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1前期规划类型对项目整体收益的影响规划作为项目实施的指导，其规划的合理性、科学性将直接影响到整体项目的收益。在作出合理、科学的规划，应对项目进行收益最大化分析。一、现阶段城市类型及对房地产市场的影响1）现阶段城市划分类型现阶段城市就其经济规模和相应的人口规模，可以划分为1级城市、2级城市、3级城市、4级城市和5级城市，具体划分如下：第一级：直辖市、特别行政区、GDP大于1600亿且市区人口大于200万的城市：北京、天津、沈阳、大连、哈尔滨、济南、青岛、南京、上海、杭州、武汉、广州、深圳、香港、澳门、重庆、成都、西安（18个）第二级：其他副省级城市、经济特区城市、省会、苏锡二市：石家庄、长春、呼和浩特、太原、郑州、合肥、无锡、苏州、宁波、福州、厦门、南昌、长沙、汕头、珠海、海口、三亚、南宁、贵阳、昆明、拉萨、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐（25个第三级：14沿海开放城市之一、经济发达且收入高的城市：唐山、秦皇岛、淄博、烟台、威海、徐州、连云港、南通、镇江、常州、嘉兴、金华、绍兴、台州、温州、泉州、东莞、惠州、佛山、中山、江门、湛江、北海、桂林（24个）第四级：其他人口大于100万的城市、重点经济城市邯郸、鞍山、抚顺、吉林市、齐齐哈尔、大庆、包头、大同、洛阳、潍坊、芜湖、扬州、湖州、舟山、漳州、株洲、潮州、柳州（18个）第五级：其他著名经济城市、重要交通枢纽城市—人口大于50万、重点旅游城市：承德、保定、丹东、开封、安阳、泰安、日照、蚌埠、黄山、泰州、莆田、南平、九江、宜昌、襄樊、岳阳、肇庆、乐山、绵阳、丽江、延安、咸阳、宝鸡（23个）2）城市类型对房地产市场的影响⑴城市类型对商品房均价的影响城市的经济规模和人口规模决定了房地产市场的需求容量，劈开宏观经济政策等其他因素的的影响，其对房地产市场最直观的影响就体现为城市商品房市场均价的不同。城市商品房均价高低基本与城市不同的级别呈现线性关系，即1级城市的均价会高于2级城市的价格，以此类推；同样在同一级别的城市划分中又因其经济规模、人口、特殊的地理环境等因素商品房价格均价也存在着差异。⑵城市类型对别墅均价与普通商品房均价的影响城市商品房价格的上涨必然带来别墅类高端商品房价格的上涨，但其单位价格存在着一定的溢价比，该项溢价比（同片区的别墅单价与同片区的普通商品房单价进行比较）也会应城市不同存在差异，甚至在同一城市不同片区存在差异。如深圳市场别墅均价与普通商品房均价比约为1.5-2。北京约为1.4-1.9.2二、基本分析框架假设1）规划对项目总体收益的影响为了能进行量化收益分析过程，参数假设：1.X为建造普商品房所占土地面积的比例；2.1-X为别墅（联排）所占土地面积的比例；3.P为普通商品房的销售价格（每平方米）4.h为销售价格与普通商品房销售价格比5.A为总占地面积，B为购地总金额。根据房地产开发的一般数据进行的一般性假设，普通商品房开发与别墅开发：：其中普通商品房建造的容积率为3.5；别墅容积率为1.5；普通商品房可销售面积为3.5X*A；别墅可销售面积为1.5(1-X)*A；普通商品房土地成本占成本20%，别墅土地成本占总成本50%；普通商品房建造总成本为B*X/20%，别墅建造总成本为B*(1-X)/50%；项目毛利收益函数可以用以下形式表示：F(X,P,h)=P*3.5X*A-B*X/20%+h*P*1.5(1-X)*A-B*(1-X)/50%2）项目规划比例对项目的内涵报酬率的影响进一步考虑规划比例的引入对项目内涵报酬率的影响，做出以下一般性假设：1.房产开发周期为3年；2.除土地成本外，其他成本在开发周期内平均支出；3.不存在预售的情况，其收入在开发完成后的销售期内平均取得；其他假设：别墅（豪宅）的销售期为5年，普通商品房的销售期为2年①。3）对项目发展速度的量化并引入分析框架按照理性的经济人的行为假设，发展速度受限制与可利用的资源，在分析框架引入回收期来衡量。并将回收期对项目的内涵报酬率进行调整，用回收期调整后的内涵报酬率作为考虑发展速度一个收益指标。1.普通商品房的内涵收益率IRR普2.别墅（豪宅）商品房的内涵报酬率为IRR高3.普通商品房的静态回收期P14.别墅（豪宅）静态回收期P25.别墅项目调整后的内涵报酬率IRR=IRR高*P1/P2注：1)为简化分析，其收益函数采用了线性关系来表达，其实际情况由于其他因素，如：普通商品房开发中进行有一定比例别墅开发，有利于小区整体形象提升，从而提高其中普通商品房的销售价格。这种行为的结果使得函数关系表现为曲线形式而并非简单的线性关系。但线性关系的分析不影响其得出的结论。2)可根据实际情况对其中的假设进行调整，如：对销售期、考虑预售的情况、在销售期内的现金流入呈递减式取得（前期给予高的权重）和使用动态回收期等对分析框架进行精细化，但不影响最终的终结性的观点。①该假设从中国房地产报上参考取得。可根据不同地区进行调整。3三、各因素变动分析1）规划比例对项目整体收益的影响假设一定的土地支付金额与土地面积，以深圳关外普通商品房均价作为计算依据。以目前深圳别墅平均价作为豪宅类计算基础，其别墅的销售价格与普通商品房销售价格比约为1.8倍，并以此作固定数据进行比例影响分析。项目土地金额土地面积普通商品房别墅所占比例（X)494,293,048.83141730100%0%分配的土地面积141,730.00-容积率(r）3.51.5可销售面积496,055.00-土地总成本494,293,048.83-土地成本占总成本比例21%50%总成本2,353,776,423.00-商品房销售单价16,000.00别墅价格与普通商品房价格比1.80别墅销售单价28,800.00毛利5,583,103,577.00-毛利合计5,583,103,577.00现金流期间1234别墅（高档商品房）必须费用-净现金流-1,114,120,840.22-619,827,791.39-619,827,791.392,791,551,788.505-8期现金流2,791,551,788.50---内涵报酬率37%静态回收期3.84表一在前述的假设条件下，在不考虑其他费用，只考虑主要相关数据作为分析基础。如表一计算结果可以看出，在100%的用来建造普通商品房的情况下，其最大毛利为5,583,103,577.00，其项目的内涵收益率为37%，其相对应的静态回收期为3.84年。4项目土地金额土地面积普通商品房别墅所占比例（X)494,293,048.831417300%100%分配的土地面积-141,730.00容积率(r）3.51.5可销售面积-212,595.00土地总成本-494,293,048.83土地成本占总成本比例21%50%总成本-988,586,097.66商品房销售单价16,000.00别墅价格与普通商品房价格比1.80别墅销售单价28,800.00毛利-5,134,149,902.34毛利合计5,134,149,902.34现金流期间1234别墅（高档商品房）必要费用1,154,696,392.61②净现金流-659,057,398.44-164,764,349.61-164,764,349.61795,890,701.955-8期现金流795,890,701.95795,890,701.95795,890,701.95795,890,701.95内涵报酬率39%静态回收期4.24回收期调整的IRR35%表二同样的条件，如表二计算结果可以看出，在100%的用建造别墅等高档商品房的情况下，其最大毛利为5,134,149,902.34，上述两者的差异为448,953,674.66。本项目未调整的内涵报酬率为39%，但项目的回收期为4.24。按照前假设条件对内涵报酬率进行调整，调整系数为3.94除4.24为0.91，回收期调整后的内涵报酬率为35%。⑴从项目的毛利总量差分析，100%普通商品房建造比100%别墅高448,953,674.66，从毛利的角度来看建造普通商品房的更为符合项目收益最大化的规划组合③。⑵从内涵报酬率分析，100%建造普通商品房的内涵报酬率为37%，100%建造别墅并用回收期调整后的内涵报酬率为35%。从这个角度来看普通商品房建造也符合项目最大化的组合。②高档别墅（高档商品房）必要费用为“按照税法普通商品房土地增值税增率20%情况下免缴土地增值税，别墅等高档商品房不能享受该优惠”，此处按照销售价格减成本*（1-+30%）其差额乘30%的税率粗略估算该项金额。与收入配比逐年扣减现金流入。③为了直观以及计算简单，只考虑两个极端比例，其实际情况比例与毛利合计、内涵报酬率、回收期等并非为线性关系，存在着收益最高的比例组合。52）城市普通商品房的均价程度，对项目规划的比例存在影响分析沿用上例分析所用数据的数据，即其别墅的销售价格与普通商品房销售价格仍然固定在1.8，分析变量普通商品房价格单价由原先的16,000下降至11,000。项目土地金额土地面积普通商品房别墅所占比例（X)494,293,048.83141730100%0%分配的土地面积141,730.00-容积率(r）3.51.5可销售面积496,055.00-土地总成本494,293,048.83-土地成本占总成本比例21%50%总成本2,353,776,423.00-商品房销售单价11,000.00别墅价格与普通商品房价格比1.80别墅销售单价19,800.00毛利3,102,828,577.00-毛利合计3,102,828,577.00现金流期间1234别墅（高档商品房）必须费用-净现金流-1,114,120,840.22-619,827,791.39-619,827,791.391,551,414,288.505-8期现金流1,551,414,288.50---内涵报酬率11%静态回收期4.52表三在前述的假设条件下，在不考虑其他费用，只考虑主要相关数据作为分析基础。从表三分析的数据可以看出，当普通商品房的每平方米为11000价位，在别墅的销售价格与普通商品房销售价格仍然维持在1.8时，完全进行普通商品房开发的毛利合计为3,102,828,577.00，项目产生的内涵报酬率为11%，相对应的静态回收期为4.52年。6项目土地金额土地面积普通商品房别墅所占比例（X)494,293,048.831417300%100%分配的土地面积-141,730.00容积率(r）3.51.5可销售面积-212,595.00土地总成本-494,293,048.83土地成本占总成本比例21%50%总成本-988,586,097.66商品房销售单价11,000.00别墅价格与普通商品房价格比1.80别墅销售单价19,800.00毛利-3,220,794,902.34毛利合计3,220,794,902.34现金流期间1234别墅（高档商品房）必要费用580,689,892.61净现金流-659,057,398.44-164,764,349.61-164,764,349.61528,021,001.955-8期现金流528,021,001.95528,021,001.95528,021,001.95528,021,001.95内涵报酬率25%静态回收期4.87回收期调整的IRR24%表四同样的条件，如表四计算结果可以看出，在100%的用建造别墅等高档商品房的情况下，其最大毛利为3,220,794,902.34，上述两者的差异为-117,966,325.34。本项目未调整的内涵报酬率为25%，但项目的回收期为4.24。按照前假设条件对内涵报酬率进行调整，调整系数为4.52除4.87为0.93，回收期调整后的内涵报酬率为24%。⑴从项目的毛利总量差分析，100%普通商品房建造比100%别墅少117,966,325.34，从毛利的角度来看建造别墅的更为符合项目收益最大化的规划组合④。⑵从内涵报酬率分析，100%建造普通商品房的内涵报酬率为25%，100%建造别墅并用回收期调整后的内涵报酬率为24%。从这个