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江湾城竞争楼盘分析（市场部分）项目类别项目指标总用地面积165500平方米住宅建筑面积约45万平米容积率4.5建筑密度30%绿化率40%总户数一期722，二期719总户数约4000户车位1:0.8交房时间（二期）2013年6月管理费1.5元/平/月园区配套水岸会所幼儿园底层商业未来规划高档写字间星级酒店周边配套乐购、沃尔玛、兴隆超市、万达商业广场升值率（一期到二期）一期均价7200元/平米二期均价8443元/平米上浮17.3%江湾城项目概况华润·奉天九里华润·奉天九里项目概况项目类别项目指标总用地面积170000平方米建筑面积420000平方米容积率2.5绿化率72%总户数2252户车位-----交房时间2014年5月份管理费-----园区配套园林、会所周边配套目前周边没有超市，沃尔玛要过长青桥才有近期动态华润·奉天九里销售动态产品价格其他目前项目正在收取诚意金，预计4月处开始认购；现场只有销售中心，没有样板房本次开盘将推售：一期149㎡~199㎡单元二期95㎡~125㎡单元望江单元：179㎡、199㎡单元约12000元/㎡（清水）园景单元：95㎡、125㎡单元约8500~9000元/㎡（清水）交30000元诚意金现金，可以获得开盘9.65折优惠，并且有交诚意金到开盘认购当天总房款日日减200元的优惠，并且每周可以参与现场抽取华润万象城500元的购物卡；项目预计7~8月份才能取得预售证；此前就算认购单位都可以推定；目前一期工程进度为2层目前推售联排别墅，面积区间在285~345m2。多联排285平方米的4房3厅6卫+（赠送）地下室，均价在15000元/m2左右；豪华双拼345平方米5房3厅6卫+（赠送）地下室，均价在20000元/m2左右。中海文华熙岸2008.2.28开盘——5.5一批推出10套双拼,42套联排，共52套。4月加推了20套联排。双拼:均价20000元/平米；联排：价格在12000-16000元/平方米；双拼除样板房外全部售磬，联排剩余10套左右，多为中间单位。2008年下半年预计7月推出洋房单位，面积160-240平方米四房、五房，6月中样板房开放。预计价格区间8000-9000元/平方米，带2000元/平方米装修。——样板房洋房区近期动态B户型经典联排：6房4厅6卫，建筑面积约285m2,另附送私人会所约100m2、花园4个、露台4个户型分析：卖点：地下室：赠送有产权的地下室，同时设有坡道停车位及双车位地下车库；首层：挑高6.4米豪华大厅，80平米南向私家花园，40平米侧向花园，佛山首创私家电梯厅设计；二层：南向套房，设双露台，面积约30平米；三层：四位一体主卧套房，6米宽超豪华主卧，5.4米宽独立书房，24平米南向独立卫浴，50平米前后露台。产品中规中矩，无创新之处。花园面积偏小，侧向花园基本为长条花槽。若安装电梯，导致楼梯窄且陡，实际使用极其不便。竞争产品户型点评：城市核心区位？自然生态资源？竞争优劣势分析1.区位优势?文华熙岸位处亚艺板块边缘，基本属于城南板块，往西、往南均有大量工厂。所谓“双享”亚艺公园与文华公园基本属于“望梅止渴”，相距甚远。项目周边无任何自然景观。2.配套成熟?周边日常生活配套步行路程均在5分钟以上，除了南海实验小学外再无其他配套。3.项目规划?“兵营式”别墅排布，别墅间楼间距极窄，私密性差，别墅除了私家花园基本无公共园林。滨海御庭VS文华熙岸我们的绝对优势：东平河一线江景景观！竞争优劣势分析天湖郦都天湖郦都项目类别项目指标总用地面积近220188.00m²总建筑面积约430028.00m²住宅建筑面积一期117334m²，二期78635m²，三期151471m²容积率1.8绿化率46.57%一期住宅建筑面积42016m²总户数约1808户开发周期分三期开发商业面积一二期合为13057.88m²建筑类型别墅、洋房销售热线0757-83786188项目概况预计在6月推出12套临湖别墅三期园景单位，面积140-170平方米四房二厅、五房二厅，2梯3户三期湖景单位，面积250-300平方米五房三厅，2梯2户最新动态：从4月起每周举行热场活动。三期“王座”“五一”期间成交约40套，其中园景单位近30套，湖景单位10套左右。近期动态湖景21座02单位标准层：5房3厅4卫，建筑面积262㎡,花园1个、阳台3个卫生间正对餐厅，影响舒适感。主人房与客房门对门，私密性不强。主人房阳台面积小，豪宅感缺失。家庭厅毫不实用，浪费面积。狭长型设计，南北轴线长，没有做到真正的南北对流。书房与主人房的卫生间皆是不规则型，减少豪宅感。书房窗户小，透气性不好。最好的观景面在入户花园，坐在客厅毫无景观可言。开间过窄，进深过长，南北不对流。户型设计不合理，最大景观面大部分被浪费。竞争产品户型点评：核心价值点比较分析滨海御庭VS天湖郦都我们的绝对优势：无限动态江景PK有限调蓄湖从风水学上说，动态水景更为聚财纳气，更具灵气!佛山雅居乐花园佛山雅居乐花园项目名称佛山雅居乐花园发展商雅居乐地产策划销售代理自售项目位置禅城区亚洲艺术公园南畔类型/规模占地面积：276369平米总建筑面积：475380平米容积率1.80绿化率36.50%建筑类型别墅，洋房总户数1526销售热线0757-83133888项目概况最新动态：五一前推售57～60座，面积段在100～150㎡，整体均价7800元/㎡（毛坯，可提供1000元/平方米的装修套餐）。五一新推8号1区3座、4座以及8号2区2座高层单位，新推单位面积155-210㎡左右，共计约60套左右，价格在7200元/㎡—11000元/㎡之间，均价8000元/㎡，现在购买可享受96折优惠折扣。31座32座5座14座16座15座57座58座59座60座销售情况：别墅产品剩余10套左右，均价20000元/㎡，目前主推洋房产品。08年前后推售5、14、15、16、31和32座，面积从80～160㎡，在原价基础上减1000元/㎡，均价8000元/㎡，不带装修，另有1000元/㎡的装修套餐可供选择。五一在其中推出15套特价单位，已售完。2座4座3座在售别墅近期动态别墅户型分析：入门级别墅，大多数别墅都在190-220㎡，整体尺度（包括开间、客厅、房间）都很小。客厅只有4.2米宽，客房更只有10平米大小，跟一般平面洋房差不多，实用性差，更无尊贵之感。地下车库与客厅相连，私密性不强。竞争产品8号2区1\2座标准层：3+1房2厅3卫，建筑面积185~207㎡,阳台2个过道过于狭长，舒适感差。无入户花园，尊贵感缺失。入户花园是豪宅不可缺少的一个符号。入户门正对主人房的门，在风水学上是大忌。开间小，不能改卧室，勉强能改成小书房2.9m卫生间正对卧室，舒适感差。竞争产品滨海御庭VS佛山雅居乐花园我们的绝对优势：1.产品优势?雅居乐“工业化”的别墅建造模式，产品“平民化”无亮点，且尺度普遍偏小，舒适性差。2.景观优势?项目仅有一条市政水渠（污染严重）穿过，最好单位也只能“远眺”亚艺湖，内部无任何景观资源，3.项目规划?“兵营式”别墅排布，人车不分流，私密性有限。竞争优劣势分析金地·九珑璧项目位置：禅城区南海大道以南,深宁路以北(华英中学北侧)占地面积：110000平米建筑面积：314690平米建筑类型：Townhouse（联排别墅）、中高层洋房容积率：2.80目前主推户型和面积(㎡):Townhouse(298-325)目标客户群：禅城私营企业主，高级公务员金地·九珑璧项目卖点:90°合院专利产品亚洲艺术公园资源高档豪宅居住区项目概况最新动态：洋房预计6月底7月初推出，4月份在顺联国际及嘉信贸广场进行16坊洋房产品巡展，在巡展场或者项目现场登记成为金地VIP会员并于开盘日成交的客户可享受1万元的总价减免优惠。新推洋房面积区间涵盖较广，有50㎡左右的1房，还有70-90㎡的2房，以及140㎡，170-180㎡平米左右的单位。价格尚未确定，对外口径是参考周边楼盘价格。目前主要在售的是专利90度别墅，共有97套；07年12月份左右推出46多套别墅，现剩10套左右，面积在298～325平方米，均价在2万左右。洋房区在售别墅近期动态别墅户型配比户型套数建筑面积/㎡房型开间/m进深/m层数露台/㎡地下室/㎡车位A户型10305-3126房3厅7卫11.3511.73+170902B户型14298-3066房4厅6卫11.3511.73+165902C户型10317-3236房3厅6卫11.3511.73+187802D户型12314-3255房3厅7卫11.3511.73+172862E户型13316-3215房3厅7卫11.3511.73+175862F户型8318-3226房3厅7卫11.3511.73+160862竞争产品A户型分析（地下室）车库价格计入销售总价。采光天井3.4*3.4仅12㎡，排水方面值得担心，一旦堵塞则“水漫金山”。车库是子母车库，欠缺使用舒适度。竞争产品另外：户型D后院共用私家泳池，由于两户共用，难以保证私密性和尊贵性；客厅部分中空，但户型C二楼有通道直角突出，客户表示不喜欢。A户型分析（第一层）客厅开间4.9m，进深7.9m，面积约39㎡，由于不够开阔，感觉不够奢豪。另外实用性超差，放钢琴的这一块面积简直是浪费。竞争产品另外：二层有3个房间和2个洗手间，空间的组织上十分急促，房均面积不大；客户反映空间比较零碎，不实用。A户型分析（第二层）露台和卧室没有直接相通，不够实用。超长过道，既无紧凑感，而且通达性也不够好竞争产品A户型分析（第三层）顶层主人专用层面积约70㎡，其中过道面积约5㎡，比较浪费。主卧室的空间比较大，约39㎡，但主卧洗手间有15㎡，摆放床后的空间还是比较急促，没有别墅应有的奢豪空间感。并且床无法摆放，没有靠山，在风水学上来说是大忌。露台的面积较大，约28㎡，但由于两个露台分割，实际使用上并不方便。竞争产品1.90°合院专利产品？面积在298㎡-325㎡的TH，产品差异性不明显，顾客选择范围窄.进深相较其他项目不足，仅11.7m--90度合院的尺度象“正方形的盒子”。90度合院产品房型达到6房3厅7卫，在房间尺度上不够奢华大气，豪宅空间体验感不强。2.亚洲艺术公园资源？从区域图上可以看到，其左邻城南主干道湖景路，右接大佛山南海大道，仅仅因为与亚洲艺术公园在同一片区叫号称拥有亚洲艺术公园资源，实在是牵强。而我们拥有东平河一线江景，毗邻中央公园和湿地公园两大绿肺，3.08平方公里佛山公园，绝无仅有！可以说是“独揽两园三江PK零景观”。3.高档豪宅居住区？该项目的高层住宅既有小面积的三房、两房，还有一房的小公寓，后期租户较多,人员质素参差不齐,降低社区档次。前后夹击的学校虽说完善了教育配套，但每天嘈杂的人流、学校里一天到晚刺耳的铃声让业主永无宁日，严重影响业主的生活质量。批驳所谓卖点之假像：竞争优劣势分析滨海御庭VS佛山雅居乐花园我们的绝对优势：万科·金御华府万科金御华府景院：网上数据显示还剩余17套，面积在210-280㎡左右，均价10000元/平方米，成交享受97*99折优惠。御鼎阁：90套拼合单位（整栋楼均为拼合户型，实际为180套单位），2梯3户设计。截止目前，该栋共计售出29套拼合单位（单套计为58套），成交率30%左右.别墅：剩余4套，价格13000-18000元/平方米，全部为中间联排。项目概况御盛阁奇数层：178㎡，5房2厅2卫偶数层：173㎡，5房2厅2卫E1E2E5E6E12梯4户设计，约120套，面积段78～178㎡。截至5月4日共计成交82套（据网上签约数据），成交率68%。现场销控剩余8套。E2奇数层：158㎡，4房2厅2卫偶数层：157㎡，4房2厅2卫E5奇数层：88㎡，3房2厅1卫偶数层：88㎡，3房2厅1卫E6奇数层：78㎡，2房2厅1卫偶数层：78㎡，2房2厅1卫近期动态预计6月份推出2批别墅单位，全部为临路单位，背靠学校，北面被高层所挡，东西两侧紧临两条主干道，受噪音影响大；内外部均无景观资源，花园极小。近期动态E1E2E5