3房地产企业债务融资

第三章房地产企业债务融资2013年秋·北京大学经济学院冯科副教授上一章主要内容回顾•股权融资与资本市场概述•房地产企业上市的历史回顾•房地产企业上市的现状与政策动态•房地产企业上市的遴选标准与路径选择•房地产上市企业监管与评价体系2013/11/142本章主要内容•债务融资概述•房地产企业贷款•房地产企业债务融资工具融资•房地产企业其他类型债务融资•融资创新：优先股与永续债券2013/11/143债务融资概述•房地产企业通过债务融资取得的资金，属于企业的负债，企业必须在规定的期限内履行偿还债务的义务；•债权人无权参与企业经营，但对企业的资产具有索债请求权；•债权人不参与利润分配，获得固定收益；•债务融资的利息在税前支付，企业可以据此获得财务杠杆效应。相对于权益融资来说，债务融资成本要低得多。2013/11/144财务杠杆效应•当企业资金总额和资本结构既定，且企业支付的利息费用总额也不变时，随着息税前利润的增长，单位利润所分担的利息费用就相应减少，权益资金利润率的增长速度将超过息税前利润的增长速度，即给投资者收益带来更大幅度的提高。这种介入资金对投资者收益的影响，就被称为财务杠杆效应。•财务杠杆效应大小通常用财务杠杆系数来表示。其计算公式为：其中：DFL为财务杠杆系数；EPS为变动前的普通股每股盈余；EBIT为变动前的息税前利润；△表示变动额；I为企业债务利息。•总的来说，在企业资本总额、息税前利润相同的情况下，企业负债比例越高，财务杠杆系数就越大，表明企业预期每股盈余也越高。2013/11/145//EPSEPSEBITDFLEBITEBITEITII房地产企业债务融资一般形式•商业信用•预收定金/订金•商业票据•卖方融资•企业贷款•企业债券及其他债务融资工具•创新产品2013/11/146房地产贷款•在我国内地，房地产贷款包括对企业的贷款和对个人的贷款两类。其中对企业的贷款主要是指对各类与房地产业有关的企业发放的贷款，即对一般企业在购买、建造房地产时发放的贷款。对个人的贷款主要是指用于个人房地产投资与消费的贷款，如包括个人购房贷款、个人住房装修贷款、个人建房贷款、个人住房改造贷款、个人商用房贷款等。2013/11/147房地产贷款分类2013/11/148房地产贷款房地产企业贷款一般企业用于购买房地产的贷款房地产相关企业贷款房地产开发企业贷款建筑施工企业贷款个人消费贷款非住房消费贷款住房消费贷款住房信用贷款住房担保贷款住房抵押贷款住房质押贷款住房保证贷款房地产企业贷款•房地产企业贷款是指对房地产相关企业的贷款，是房地产贷款中与个人贷款相对的业务种类，其运作原理与一般工商企业贷款没有本质区别。•房地产企业贷款按照用途分类主要有土地储备贷款、流动资金贷款、商品房建设贷款、房地产经营贷款、建筑贷款、商品房建筑材料/设备补偿贸易贷款、房地产贴息贷款等。2013/11/149房地产企业贷款•分类土地储备贷款土地储备贷款是银行向土地储备机构发放的用于收购、整治土地，提升土地出让价值的短期周转贷款。其主要用途包括支付征地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、场地平整费、缴纳土地出让金等。向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。2013/11/1410房地产企业贷款•分类房地产开发企业流动资金贷款此项贷款有时简称房地产开发贷款，是指银行对经营房地产的企业所发放的用于流动资金的贷款，主要用于垫付城镇的开发或旧城改造项目所需的生产性流动资金。这项贷款不能用于开发企业自身固定资产的投资，也不能作为开发项目的投资性贷款。其具体用途有：（1）房地产开发前期各项工程所需占用的资金，主要有工程总体规划设计费、可行性研究费、水文地质勘察测绘费等；（2）基础设施建设所需占用的资金，主要包括道路、供水、供气、供电、排水、通信、照明、绿化和环境卫生建设等费用；（3）建筑安装工程所需占用的资金，即各种用于将要出售的房屋或其他建筑物所占用的资金；（4）公共设施配置工程所需占用的资金，包括各种直接摊入出售房产价格中的附属建筑物建设所需资金，主要包括建造居民委员会、派出所、幼儿园、消防设施、锅炉房、配电房、水塔、公共厕所等用房的建筑费用。2013/11/1411房地产企业贷款•分类商品房建设贷款商品房建设贷款是指银行为推进城市建设综合开发和住房商品化而发放的专项贷款。商品房建设贷款的重点是住房建设、旧城改造及其他商品房项目。商品房建设贷款按照开发内容不同，主要分为以下两种类型：（1）住房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建设向市场销售的住房的贷款；（2）商业用房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于建造商业用房而非家庭居住用房的贷款。2013/11/1412房地产企业贷款•分类房地产经营贷款房地产经营贷款是指对从事房屋租赁、房产交易、房屋维修和装饰以及其他服务性活动的独立经营、自负盈亏的房地产经营企业发放的经营性贷款。房地产经营贷款的具体对象有：房地产经营公司、房屋维修公司、房屋装饰公司、房产信托公司等。房产经营贷款的种类有：对房产企业发放的经营性流动资金贷款；对经营企业发放的经租房产大修理资金的专项贷款；对经营企业发放的经租房更新改造资金的专项贷款。2013/11/1413房地产企业贷款•分类建筑贷款建筑贷款是指银行对建筑企业在兴建楼宇过程中遇到资金不足时发放的贷款。建筑贷款的特点是：（1）贷款占全部建筑费用的比例较高；（2）建筑贷款拨付方式由银行按建筑进度分期拨交贷款。2013/11/1414房地产企业贷款•分类商品房建筑材料、设备补偿贸易贷款补偿贸易是指一方向另一方提供购置机器、设备、技术等所需的资金，另一方在企业组织生产后以产品或商定的其他产品来偿还资金的一种易物贸易。商品房建筑材料、设备补偿贸易贷款，是银行对商品房开发经营企业用于建筑材料，设备补偿贸易发放的贷款。此项贷款期限一般为1-2年，最长为3年，按国家流动资金贷款利率计息。2013/11/1415房地产企业贷款•分类房地产贴息贷款房地产贴息贷款是指由国家下达规定贷款额度、并由银行来发放，但其利息由国家财政补贴的房地产贷款支付。其发放对象是机关和事业单位，它体现了国家对有关单位房地产业的支持和政策性照顾。其适用范围一般为城市文化设施和公用福利设施，如图书馆、电影院、体育馆、学校教学楼、机关行政办公楼等。房地产贴息贷款发放的期限一般为1-3年。贴息贷款分全贴息和半贴息两类。全贴息是指国家承担借款单位应付的全部利息；半贴息是指由国家承担借款单位应付利息的一半。2013/11/1416房地产企业贷款•特点贷款数额较大，贷款期限较长贷款状况受经济发展周期影响的程度较大房地产企业贷款一般要以不动产作抵押，使其风险低于其他工商企业贷款风险相对于其他贷款，银行会更谨慎地挑选贷款申请者，要求更高的贷款利率，并需要有第三方对项目进行评估，以保证工程完工后的价值足以抵偿贷款地域限制较大2013/11/1417房地产企业贷款•申请条件——以中国银行为例申请土地储备贷款需满足以下条件已取得企（事）业法人资格，已在相关部门办理营业执照并办理年检手续；所在地政府已建立土地储备管理制度，其能够通过统一收购、统一征用和统一交易实现对土地一级市场的垄断和管理；所在地的土地收购、储备、出让、房地产评估等行业的市场行为较为规范；所从事的土地收购、储备、出让等经营活动符合国家和地方法律、法规和政策，有较为完善的工作规章制度和财务管理制度；具备一定的资本金，有一定的抗风险能力，能够从土地转让收益中提取一定比例的留存收益或采用其他方式补充资本金；2013/11/1418房地产企业贷款•申请条件——以中国银行为例申请土地储备贷款需满足以下条件所申请贷款拟收购、征用、储备的土地的利用总体规划和年度利用计划已基本明确。已获得当地人民银行颁发的有效的贷款卡/证；申请的贷款须与具体地块相对应，土地储备贷款应落实抵押担保及其他必要的担保方式，贷款金额不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不能超过2年；需在中国银行开立存款账户，并办理一定量的存款和结算业务。2013/11/1419房地产企业贷款•申请条件——以中国银行为例申请住房或商用房开发贷款需满足以下条件经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理机关注册登记，取得企业法人营业执照并通过年检，取得行业主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书的房地产开发企业；开发项目与本身的资质等级相符；已办理当地人民银行颁发的有效的贷款卡/证；贷款用途符合国家产业政策和有关法规；具有健全的经营管理机构、合格的领导班子及严格的经营管理制度；经营、财务和信用状况良好，具有偿还贷款本息的能力；2013/11/1420房地产企业贷款•申请条件——以中国银行为例申请住房或商用房开发贷款需满足以下条件能够落实中国银行认可的担保方式；需要在中国银行开立存款账户，并办理一定量的存款和结算业务；所从事的项目开发手续文件齐全、完整、真实、有效，应取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开（施）工许可证，按规定缴纳土地出让金及动工，土地使用权终止时间不能早于贷款期终止时间；2013/11/1421房地产企业贷款•申请条件——以中国银行为例申请住房或商用房开发贷款需满足以下条件开发的项目的实际功能与规划用途相符，能有效满足当地住宅市场的需求，有良好的市场租售前景；开发的项目的工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定，工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要；开发的项目自有资金（指所有者权益）应达到项目预算总投资的35％，并须在银行贷款到位之前投入项目建设。2013/11/1422房地产企业贷款•申请条件材料清单2013/11/1423借款人基本资料借款人营业执照借款人章程借款人年报借款人成立批文借款人验资报告房地产开发资质证书最高权力人真实意思表示文件借款人审计报告其他借款人申请报告近期报表项目基本资料立项批文可行性报告项目评估调查报告用地规划许可证工程规划许可证土地（房屋）权证施工许可证商品房预售许可证项目预算报告其他担保方式保证不可撤销担保函营业执照、章程最高权力人真实意思表示文件担保人验资报告及近期审计报告近期报表对外担保明细表其他抵押抵押人营业执照抵押物评估报告抵押值认定表最高权力人真实意思表示文件其他房地产企业贷款•申请流程——以中国银行为例2013/11/1424持有关资料向中国银行及各级分、支行的公司业务部门提出借款申请提供中国银行认可的足额担保（包括保证、抵押、质押方式）借款申请须经当地中国银行公司业务部门初审合格后才被受理当地中国银行公司业务部门需要调查企业情况，并完成内部评审程序办理合同约定的抵押登记等有关手续上述程序完成后，您就可以提出提款申请；银行会将贷款资金按时存入您的账户贷款申请经审查通过后，双方如能就借款借款合同、抵押合同、担保合同的条款达成一致意见就可以签署合同房地产企业贷款•贷款审查•总体原则•全行房地产规模压缩，实行总量刚性控制，把握好投放节奏•结构调整，流量管理•优先用于续建、在建项目•加强到期贷款管理，逐户制定风险防控预案•加强风险管理，严格落实在建工程抵押•保障房的问题、理财业务问题2013/11/1425房地产企业贷款•贷款审查——以中国工商银行为例《房地产开发企业名单制管理办法》标识管理：刚性控制准入原则：严格筛选、名单核准、实时监测、动态调整准入类别：重点支持类、适度进入类、专项进入类准入程序：支行→分行信管部→行信用风险委员会准入名单的监测与管理：下调准入类别；调出准入名单（调出后两年内不得再次准入）2013/11/1426房地产企业贷款•贷款审查——以中国工商银行为例《房地产开发企业名单制管理办法》准入条件2013/11/1427企业分类开发资质净资产（亿元）实收资本（亿元）信用等级近三年开发销售房屋面积（万平米）或累计销售金额（亿元）重点支持类一级≥10≥1≥AA-100