中国房地产企业融资渠道分析

总第四卷，第10期（总第35期）美中经济评论USA-ChinaBusinessReview(Journal),Inc.,USA中国房地产企业融资渠道分析武汉市城开房地产公司杜骏*摘要：在竞争日趋激烈的房地产市场，融资难越来越成为制约我国房地产企业发展的瓶颈因素。本文基于中国房地产企业的发展现状，对现存的各种融资方式进行了分析比较，幷对拓展融资渠道提出了几点建议。关键词：房地产企业融资渠道资本信托房地产业是一个资金高度密集型行业，开发一个房地产项目需要大量的资金。如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。同时，房地产开发融资方式的优劣，也直接影响到融资成本的大小，密切关系到开发风险的大小和开发效益的好坏。因此，如何通过多渠道的融资活动来满足开发对资金的需要，是房地产开发企业所面临的一个迫切需要解决的问题。一、中国房地产企业的融资现状根据国家统计局的《中国统计年鉴》（2003）和《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》的统计数据显示，2003年全国房地产开发到位资金为1.31万亿元，是1997年的3.4倍，其中国内贷款、自筹资金及其它资金来源（主要是定金及预付款）分别是1997年的3.4倍、3.9倍、4.2倍，尽管三者在资金来源中所占比重增长不明显，但资金总量增加幅度很大。由此可见，中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其它资金（主要是定金及预付款）三个方面。房地产企业贷款方式少、企业间接融资的比重过大是当前房地产企业融资的一个显著特点。2003年末中国经济金融运行情况显示，2003年末的人民币贷款余额为16.8万亿元，比年初增加2.8万亿元，同比多增0.9万亿元。贷款增长过猛造成了融资格局进一步向银行贷款倾斜，企业融资对银行贷款的依赖增强，加大了银行信贷的资产风险。在当前国内金融市场融资格局中，贷款所占的比重已经由2001年的75.9％上升到2003年末85.1％，房地产业在相当大的程度上需要银行的信贷资金支持。这种高度集中于银行的融资体制，很容易造成商品房空置面积（2003年少数城市空置面积同比增长超过45％）长期持续大量积压，开发企业无法支付银行贷款与建筑商费用时，只有将房子抵押给银行与建筑商，而建筑商的资金大部分也来自银行贷款，最后也只好把开发商抵押给他的房子再抵押给银行的情况。这样，银行将成为房地产风险的最大承担者。二、房地产企业融资渠道分析比较中国房地产业经过近十年的发展历程，已成为我国市场经济不可缺少的组成部分。在我国现有市场经济条件下，银行、信托、基金、上市、典当……似乎有很多条融资渠道摆在开发商面前，但是实际上，每*杜骏（1977-），女，武汉市城开房地产公司工程师；主要从事房地产经营及策划工作；联系电话：[phone]。7676中国房地产企业融资渠道分析一条都不是很平坦。（一）银行贷款是融资的重要渠道一直以来，银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱。虽然“121”号文件的出台对银行贷款进行了限制，但在各个行业中房地产仍是一个较好的行业，占到银行信贷规模的30％左右。而且在未来的市场环境下，各家银行会面临越来越激烈的市场竞争，利润空间会越来越小，银行也存在信贷营销的压力。因为城市化的过程加快，对住房的需求快速增长，房地产业作为国民经济的支柱产业，行业的发展前景乐观，在目前的宏观经济调整之后，房地产业仍然是银行的主要客户和支持的行业。因此，对房地产企业本身来说，如果在资信体系的建设和企业信誉度方面多加注意的话，银行贷款仍可成为融资的主要来源。（二）房地产信托优势与局限幷存房地产信托，就是房地产开发商借助权威信托责任公司专业理财的优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。信托独具制度优势，创新空间宽广，幷具有巨大的灵活性。信托可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等相关业务，可以在不同层次、不同品位上，为房地产业服务。信托产品能够比较灵活而充分地适应和处理房地产的多种经济和法律关系，解决其它渠道难以解决的问题。相对银行贷款而言，房地产信托融资方式不但可以降低房地产业整体的运营成本，节约财务费用，还有利于房地产资金的持续运用和公司的发展；信托在供给方式上也十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金信托产品，从而增大市场供需双方的选择空间。信托已成为房地产业融资的新热点，成为与银行幷驾齐驱的融资模式。但是，信托行业受到银监会的监管。银监会已经开始限制信托对房地产贷款的支持。根据有关规定，凡向国家产业政策限制的行业、企业的投融资活动应严格遵守有关规定，不得违规对上述行业进行投融资；对使用信托财产向热点行业投融资的，应向委托人明示国家产业政策，严格对信托计划各项风险管理；加强对信托业务的监管，督促信托计划的信息披露；信托投资公司要完善法人治理结构和内控制度。种种迹象表明，2003年以来房地产信托的迅猛势头以及由此产生的风险，已受到有关部门重视，进入房地产行业的信托资金将受到一定影响。另外，信托资金的规模，尤其是集合式信托的规模因为受到信托法的限制，有最多200份的限额。因此，每一个信托计划一般筹集的资金规模在１亿左右，与开发企业的需求存在一定差异。由于国家监管部门对集合式信托的限制，因此建议信托将发展重点放到以私募为资金来源的单笔信托上。（三）其它融资手段此消彼长1.资本市场有松动迹象。2004年6月，保利房地产股份有限公司的首发申请获批。其后，金地集团600383的增发获通过；万科A000002和金融街000402的再融资申请皆获批准。在较短的时间内，有这么多的房地产企业获批Ａ股融资，在近几年的证券史上尚属少见。这一方面反映出房地产企业融资的迫切心情，另一方面，也表现出资本市场有松动迹象。2.产业基金依然面临困境。近年来，房地产产业基金受到业内的追捧，有在境外注册的基金，有在国内准备注册的基金。但是，鲜有成功运作的，这主要是受到《产业基金法》没有出台的限制。虽然产业基金能够短期筹集大量的资金，而且流动性强，这些是有利于房地产的炒作的因素，但由于产业基金与宏观经济调控的主题相悖，因此，短期内产业基金法出台的难度较大。3.外资进入中国速度加快。房地产业的高速发展正在吸引外资的注意。同时，人民币预期升值，因此有很多的外资采取回购的方式收购人民币资产。因为我国的产业基金法没有出台，而进入中国的有效渠道是直接投资，因此，以组建合资公司的名义进入中国就成了主要合法渠道。而外资进入中国在选择合作伙77中国房地产企业融资渠道分析伴的时候，主要考虑的是合作伙伴的资信程度，而具体项目的优劣则是其次考虑的问题。因此，准备吸引外资的企业，应考虑公司自身的建设。4.借壳上市是房地产企业上市的快捷方式。因为近年来资本市场对房地产企业的限制，借壳上市成为房地产企业上市融资的主流。仅2003年一年就有10余家房企通过借壳上市。专家认为，如果能够巧妙地运用壳资源，可以达到事半功倍的效果。5.典当业的机遇。在银行信贷和信托资金受到限制的条件下，房地产典当行业获得了难得的发展机遇。尽管月利息率达到２％，甚至更高，但是，在金融和土地政策双重压力下的地产开发商，似乎也没有更好的选择。虽然条件苛刻，但因为典当业不受银监会的管理，同时，也不问资金的使用去向，因此可以满足部分急需过桥资金的开发商。三、拓展房地产企业融资渠道的建议第一，培育大型房地产企业集团随着经济全球化步伐的日益加快，市场竞争日趋激烈。培育实力雄厚、竞争力强的大型企业集团已迫在眉睫。就房地产市场占有而言，香港前九家房地产商的市场份额为80％，日本积水物产的市场占有率达到29％；而中国大陆，就连市场化程度相对较高的上海，市场前十位发展商的市场占有率也就23％，深圳还不到20％。扩大房地产企业的规模不外乎两种方式：一是通过自我积累、自我发展；二是通过资产重组。第一种属于外延式发展的低级模式，在我国房地产发展不规范的初期也许会有一定的效果，但目前已不能适应我国房地产业发展的需要，只有资产重组才是当前扩大现有房地产企业规模的唯一出路。具体实施时，既可以借助资本市场，也可以采用兼幷现有中小企业的形式，实现规模效益；还可以通过企业间的项目收购、土地转让等形式优化资源组合，扩大企业规模。第二，中小房地产企业融资方法目前，中小房地产开发企业容易实现的方法除银行贷款外主要有两种：第一是寻求与大公司合作，第二是寻求民间资金。在这里值得一提的是，充分展示企业形象与信誉，争取房屋预售款，也不失为一个融资的好办法。第三，加快完善房地产金融立法房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育幷不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。建设房地产金融立法应从两方面入手：一是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等；二是修改完善现有的法律、法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方。参考文献：1.尚教蔚：中国房地产企业开发融资分析，中国房地产金融，2004（6）2.梁亮华、董伏堂：信托投资——房地产融资的新宠，中国房地信息，2004（4）3.郭崇文、郭丽华：我国房地产企业融资方式研究，生产力研究，2004（7）4.牛凤瑞：中国房地产发展报告，北京：社会科学文献出版社，2004（责任编辑：苏芳、吴秉松）78