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本报告是严格保密的。汉嘉咨询2010.10.112010年前三季度盘点及趋势研判——听“政”观“市”本报告是严格保密的。3市场表现2宏观政策1后市研判目录前三季度总结二次调控影响本报告是严格保密的。宏观政策2010.09.29多部委出台新政，二次调控升级相关部委2010.06.04三部委发文明确个人房贷二套房认定标准建设部、人民银行2010年4月23日各地陆续出台细则，严格按照”上限”执行各地政府2010年4月17日《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》房价过高地区可暂停发放第3套住房贷款国务院2010年4月15日国务院出台新国四条：实施差别化信贷管理，二套房贷首付不低于50%国务院2010年4月14日温家宝主持国务院会议，称将实行更加严格的差别化信贷政策国务院2010年3月18日国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案国资委2010年1月10日《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,明确二套房贷款首付不低于40%国务院办公厅2009年12月23日调整住房转让营业税政策,不足5年全额征收财政部2009年12月18日拿地首付不低于50%财政、国土等五部委2009年12月9日营业税征免由2年恢复到5年国务院2009年11月16日对商品住宅用地的宗地出让面积给出明确的上限国土部2009年7月底《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》强调二套房必须首付四成，利率1.1倍的放贷标准银监会2009年4月16日《关于进一步规范个人住房按揭贷款的通知》要求二套房首付不得低于四成银监会本报告是严格保密的。•杭州深圳或将率先试点房产（2010.9.26）杭州、深圳被认为是房地产税可能最先试点的城市。被纳入试点的理由是两个地方房地产评税技术标准基本成熟。浙江杭州财政局直属征收管理局局长卓安军表示，“已实地到每个住宅小区，对每一栋楼房进行勘察、拍照，了解住宅楼所处的区域状况、交通条件、生活服务配套设施和环境质量、物业管理情况，核对房屋性质、层数、类型、建成年份等信息。”•11月1日起浙江计划实行商品房预售款监管制度（2010.9.30）由中国人民银行杭州中心支行和中国银行监督管理委员会浙江监管局联合下发的《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》中规定，自今年11月1日起，开发商收存商品房预售款将全部纳入资金监管账户，预售资金使用实行封闭式管理，银行将根据项目节点完工证明，分批次向开发商支付资金。•两部委:企业囤地一年禁止再竞买土地（2010.9.27）9月26日夜间，国土部、住房和城乡建设部联合发出通知，通知明确企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，在结案和问题查处整改到位前将禁止竞买资格。•相关部委:暂停三套房贷款，首付比例提至3成（2010.9.29）各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定•三部门：稳定房价不力问责当地政府（2010.10.12）相关部委将对省级政府稳定房价和住房保障工作进行考核和问责，落实不力者将被追究责任。宏观政策近期政策频出，态度异常坚决，仍以严控为主基调本报告是严格保密的。二次调控二次调控是新国十条的完善、落实、加强、升级版本本报告是严格保密的。城市细则时间细则要点北京4.30暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。对三套房及不能提供证明的外地停贷深圳9.30对于本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），限购2套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房厦门10.1即日起至2010年12月31日，同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房上海10.7首套首付比例30%，第三套停止公积金贷款，不能提供证明的外地人停止房贷，本市及外省市居民每户只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。明确土地增值税预征率；安置房上市交易期限缩短到取得产权证3年宁波10.9本地居民及能提供证明的外地居民，每个家庭只能新购1套住房；三套房停贷杭州10.11差别化信贷政策，暂停三套房；限定居民家庭新购1房；土地款首付50%；商品房预售资金监管。二次调控本论调控已演变成一次政治行为。各地陆续出台细则，与中央保持高度一致。本报告是严格保密的。“限购令”是二次调控中最严厉的措施，目前出现两类，主要区别是限购条件是否包含存量房宏观政策细节决定成败：同样的限购令，不同的政策效果类别一实施城市：京沪厦甬限购内容：一户家庭只能新购一套房（有一些本地及外地人差异）类别二实施城市：深圳限购内容：户籍居民限购两套，能提供证明的外地人限购一套京沪版”限购令“，意味着不论客户之前有多少房产，任何人都可以再购一套。打击了短期内频繁购房的大中型投资客，对小投资客网开一面，政策效果取决于两类客户的比例。此限购令相对缓和，投资需求是逐步收紧，在投资客全部购买一套之后，政策效果才会达到最大，而届时限购令以否还继续不得而知。深圳版“限购令”涉及存量房，只要在深圳有两套房，客户就被禁止新购房产。措施是非常严厉的“休克疗法”，一夜之间投资客几乎全部被赶出市场，如果执行到位，市场将迅速冷却，量价齐跌的局面将很快出现。本报告是严格保密的。调控逻辑短期：依然是促供给，压需求，逼迫价格下调，从而控制金融风险，安抚民心。长期：保障体系、房产税进行地产长期改革。本报告是严格保密的。为什么国家本论调控态度如此坚决？国十条、二次调控、房产税………李稻葵：今年是新一轮房地产市场改革元年•2010年是新一轮房地产市场改革的元年，而不是调整。政策调整多的很，今天讲这个，明天讲那个，但是我强调2010年是房地产政策调整改革的元年，投资者一定要看到大的格局。•最高领导层的政治意愿和政治承诺从来没有这么明确，决定从来没有这么大。连续两次国务院常务会议都表达了非常清晰的政治意愿，一定要控制房价。本报告是严格保密的。为什么国家本论调控态度如此坚决？微观层面宏观层面•各地近期出现大幅回暖，调控目的未全面完成，政府面临较大压力。•大流资金流入实体经济，金融风险加大，不利于经济全面复苏。•经济趋稳，出口回升稳定，国家将更关注民生问题、金融风险。本报告是严格保密的。3市场表现2宏观政策1后市研判目录前三季度总结二次调控影响本报告是严格保密的。2010年1-9月，全国105个城市累计成交住宅用地22989.4万平方米，同比增加49%。土地市场2010年1-9月全国105个城市住宅用地月度成交量注：数据来源于中国指数研究院本报告是严格保密的。土地市场城市总数住宅宗数(宗)用地面积(万平方米)楼面价格(元/平方米)宗数(宗)用地面积(万平方米)楼面价格(元/平方米)推出成交推出成交推出成交推出成交推出成交推出成交北京2081711297113933394858474043935346678612上海511391232416953529448214070104461356308759广州1271007596451506167323171289229124284深圳716042739282979941412019461508杭州463362110091920812969938739336233995306天津64055450914406125613371781492497209216771847南京20516876060525193283443931327441124791武汉433334262320311079116511310288981320841593重庆41321720901194103614391829698468112871608成都2351671252920829107899875434759621320沈阳3762422255142370266513590914629741793青岛263216127292913871815655459343820172626济南160100923694894141758363642709091442苏州2832681102101713561841605641438627523909宁波344276101181211281930878342038519513090无锡16312581869014842177434248246520012726厦门12310365156216422295262720020129883777福州494035514328874142211929210031094825东莞1511425154598161035463717215312371884长春29216814069128301016745762050394611872010年1-9月全国105个城市土地市场交易情报(部分)注：数据来源于中国指数研究院本报告是严格保密的。1-9月份，杭州土地出让总金额544亿元，位居第5土地市场2010年1-9月全国土地出让金总额前十城市排行榜注：数据来源于中国指数研究院本报告是严格保密的。一手房市场截止10月12日，2010年共成交410万平米746731666836761553551885502111241050769678229965712239616717325200520062007200820092010(1-10.12)新增面积（万㎡）成交面积（万㎡）预售均价（元/㎡）杭州市八区历年供求分析图（单位：万方，元/平米）注：数据来源于透明售房网本报告是严格保密的。一手房市场量价表现：新政后市场急剧萎缩，后逐步回升，9月份成交量已回升新政前高位。杭州八区商品住宅市场成交情况020406080100120100001200014000160001800020000成交量（万㎡）864835587185104291436891815324482成交均价（元/㎡）133591445115229141911377314573174151264714773180071683317509167631667519019189946月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月09年10年新政前新政后注：数据来源于透明售房网本报告是严格保密的。一手房市场供求表现：随着市场的回升，楼市已逐步进入集中开盘期，供应量猛增。杭州八区住宅整体供求状况1.11.51.50.80.90.81.81.10.70.92.52.21.20.81.71.10204060801001201401600.00.51.01.52.02.53.0新增量（万㎡）695354905680805115248246353848138成交量（万㎡）864835587185104291436891815324482供销比0.81.11.51.50.80.90.81.81.10.70.92.52.21.21.11.76月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月09年10年注：数据来源于透明售房网本报告是严格保密的。一手房市场存销表现：9月新开盘集中开盘，存量加大，已处于历史高位。杭州八区存量、存销比状况2772.94.55.83.43.12.41.96.515.25.82.210.613.16.54.95.0100120140160180200220240260280300024681012141618存量（万㎡）247216205198218201197188206208199193201209214277存销比2.94.55.83.43.12.41.96.515.25.82.210.613.16.54.95.06月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月09年10年277注：数据来源于透明售房网本报告是严格保密的。一手房市场名称销售套数（套）保利东湾1687自在城1461万家星城1133上东城98