡）16,700-----------6.3销售比例1.01.01.01.01.01.01.01.01.01.01.01.07商街三层3,7153,715-----------7.1可销售面积2,836-----------7.2销售价格（元/㎡）13,100-----------7.3销售比例1.01.01.01.01.01.01.01.01.01.01.01.08百货一层12,88812,888-----------8.1可销售面积5,461-----------8.2销售价格（元/㎡）23,600-----------8.3销售比例1.01.01.01.01.01.01.01.01.01.01.01.0