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上海同策房产咨询股份有限公司Tospur·Consulting2010年上海市商品房市场盘点1-11月2上海住宅土地市场供求状况270.2797.77.5528.7821.968.1796.7727.7729.6689.51154.4313.6924.8952.774.912.4320.4920.28162249.5838.430.4226.8249.925.3328.7821.8930.2391.9527.7789.5132.08148.3323.633.5136.56147.18257.9748.1513.9819.810501001502002503002009.012009.032009.052009.072009.092009.112010.012010.032010.052010.072010.092010.11供应面积成交面积截至10年11月，住宅土地市场供应量为647万方，今年下半年，尤其是8、9月份土地集中挂牌出让。供应量同比09年前11个月的供应量增加30.7%。住宅土地市场成交量为713万方，土地集中成交在2、9、10三个月份。供应量与成交量同比09年同期分别增长30%与135%。住宅土地市场供求状况3上海住宅地块成交溢价率走势0%1%33%32%119%218%136%135%222%212%229%216%0%129%135%11%34%53%134%0%50%100%150%200%250%2009.012009.032009.052009.072009.092009.112010.012010.032010.052010.072010.092010.11溢价率住宅地块成交溢价率走势截至10年11月，住宅土地成交溢价率较去年有所降低，超过100%的有1、2.、5、6、10五个月份。44商品房市场供求及均价截至10年11月份，全市商品房供应量仅为1844万平米，同比均大大低于近五年的2300-2400万平米的水平。成交量仅为1804万平米，与08年市场最差时水平相当，同比均低于近五年其他年份。截至10年11月，全市商品房均价达到13869元/平米，环比增长10%。数据截止2010年11月商品房供求状况2825.32627.02688.22629.01844.22617.23233.52003.43238.01804.2871493071016212587138690500100015002000250030003500200620072008200920100200040006000800010000120001400016000供应成交成交均价55商品房市场新开工面积截止到10月份，全市商品房新开工面积达到2411.1万平米，创近五年同期新高。相比而言，10年销售面积环比增速下降了40%，新开工面积环比增速则上升了38%，新开工面积大于销售面积。数据截止2010年10月商品房新开工面积(年度)2781.32251.82586.61997.12411.1-9.0%-19.0%14.9%-7.4%38.0%41.47%23.55%-38.04%61.63%-40%050010001500200025003000350020062007200820092010-60.00%-40.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%新开工面积新开工面积增速销售面积增速66商品房市场新开工面积从09年末开始，新开工面积环比增速一直处于正增长，目前仍处高位。商品房从开工到销售一般至少需要12-18个月的时间，预计2011年下半年供给紧张的局面有所缓和。数据截止2010年10月商品房新开工面积(月度)05001000150020002500300035002006.022006.052006.082006.112007.032007.062007.092007.122008.042008.072008.102009.022009.052009.082009.112010.032010.062010.09-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%新开工面积新开工面积同比增速7商品房市场总销金额排行榜前三位分别是我司代理的保利叶上海，颛桥板块的高档住宅物业上海星河湾花园，花木板块的别墅四季雅苑，销售额均超过24亿。楼盘名称性质板块销售金额(万元)销售面积(平米)销售套数（套）销售均价(元/平米)1保利叶上海公寓、别墅顾村板块363378.03198871.41909182722上海星河湾花园高档公寓颛桥板块247996.9551449.74165482023四季雅苑别墅花木板块242622.0430235.1290802454金地格林风范城公寓、别墅南翔板块242088.97112261.85952215655仁恒河滨城豪宅花木板块236627.5645991.67334514506尚海湾豪庭豪宅龙华板块235609.238850.78184606457恒盛湖畔豪庭公寓、别墅南桥新城板块231753.95182741.71763126828新浦江城公寓、别墅浦江板块219399.56107013.2677205029万达城市公寓公寓、商办江桥板块217787.57118906.1813131831610印象春城公寓周康板块214612.51140381.521587152888前三位分别是我司代理的保利叶上海，南桥新城板块的恒盛湖畔豪庭以及周康板块板块的印象春城，销售面积都接近或超过14万平米。楼盘名称性质板块销售面积(平米)销售套数（套）销售金额(万元)销售均价(元/平米)1保利叶上海公寓、别墅顾村板块198871.41909363378.03182722恒盛湖畔豪庭公寓、别墅南桥新城板块182741.71763231753.95126823印象春城公寓周康板块140381.521587214612.51152884绿地松江名邸公寓、别墅松江新城东区板块138719.341443208179.88150075奉贤农产品交易市场商业南桥新城板块125231.56152033598.526836万达城市公寓公寓、商办江桥板块118906.181313217787.57183167金地格林风范城公寓、别墅南翔板块112261.85952242088.97215658绿地富强新苑公寓、别墅惠南板块108240.31068142973.26132099新浦江城公寓、别墅浦江板块107013.2677219399.562050210龙湖郦城公寓、别墅安亭汽车城板块103036.24764198815.3719296商品房市场总销面积排行榜9楼盘名称性质板块销售均价(元/平米)销售套数（套）销售面积(平米)销售金额(万元)1汤臣一品大厦豪宅陆家嘴滨江板块152060168569.82130312.52华洲君庭别墅张江板块1350041851.5511496.273鹏利海景公寓豪宅陆家嘴滨江板块1279201321.674114.84佘山高尔夫别墅别墅佘山板块1255221769.439658.045合生东郊御品园豪宅张江板块1222841431.785279.986上海西郊明苑别墅别墅西郊板块10861052081.5622607.897东郊花园别墅张江板块10408741633.4617002.128翠湖天地高档公寓淮海中路板块102986152551.2726274.489翡翠别墅别墅张江板块10000021033.9610339.610世茂山庄别墅佘山板块927111854.537922.43前三位分别是陆家嘴滨江板块的汤臣一品大厦，鹏利海景公寓，张江板块的华洲君庭，均价均在12.5万元/平米以上。商品房市场销售单价排行榜10公寓供求状况1265.801203.831055.941159.67907.811440.321365.141754.39743.25629.619127100501498519755129560500100015002000200620072008200920100500010000150002000025000供应成交成交均价截至10年11月份，全市公寓市场供应量仅为907.81万平米，同比低于近五年的水平。成交量仅为629.61万平米，同比08年前11月的676.7万平米下降了7%，为近五年的新低。截至10年11月，全市公寓均价达到19755元/平米，环比增长34.9%.公寓市场供求状况11公寓市场总销金额排行榜楼盘名称区县环线板块销售金额（万元）销售套数（套）销售面积（平米）均价（元/平米）1保利叶上海宝山区外郊环间顾村板块269921.591768164384.54164202上海星河湾花园闵行区外郊环间颛桥板块247996.9516551449.74482023仁恒河滨城浦东新区内环以内花木板块236627.5633445991.67514504尚海湾豪庭徐汇区内中环间龙华板块235609.218438850.78606455恒盛湖畔豪庭奉贤区外郊环间南桥新城板块217287.641723173781.29125046印象春城南汇区外郊环间周康板块211791.671586139099.39152267新天地河滨花园长宁区中外环间虹桥板块194536.7455471600.95271708万达城市公寓嘉定区外郊环间江桥板块182004.151189106134.44171489滨河华城宝山区中外环间大场板块170972.6192590012.281899410金地格林风范城嘉定区外郊环间南翔板块159323.6683085486.1618637前三位是我司代理的顾村板块的保利叶上海、颛桥板块的上海星河湾花园和花木板块的仁恒河滨城，销售金额均超过23.5亿。12公寓市场总销面积排行榜楼盘名称区县环线板块销售面积（平米）销售套数（套）销售金额（万元）均价（元/平米）1恒盛湖畔豪庭奉贤区外郊环间南桥新城板块173781.291723217287.64125042保利叶上海宝山区外郊环间顾村板块164384.541768269921.59164203印象春城南汇区外郊环间周康板块139099.391586211791.67152264绿地松江名邸松江区外郊环间松江新城东区板块117941.091222158712.23134575万达城市公寓嘉定区外郊环间江桥板块106134.441189182004.15171486滨河华城宝山区中外环间大场板块90012.28925170972.61189947金地格林风范城嘉定区外郊环间南翔板块85486.16830159323.66186378盛高香逸湾庭院宝山区外郊环间杨行板块83067.17853149566.24180059新浦江城闵行区外郊环间浦江板块81282.77570150429.121850710龙湖郦城嘉定区外郊环间安亭汽车城板块74345.84642118932.5215997前三位分别是南桥新城板块的恒盛湖畔豪庭，顾村板块的保利叶上海以及周康板块的印象春城，销售面积均在13万平米以上。13公寓市场销售单价排行榜楼盘名称区县环线板块销售均价（元/平米）销售套数（套）销售面积（平米）销售金额（万元）1汤臣一品大厦浦东新区内环以内陆家嘴滨江板块152060168569.82130312.52鹏利海景公寓浦东新区内环以内陆家嘴滨江板块1279201321.674114.83翠湖天地卢湾区内环以内淮海中路板块102986152551.2726274.484华润外滩九里苑黄浦区内环以内黄浦滨江板块89629255483.4949148.035嘉里华庭长宁区内环以内新华路板块87477102430.4121260.556绿城黄浦湾黄浦区内环以内黄浦滨江板块856853410321.7884417世茂滨江花园浦东新区内环以内陆家嘴滨江板块78935236010.2547442.018白金湾