国内外房地产公司盈利模式及适用条件研究

国内外房地产公司盈利模式及适用条件研究【摘要】盈利模式是指房地产企业从思考收入来源问题开始，围绕价值创造、传递和实现而形成的一种逻辑。笔者试图分析国内外房地产公司的土地升值、产品建设、产品开发销、物业经营等盈利模式，从而探讨出其有利的适用条件。1.房地产公司盈利模式定义1.1盈利模式从历史来看，盈利模式问题是因为互联网企业缺乏收入来源而引发的，而不是经营不善缺乏效率导致没有利润引发的。具体到房地产行业，盈利模式是指房地产企业从思考收入来源问题开始，围绕价值创造、传递和实现而形成的一种逻辑。这种逻辑体现为企业选择自身价值网络中的地位就是选择价值传递和实现的方式；这种逻辑最终体现在企业对自身战略、结构和能力的选择上，并因此之故企业获得利润。所以，在以下对房地产公司盈利模式的归纳、分析依据就是根据行业的价值链。2．国内外房地产公司的盈利模式分析2.1土地升值模式过去，开发商通过协议的方式，往往能够以比较低的价格取得土地的使用权，而在这种方式下，“关系”这种非市场化因素就成为取得土地的重要因素，在开发建设环节不必太操心，即便是粗放型的开发和管理，在项目建成之后，也能依靠土地升值而获取超额利润。在这种盈利模式下，房地产企业通过利用“关系”资源以及当时的政策缺陷，在收入和其他支出一定的情况下，通过降低土地获得成本，实现粗放式的盈利。2.2地产商模式地产商模式的特点是其经营的产品不是房屋，而是土地本身。产先，开发商通过土地招、拍、挂等方式取得土地的开发使用权；第二步，房地产开发商对得到的土地进行拆迁、平整、做好“三通一个平”为基础工作，持有土地一段时间或对上地周边进行开发使土地增值；第三步，房地产开发商把地块再转让给别的开发商，实现土地增值。2.3产品建设模式房地产开发商从事房屋的建设，实现房地产开发的真实增值。有的房地产开发企业是专业以房屋建设为主要业务，实现企业的盈利；有的房地产开发商除了充实房屋的建设，还从事一定的城市基础设计建设，体现企业更多的盈利点。2.4产品开发销售模式这是一会儿房地产企业的盈利模式，即通过对房屋的开发，通过销售出让产权，快速收回资金，最终实现盈利。房地产开发商从事商品房的销售，是实现房地产企业专门从事商品房的销售活动，包括二手房的销售，以此实现企业盈利。2.5物业经营模式纵观国内外，我们发现房地产物业经营的模式主要有以后下三种；一、是专业物业的经营。典型的代表是万达，其商业地产已和世界500强企业沃尔玛、家乐福、普乐斯马特、大洋大货、欧倍德、百胜餐饮、百脑汇电脑等签订了联合发展协议，每个项目均有5-8家不同业态的主力店进驻。这样一种专业物业经营是物业经营当中比较创新的一种方式，一般特点是客户稳定，但是资金回报并不是很大。二、是混合物业的经营。比如香港置地，他们拥有香港中环42%的物业，每年收取的租金5亿美元，所以香港置地几乎没有开发在香港，主要是出租经营，每年保持稳定的租金收益。作为一种“稳健型”的地产投资模式，地产经营既是保持企业长久稳健发展的手段，也是对房地产商能否合理分配资源的考验。三、是开发与经营混合。典型的代表如长江实业与新鸿基的收益三分之一来处租金收益，其余是开发性收益；长江实业地产每年大概有两亿元左右租金收益，它占比例较小，其余是开发性收益。随着国内房地产类上市公司的实力增强和跨越区域屏障达到效益稳定的需要，万达的第一种模式将是很多房地产企业的一种过渡型选择，预测将来第二、第三种模式将是很多大型专业化房地产企业的一种发展趋势。2.6商业经营模式其基本赢利模式是不租不售，开发商自己做商业经营，以物业为股本，成为专业商业公司，与知名商家合作或合伙经营，赚取商业经营利润。2.7运营管理模式这类模式的典型公司包括日本大和公司和美国科尔公司，前者以房屋的定制收取服务费，后者通过项目管理、工程管理获取大量的服务性收入。目前较为注目的还有九里得堤开创的新运营模式，其扮演投资商或地产商管家的角色。顾名思义，运营管理商就是指房地产项目的具体动作和管理者应用一流发展商成熟的管理经验、先进的开发理念、丰富的专业知识、综合的资源整合能力以及项目执行能力等条件，使被服务对象迅速接近与发达地区一流发展商的距离，弥补其经验及人才的不足，保证其开发项目的品质。2.8物业管理模式我们现在理解的物业管理多数为狭义概念，美国市场服务公司实际是把它作为一种资源的支持系统来服务，把物业管理拓展成一个很大的产业，包括军营管理、工厂的后勤系统管理、医院的病房管理以及像开发区的行政大楼管理，这就是把物业管理作为广义的一个拓展。2.9中介服务模式最主要的中介服务包括中介经纪、评估、营销策划、调研等业务，这在美国等成熟房地产市场非常活跃，并且已经相当规范。2.10REITs模式房地产投资信托基金（RealEstateInvestmentTrusts,REITs）是一种以发行住手基金的方式募集资金，专业投资机构负责进行房地产投资，并为投资收益按比例分配给基金持有者的一种基金信托产品，REITs的收益主要来处房地产的租赁与销售，而且至少90%的净收入必须以红利的方式分配给基金持有者。3．国内外房地产公司的盈利模式的适用条件研究3.1土地升值模式的适用条件土地升值模式是一定历史时期和条件下的产物：第一，土地政策及法规存在缺陷所谓的缺陷主要是指开发商土地的获取不是通过招、拍、挂等公开的途径取得，而是存在协议转让甚至划拨等获取途径。第二，“关系”资源“关系”在这种情况下比企业自身的实力更重要。基于土地政策及法规的缺陷，有关系背景的企业就远远低于市价的价格取得土地，进而为企业带来利润，即便产品质量不过关。第三，不成熟的消费市场这时消费者对产品本身的挑剔程度较低，这种情况也给开发商在开发的过程中采取粗放式管理以补偿。也就是说，就算开发商在开发过程中成本费用控制不好，但由于消费市场的不成熟，以及拿地成本低，开发商仍然可以盈利。目前，随着国家一系列调控政的出台，以及消费市场的逐步成熟，这种模式基本上退出了历史舞台。3.2地产商模式的适用条件第一，具有一定的规模和充裕的资金由于地产商拿地之后并不是用于开发，最多是将毛地整理成净地，并在手上持有一段时间，因此，地产商一定要具有一定的规模和充裕的资金做支撑，否则很有可能因为风险过大而被迫破产。第二，具有丰富的行业经验地产商最终交易的不是建筑物而是土地，如何取得土地，如何取得升值潜力的土地，这需要地产商有丰富的行业经验，包括取得土地的流程，如何进行完美的商业策划，促使土地升值等。3.3产品建设模式的适用条件产品建设属于房地产产业链的低附加值活动，这种模式的主体一般为建筑公司或建工公司，其适用条件包括：第一，资质要求通过建设取得盈利的企业必须有一定的资质要求，这样才能有更大的讨价还价能力以及接单能力。比如南通四建集团有限公司具有相当多的行业资质。第二，合理的人力资源结构这类公司不仅需要普通的劳动力，还需要各类的技术和管理人员，包括建造师、项目经理等。第三，项目管理能力项目管理能力的强弱将很大程度上影响产品建设模式的成功与否。优秀的项目管理能力不仅可以按时完成进度，节省成本，而且可以打造和提升公司品牌，为公司带来巨大的无形的价值。3.4产品开发销售模式的适用条件第一，拥有充足的土地储备或较强的拿地能力土地是房地产公司最基本却最关键的要素，是房地产公司产品开发的基础。许多公司最终倒下去就是因为其土地储备不足或拿地能力较强。第二，资源整合能力采用这类模式的公司一般会将计设计、建设、销售等环节外包，这需要房地产公司有较稳定的战略联盟以及有较强的资源整合能力。3.5物业经营模式的适用条件这种模式是只租不售，对开发商的资金要求高，但能为公司带来稳定的资金流，而且经营良好的物业如果再出售，价格会更理想。同时产权掌握在开发商手里，可抵押到贷款，还可以坐待物业增值，甚至可将商业物业投入资本运作。第一，品牌品牌是在经营的过程形成的，品牌意味着较强的管理运营能力，而这对商户是最大的吸引力。比如大连万达。第二，良好的商业关系物业经营的本质是出租，出租就要有商户。因此良好的商业关系对该模式来讲非常重要。比如万达的成功与其商业地产已和世界500强企业沃尔玛、家乐福、普尔斯马特、大洋百货、欧倍德、百胜餐饮、百脑汇电脑城等签订了联合发展协议有重要关系。第三，强大的资金实力和行业经验物业经营类公司与一般的房地产公司的区别是，前者是通过收取租金来收回投资，而后者是通过一次性买卖收回投资，也就是说，前者的的投资收回慢，而后者收回快。这就意味着，物业经营类公司必须有强大的资金实力作为支撑。另外，物业能否吸引到商户，物业能否增值，与前期地点的选择之间存在着强烈的关系，行业经验在其中将起到非常关键的作用。3.6商业经营模式的适用条件第一，中小型房地产公司一般中小型的房地产公司的产品在市场上竞争力不足，市场会迫使其转型。第二，准备转型的公司由于房地产行业是资金密集型行业，又加上今年国家宏观调控政策的密集出台，一些房地产公司在实力上不具备，进而准备通过商业经营进行转型。第三，进行多元经营的公司房地产行业是个高风险的行业，而多元化经营可以降低风险，因此有些房地产公司会进行多元化经营，这类的公司可以采用商业经营模式。3.7运营管理模式的适用条件运营管理模式属于高附加值价值活动，是从常规的中介或顾问层面向运营和管理层面的延伸，是从策划和理念向操作和成果的延伸，采用运营管理模式的企业必须具备丰富的行业经验、优秀的人力资源、成熟的工作流程、模式创新能力、管理能力、品牌及服务能力等。3.8物业管理模式的适用条件物业管理属于房地产产业链的后端，包括房产的经营、综合管理、物业管理及咨询、各类物业维修、设备保养和配套综合服务等。管理类型包括机关物业（政府办公/企事业单位等）、商务楼宇、公众物业（会展/商业/社会文化/交易场所）、院校物业、居住物业、（公寓/别墅）等。物业管理的本质是服务，要求企业具有相应的资质要求、品牌、优良的服务等，此外，也适用于大型的房地产企业的前向一体发展或中小型企业的业务转型。3.9中介服务模式的适用条件房地产中介服务包括物业代理、发展顾问、房地产价值评估、租赁经纪及按揭代理、销售代理等内容，贯穿于整个房地产开发全程。房地产中介服务是一项智力型的服务业，因此，这种模式适用条件包括：品牌人才信誉对房地产行业的全面认知成熟的工作流程3.10REITs模式的适用条件目前阶段，REITs可能对不起以上两类不动产持有者具有实际意义：一类是对所持有不动产具有变现要求、以满足其资金需求的房地产发展商、投资者；另一类并不以投资不动产为主业却持有大量不动产、同时又受到提高经营绩效驱动，试图改善资产结构的大中型企业，如各大金融机构。然而，并非所有的不动产都适合于REITs的投资，REITs投资不动产的基本原则是其必须预期产生长期的、持续的、稳定的现金流。由此决定REITs将主要投资于商业地产、工业地产（如工业园区）而非住宅类项目通过对以上10种盈利模式的适用条件的分析来看，进一步归纳出一般房地产企业成功的关键要素，包括：资金、土地、人才、品牌、管理、创新六个方面。