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静态经济测算的方法与案例2008.5静态测算常用的分析成本收入利润案例讲解静态测算的组成部分土地效力分析成本利润分析敏感性分析框架静态经济测算的组成部分成本收入利润土地费用前期费用基础设施配套费园林绿化费建安费用不可预见费期间费用（财务费用）两税一费成本序号项目单方或比例数量金额（万元）1投标土地价格1200185819222981.1政府土地收益金额757185819140671.2土地开发建设补偿费44318581982312补交地价款8642.1地上经营性配套需补交12094781142.2地下车库政府土地收益252297477513土地交易契税3%231636954前期费用8654.1可研及顾问费0.10%36561374.2勘察费0.20%36561734.3设计费25.001852584634.4临时水、电、路、场地平整等0.80%365612925基础设施配套费62405.1红线外基础设施建设费8%3656129255.2红线内基础设施建设费8%3656129255.3天然气、暖气费用3005.4基坑回填20.0045000905.5伐树费用6园林绿化费150.00348415237建安费用369277.1建安工程费220563365617.1.1地上面积185258287947.1.1.1住宅17578026898洋房1600531308501多层1500122650183987.1.1.2公建部分94781896商业200052921058配套公建200041868377.1.2地下面积353057767地下停车2200297476544人防2200555812237.2建安工程专业费1.00%365613668不可预见费2.00%458919189期间费用55679.1管理费用2.00%6685313379.2财务费用10.00%1100011009.3销售费用3.50%89419313010两税一费5.50%89419491879815总成本（万元）土地费用招标底价由宗地地上可出让部分的政府土地收益和土地开发建设补偿费两部分组成政府土地收益金额：土地出让金（按地上建筑面积收取）土地开发建设补偿费：宗地征地、安置补偿费用宗地内建筑物拆除、清理及场地平整费用提供市政建设至宗地红线处费用招标土地案例关于招标底价构成的说明地上经营性配套补交政府土地收益=120*经营性配套用途建筑面积地下车库补交政府土地收益=政府土地收益单价*1/3*地下车库建筑面积地下经营性配套（除车库）补交政府土地收益=土地成交单价*1/3*地下经营部分建筑面积土地交易契税：土地成交款的3%政府土地收益单价=（中标价款-土地开发建设补偿费）/地上总建筑面积土地成交单价=中标价款/地上总建筑面积土地费用招标土地案例关于招标底价构成的说明建安费用建安工程费标准工程类别产品形式单方建安造价（元/平方米）住宅低层独栋、联排、叠拼1400－1800多层普通板楼（砖混结构、不带电梯）1200－1300高标准板楼（框剪结构、带电梯）1500－1600高层小高层板楼、点式塔楼1600－1700塔楼1800－1900商业分散式商业住宅下底商1700－1800集中式商业购物中心、超市等（含公共部分装修）3000－4000写字楼中档标准（含装修）3500－4000高标准、星级（含装修）5000－6000地下车库、人防、设备等2200－2500建安费用建安工程费构成工程项目内容住宅单价（元/平方米）公建单价（元/平方米）基础工程300300土建主体工程1030600内外装饰工程20050给排水工程100120消防工程50300采暖、空调工程150100电力照明工程50100弱电工程80200合计19601770案例建安工程专业费包括招投标管理费、质监费、工程监理费、竣工图编制费、标底编制费等。一般取建安工程费的1％－2％。建安费用项目名称数量单位备注土地费用130000万元楼面地价前期费用规划设计取建安费的2%2.0%三通一平取建安费的5%5.0%勘测费取建安费的0.5%0.5%相关建设手续费取建安费的0.7%0.7%可研及顾问费取建安费的0.8%0.8%市政配套费用大市政费用165元/平米小市政费用487元/平米上水40元/平米中水26元/平米下水20元/平米电力125元/平米煤气42元/平米供热119元/平米智能化35元/平米配套费70元/平米其他10元/平米建筑安装工程费商业2500元/平米简装公寓2500元/平米含装修住宅1600元/平米毛坯服务站1500元/平米简装地下停车2500元/平米简装建筑工程专业费招投标代理费取建安费的1.5‰0.15%质监费取建安工程费的0.03%0.03%工程监理费取建安工程费的0.8%0.80%竣工图费取设计费的2％2%标底编制费取建安工程费的0.1%0.10%道路及绿化费用商业150元/平米住宅150元/平米管理费用一至六项的3%3%不可预见费一至七项的5%5%财务费用按开发成本100%贷款，按3-5年以上利率6.93%的90%6.93%销售费用取销售收入的4%4%税费案例前期费用以建安工程费为基数，取费比例如下可研及顾问费：建筑工程费的0.1%左右勘察费：建安工程费的0.1%左右设计费：建安工程费的1%－3%临时水、电、路、场地平整等：建安工程费的1%前期费用红线外基础设施建设费包括“城市基础设施建设费”和红线外围集资建设或者自建发生的费用。一般取建安工程费的7％－15％。红线内基础设施建设费包括规划红线内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、环卫、排污、排洪等工程发生的费用。一般取建安工程费的8％－12％。基础设施建设费基础设施建设费小市政构成案例项目名称数量单位备注土地费用130000万元楼面地价前期费用规划设计取建安费的2%2.0%三通一平取建安费的5%5.0%勘测费取建安费的0.5%0.5%相关建设手续费取建安费的0.7%0.7%可研及顾问费取建安费的0.8%0.8%市政配套费用大市政费用165元/平米小市政费用487元/平米上水40元/平米中水26元/平米下水20元/平米电力125元/平米煤气42元/平米供热119元/平米智能化35元/平米配套费70元/平米其他10元/平米建筑安装工程费商业2500元/平米简装公寓2500元/平米含装修住宅1600元/平米毛坯服务站1500元/平米简装地下停车2500元/平米简装建筑工程专业费招投标代理费取建安费的1.5‰0.15%质监费取建安工程费的0.03%0.03%工程监理费取建安工程费的0.8%0.80%竣工图费取设计费的2％2%标底编制费取建安工程费的0.1%0.10%道路及绿化费用商业150元/平米住宅150元/平米管理费用一至六项的3%3%不可预见费一至七项的5%5%财务费用按开发成本100%贷款，按3-5年以上利率6.93%的90%6.93%销售费用取销售收入的4%4%税费园林绿化费包括建设绿地、水景、小品、步道等的费用。一般按绿地面积取150－300元/平方米。园林绿化费建安费用地下人防的建筑要求关于贯彻〈关于改变结合民用建筑修建防空地下室规定的通知〉的实施细则“凡在本市市区、近郊区和卫星城镇新建或成街成片旧房改造的民用建筑(指住宅、旅馆、招待所、商店、大专院校教学楼和办公、科研、医疗用房，下同)和外资民用建筑，均应按下列规定修建防空地下室：1、新建十层以上的民用建筑，应修建“满堂红”防空地下室。如必须利用地下室安装为楼房服务的设备时，其中防空地下室的面积也不得少于建筑面积的百分之三。基础埋置深度三米以上的民用建筑，应修建“满堂红”地下室，其中防空地下室的面积不得少于建筑面积的百分之三。在一定占地范围内建筑的多幢建筑符合本条规定时，可自行调剂合建“满堂红”防空地下室。2、城市建设规划确定新建的住宅区，不论是开发性建设或属集资联建，按其规划除执行本条第1款规定以外，其余建筑总面积超过七千平方米的，按其建筑面积的百分之二统一规划修建防空地下室。3、地下商业街和其他单建地下建筑，其中具有防护等级的建筑面积，一般不少于地下建筑面积的百分之三十。”不可预见费取费基数为（土地费用、）前期费用、基础设施建设费、园林绿化费用、建安费用、管理费用之和。取费比例为取2％-3％不可预见费管理费用取费基数为土地费用、前期费用、基础设施建设费、园林绿化费用、建安费用之和。取费比例为1％-2％。财务费用贷款基数根据实际情况，利率为8％或其他。销售费用包括销售代理费、广告宣传费用、样板间装修等费用。取费基数为销售收入，取费比例为4％。期间费用两税一费包括营业税、城市建设维护税、教育费附加。一般取销售收入的5.5％。其中营业税为销售收入的5.0％；城市建设维护税为营业税的7.0％；教育费附加为营业税的3.0％。两税一费主要影响成本的变量土地费用建安费用地下面积收入物业类型销售收入单价销售率销售面积洋房265004988100%53130多层578734719100%122650商业2455580080%5292车位25907000050%740总计894194800181072主要影响收入的变量不同物业的销售价格销售率利润7981589419960412.0%316964358.1%7%4408总成本（万元）净销售收入（万元）税前利润额净利润税前成本利润率所得税销售利润率地上可销售面积单方成本税后成本利润率税前利润额=净销售收入-总成本税前成本率润率=税前利润额/总成本销售利润率=税前利润额/净销售收入所得税率33%净利润=税前利润额*（1-33%）地上可销售面积单方成本＝总成本/地上可销售面积静态经济测算常用的分析土地效力分析敏感性分析成本利润率分析容积率与产品形式对应表容积率建筑形式层数0.2～0.3独栋0.5～0.7联排、院墅0.8～1.0叠拼0.9～1.1花园洋房1.0～1.5多层板楼4～8层1.5高层9层2高层15层2.5高层20层土地效力分析——容积率的敏感性分析土地效力分析——容积率的敏感性分析容积率3.02.52.0售价（元/平方米）620069007200总成本（万元）352896315462265165所得税前利润额（万元）377044678837235成本利润率10.7%14.8%14.0%利润额随容积率变化关系010000200003000040000500001.01.52.02.53.03.5利润率随容积率变化关系0.0%10.0%20.0%30.0%1.01.52.02.53.03.5土地效力＝利润额/建设用地面积敏感性分析成本敏感性分析售价敏感性分析销售率敏感性分析楼面地价税前利润额（万元）成本利润率8003410060.9%9003214555.4%10003018950.4%11002823445.6%12002627841.2%13002432337.0%15002236733.0%17001650122.4%19001259016.2%2100867910.7%230047685.6%25008571.0%成本敏感性分析方案二：地价敏感性测试8574768867912590165012236724323262782823430189321453410016.2%10.7%5.6%1.0%22.4%33.0%37.0%41.2%45.6%50.4%60.9%55.4%05000100001500020000250003000035000400008009001000110012001300150017001900210023002500-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%税前利润额（万元）成本利润率拿地前土地成本的反算：保持15%成本利润率条件下，开发商能承受的最高土地价格。（前提条件：销售价格、销售率固定不变）销售均价成本利润率利润率下降百分点利润额利润额下降340034.8