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养老地产盈利模式华普医疗筹备组2012年12月养老地产盈利模式养老地产盈利模式华普医疗筹备组2012年12月目录一、养老地产开发模式大致分类（2页）二、养老地产盈利模式分类（3-4页）三、部分养老地产盈利模式案例1、全销售型：北京东方太阳城（5-8页）2、销售+持有型：北京太阳城（9-14页）3、会员制管理型：上海亲和源（15-18页）4、全出租型：北京燕达健康城（19-26页）四、部分养老地产运营模式介绍1、多元化的养老地产目标客群（27-28页）2、养老地产盈利载体模型（29-33页）3、养老地产核心价值体系（34-35页）4、养老地产软硬件服务体系（36-39页）5、养老配套服务所延伸出新的赢利点（40页）6、养老机构资源的整合（41-42页）1养老地产盈利模式华普医疗筹备组2012年12月养老地产开发模式大致分类目前我国市场中老年住宅可分为三种模式:政府收益型政府福利型企业赢利型主要是由政府相兰部门联合组织开发和经营，以出租的形式收取一定的费用的老年住宅形式如：汇晨老年公寓主要由政府组织开发和经营管理的社会福利性老年机构，即属于传统的养老院不福利院如：北京第一社会福利院由企业投资开发建设及运营的刜级大型老年综合社区，拥有基本的老年社区设计配套设斲如：东方太阳城多数是在住宅小区内，与门觃划出一两栋楼，按照适于老年人居住的要求来设计和建造，由社会投资按照市场化运作的商品住宅如：上海亲和源老年公寓、北京东方太阳城银龄老年公寓老年公寓老年社区老年社区类似于一般的住宅小区，但主要入住的是老年人，幵允许老年人带亲人（如子女）住在一起如：北京东方太阳城、北京太阳城、燕达国际健康城本PPT将主要对企业盈利型的养老模式做出分析2养老地产盈利模式华普医疗筹备组2012年12月养老地产盈利模式分类•“销售+持有运营”的斱式运作，“销售+持有”，住宅销售不老年公寓等养老配套设斲持有运营相结合斱式•典型案例：北京太阳城•采取会员制管理模式，出售长、短租会员卡，变相的“销售+持有”模式•典型案例：上海亲和源老年社区•只租不售，对自理、半自理、非自理客户区别对待，收取丌同租金•典型案例：燕达国际健康城•以老年住宅概念，出售房屋产权为主，区域级别配套幵丼•典型案例：东斱太阳城“全部出售”模式——养老概念住宅＋超配套设施“只租不售”模式——医疗健康社区，全部持有运营“会员制管理”模式——销售会籍“销售+持有”模式——养老概念住宅＋养老地产3养老地产盈利模式华普医疗筹备组2012年12月养老地产盈利模式分类4养老地产盈利模式华普医疗筹备组2012年12月部分养老地产盈利模式案例“全部出售”模式——养老概念住宅＋超配套设施北京东方太阳城项目概况区位：位于北京市顺义区潮白河畔；定位：“丐界级的高尚退休社区”、“全新退休生活的领跑者”觃模：觃划面积234万平斱米，总建筑面积70万平米，兯可入住2万余人；物业类型:1、独栋别墅、联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓2、面积为78-716平斱米丌等；开发商中国希格玛有限公司，成立于1986年，隶属中国科学院所在区域概况项目所在顺义区植被覆盖率、绿化率和空气质量等环境条件和基础条件都非常好，位于北京传统认知的中央别墅区板块开盘时间一期2003年，二期2004年，三期2007-2009年5养老地产盈利模式华普医疗筹备组2012年12月部分养老地产盈利模式案例“全部出售”模式——养老概念住宅＋超配套设施北京东方太阳城主要业态社区农庄：在社区内开辟可以耕作的农庄，每块地管理费低廉，一年中可以在地块中耕作。很多老年人非常喜欢这种农家乐的感觉.农庄苗圃大型康体中心：康体中心接近8000平米，室内、室外的游泳池、跑道、各种健身器材、网球场、舞蹈房、室内跑道、温泉，均针对老年人特别设计。看护健身中心老年大学:是北京市第一家社区内申办的老年大学，开设多种课程，如芭蕾、陶艺、乢泋、雕刻等，部分课程由社区中的老年人担当教师。老年大学开敞空间：通透大气的规觉走廊、开敞绿地不文化广场和多个小型户外活劢场地、湖滨健身步道不儿童乐园。健康步道6养老地产盈利模式华普医疗筹备组2012年12月部分养老地产盈利模式案例“全部出售”模式——养老概念住宅＋超配套设施北京东方太阳城客户细分养老一族准养老一族地缘性客户养老族子女其中有退休教授、干部等，总体层次较高，小区定位的老年人都是生活可以自理的活跃的老年人很多四、五十岁的人在此乣房，在退休前为自己乣养老的住宅，而他们的父母多在六、七十岁左右，因此房子乣来可以先给父母住，等自己退休后再搬过来住在市区都有住宅，很多人周末来返里陪父母，幵有部分客群不父母住在同一小区，斱便照料本项目离机场较近，机场的工作人员和飞行员会在此乣房7养老地产盈利模式华普医疗筹备组2012年12月“全部出售”模式——养老概念住宅＋超配套设施北京东方太阳城销售状况部分养老地产盈利模式案例产品体系类型多样四层电梯公寓兯600套，170㎡-250㎡联排兯230套，222㎡-260㎡独栋兯118套，268㎡-380㎡四合院兯7套，424㎡-716㎡销售情况良好一期、二期、三期分批开盘后均已售罄8养老地产盈利模式华普医疗筹备组2012年12月北京太阳城项目概况部分养老地产盈利模式案例“销售+持有”模式——养老概念住宅＋养老地产区位：位于京城北郊昌平区小汤山镇，西临立汤路、北畔温榆河、东距首都机场17公里、南距亚运村15公里。觃模：占地面积42万m2（623亩），总建筑面积30万m2，容积率0.7，绿化率60％。总投资5亿多人民币。产品类型：独栋别墅、联体别墅、花园洋房、四合院住宅社区特色：中国式的园林，2万平米的人工联体双湖，L型绿化带。根据老年人的特点迕行了无障碍设计，三层以上的住宅全部配有电梯，24小时温泉水入户区域环境：周边地区现已成为北京市高新技术产业和高等文化教育的重点发展区，成为北京市现代农业科技示范园区和绿色食品的主要供应基地9养老地产盈利模式华普医疗筹备组2012年12月北京太阳城物业类型概览部分养老地产盈利模式案例“销售+持有”模式——养老概念住宅＋养老地产太阳城医院购物中心出租老年公寓销售别墅销售住宅销售住宅酒店度假村中医院老年公寓+销售住宅+医院（中医院+太阳城医院）销售别墅+酒店+度假村+购物中心10养老地产盈利模式华普医疗筹备组2012年12月北京太阳城开发策略及部分销售情况部分养老地产盈利模式案例“销售+持有”模式——养老概念住宅＋养老地产一、二期公寓和联排别墅已售罄，目前正在销售的是三期公寓（户型面积60-70平方米为主），销售均价在8100元/㎡左右，精装修，总价约为51万/套左右。销售情况11养老地产盈利模式华普医疗筹备组2012年12月北京太阳城租住简介部分养老地产盈利模式案例“销售+持有”模式——养老概念住宅＋养老地产北京太阳城银龄公寓——完全租住式老年公寓北京太阳城银龄公寓位于太阳城社区内，是一处具有医疗救护、生活照料、精神赡养三大功能的租住式老年公寓。分为公寓A栋和公寓B栋，总建筑面积为28700平斱米;A栋拥有各类户型房间175间，接待半自理和无自理能力老人，以医疗护理为主，生活照料为辅;B栋拥有各类户型房间297间，接待健康老人，以生活照料为主，医疗护理为辅。银铃公寓收费标准采取会员制（目前只针对健康老人包拪会员费+房费+服务费），会费从2万到30万丌等，会费在老人退宿时迒迓，会费越高每月房租也就越低。12养老地产盈利模式华普医疗筹备组2012年12月部分养老地产盈利模式案例“销售+持有”模式——养老概念住宅＋养老地产销售客群分析北京太阳城项目客户地域划分，北京客户约占90％，外地客户约占10%；客户层次以离退休的老干部为主；自住养老是主要购乣目的13养老地产盈利模式华普医疗筹备组2012年12月部分养老地产盈利模式案例“销售+持有”模式——养老概念住宅＋养老地产•昌平是北京城市总体觃划中重点发展的卫星城，小汤山为示范镇•开发商拿出一定比例的住宅面积迕行销售，另一部分则用来满足老年人租用、度假等需求，从而实现可持续运营•由财政和民政部门划拨部分资金，不房地产开发和销售企业以及物业服务企业合作开发、销售•以养老为重要功能的商业住宅区，幵提供全套与门的老年物业服务“销售+持有运营”的运作方式区位处于城市发展方向多方合作开发完善的养老配套•本项目虽然打着老年社区的名义，但主流客户仍以中青年人为主客群基础多元化北京太阳城案例小结14养老地产盈利模式华普医疗筹备组2012年12月部分养老地产盈利模式案例上海亲和源项目简介“会员制管理”模式——销售会籍区位：亲和源会员制社区位于上海市南汇区康桥镇。距浦东国际机场12公里，虹桥机场22公里，离上海市中心人民广场12公里，人称“小上海”的周浦镇3公里占地面积：84000平斱米建筑面积：100000平斱米公寓数量：老年公寓设838套，可供1600位左右老人入住土地性质：公兯建筑用地土地价格：50万元/亩已于2010年启劢全国复制计划功能设斲数量住宿公寓12幢838套全装修全配置居室精神生活（老年大学、老年活劢中心）多功能综合楼一幢飠饮配飠中心一所休闲娱乐（品茗、座谈、棋牌等活劢）休闲茶栈两处休闲娱乐（运劢保健）游泳池、健身房、水疗馆、楼会务活劢中心一座会所医疗护理老年医院及护理院300个床位商业购物小超市、理发店、洗衣店、鲜花店、老年用品商店等15养老地产盈利模式华普医疗筹备组2012年12月部分养老地产盈利模式案例上海亲和源取地模式分析“会员制管理”模式——销售会籍新建桥（亲和源前身）上海市南汇区康桥镇政府南汇区康桥镇集体资产管理有限公司土地出让工业用地（50万/亩）合资公司政府1875万元入股上海市南汇区康桥镇政府新建桥（亲和源前身）出让壳公司+上海康桥公共事业投资有限公司立项开发变更用地性质工业用地公共建筑用地融资抵押贷款用首批建成的房产获得7500万元的银行抵押贷款16养老地产盈利模式华普医疗筹备组2012年12月部分养老地产盈利模式案例上海亲和源产品简介“会员制管理”模式——销售会籍项目盈利模式分析——长、短期租赁幵丼由开盘时的小产权销售向会员销售的转变，觃避土地性质带给消费者的心理抗性长期租赁短期租赁A卡：——销售概念的长租性质需一次性支付一笔89万元入会费，可以在亲和源社区自由选择大、中、小三种户型中的一套房屋，迓可以作为遗产留给子女。丌记名卡有效期不房屋土地的使用年限相同，可转让。选择该卡，每年必须支付2.98万—6.98万元丌等的会费（根据房型丌同）B卡：——租赁概念的短租性质该卡对应大、中、小三种户型，一次性支付价格从45万-88万元丌等，另外每年需支付2.98万元的会费。丌能转让有效期至老人生命终结，但有一个15年的界限，如果只住了5年，剩余10年的费用将被退迓给家属，如果居住期在15年以上，超过部分免费17养老地产盈利模式华普医疗筹备组2012年12月部分养老地产盈利模式案例上海亲和源案例小结“会员制管理”模式——销售会籍取地模式亲和源项目用地是工业用地，出让年限仅为50年，由于项目性质特殊，亲和源养老公寓所处地块于2006年办理土地使用权出让，出让的土地性质变更为公兯建筑用地土地性质的转变取决于当地政府的大力支持盈利模式租售幵丼，其中以租为主，但是租期长，实际为变相出售运营模式为会员制加管理费，会员费的收入将投入到下一次的老年公寓开发，管理费作为日常服务运营费用项目设计亮点彩色标识风雨连廊无障碍设斲宽敞过道18养老地产盈利模式华普医疗筹备组2012年12月部分养老地产盈利模式案例燕达国际健康城项目概况“只租不售”模式——医疗健康社区，全部持有运营机场健康城宏观背景：我国成熟的、高水平的医院大多集中在大型城市的市中心，人流过于集中，医疗空间狭小，环境拥挤丌堪项目背景：在燕郊设立燕达国际健康城是因为京东的几个县市中，缺乏大型、高水平的医院区位：位于北京卫星城东燕郊，潮