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预租及租金收入主讲：第一部分：房地产开发企业六大收入解读六、预租及租金收入新文件第10条：开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。（一）预售收入纳所得税么？预租收入纳所得税么？（二）预租收入是否缴纳营业税？1、16号文件第5条2、新实施细则第25条纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。第一部分：房地产开发企业六大收入解读六、预租及租金收入（三）租金收入确认规则根据租赁合同规定的付款时间，一次性收取了3年的租金，每年租金100万元，共300万元，如何确认收入？1、企业所得税（1）国税发[1997]191号文件第7条（2）新税法如何确认收入？《实施条例》第十九条第二款（3）新税法中对租赁费支出是如何确认的？《实施条例》第四十七条第1项。存在问题：横向不配比思考：如果合同规定最后一年付款呢？实际上企业所得税在租金收入上，采取的是“收付实现制”我们所称的“收付实现制”并非是实际收到钱，而是合同上规定的收款日期，体现了纳税必要资金的原则。第一部分：房地产开发企业六大收入解读六、预租及租金收入（三）租金收入确认规则根据租赁合同规定的付款时间，一次性收取了3年的租金，每年租金100万元，共300万元，如何确认收入？2、营业税（1)依据16号文件，根据财务会计的收入计入。（2)依据新营业税暂行条例及实施细则规定实施细则第24条：条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；实施细则第25条：纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。结论：营业税实际上也是采取的收付实现制。即书面合同规定的付款日期当天，预收款模式则是收到预收款当天。第一部分：房地产开发企业六大收入解读六、预租及租金收入（总结）预租收入租金收入税种时间界限是否缴税税法依据所得税08年以前不缴国税发【2006】31号08年以后不缴国税发【2009】31号营业税09年以前不缴财税【2003】16号09年以后缴税《实施细则》25条税种时间界限适用原则法律依据所得税08年以前权责发生制国税发【1997】19108年以后收付实现制条例第19条营业税09年以前权责发生制财税【2003】16号09年以后收付实现制实施细则24条、25条第一部分：房地产开发企业六大收入解读六、预租及租金收入（四）转租收入的税务处理？1、营业税：国税发【1995】76号文件，必须征税。2、转租房产税文件夹：不征税。①沪地税地[1996]42号;明确请示总局后不征税②苏地税发[2006]135号;不征税③赣地税发[2008]95号;不征税④浙地税函[2002]257号;不征税第一部分：房地产开发企业六大收入解读六、预租及租金收入（五）规避房产税的常见思路（流程再造）1、变出租为转租，架设中间公司。2、变出租为收取管理费，分解租金收入为租金和管理费。3、变出租为承包（16号文件第二条第六款、实施细则第11条第十一条单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人(以下统称承包人)发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人(以下统称发包人)名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以发包人为纳税人；否则以承包人为纳税人。