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CPT四、建筑物评估，成本法和收益法§4.1房地产评估概述二、房地产市场的特性三、房地产价格的影响因素四、房地产估价的原则五、房地产估价的程序一、房地产评估的基本概念房地产评估的基本概念包括三个层面的含义：①房地产一状态下的不动产价值评估（土地及地上建筑物是不可分割的一个整体）②不包含土地的纯粹地上建筑物部分价值的评估（除土地之外的地上建筑物及其附属物的价值）③单纯的土地价值评估房地产市场的特性1、完善市场的特征1）有许多买房和卖方2）买卖各方都具有充分的信息3）所有各方都有交易或不交易的自由4）商品能够被运送到更好的市场上，所有的商品都类似5）商品小而不贵，并且交易频繁，政府的价格影响很小2、房地产市场的特征①市场信息有限②市场交易不频繁③房地产位置的固定性④价格受政策影响大房地产价格的影响因素区域因素一般因素影响产地产价格的一般、普遍、共同的因素。通常会对整个房地产产生影响，所以是影响房地产价格的基本因素房地产所在地区的自然、社会、经济等因素相结合的主的地区特性，对房地产价格水平的影响因素个别因素房地产的个别特性对房地产个别价格的影响因素一般因素1社会因素社会因素包括人口数量、人口质量、政治安定状况、社会治安状况、城市化状况及公共设施的建设状等。2经济因素经济发展状况、储蓄及投资水平，财政收支及金融状况、物价、工资及就业水平、利率等。3政策因素影响因素房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等方面的因素。主要有土地制度、住房制度、城市规划、土地利用规划、房地产价格政策和税收政策。（二）区域因素1、住宅类房地产①离市中心的距离及交通设施状况②商业街及商业网点配置状况③学校、公园、医院的配置状况④噪声、空气污染等的程度⑤景观环境状况⑥当地居民的职业、教育水平、社会阶层等居住环境的状况等⑦接到的宽度、构造等状况⑧变电所、污水处理场等危险设施或污染源的状况2、商业类房地产的区域因素①腹地的大小及商业群落状况②顾客的来源及其购买能力状况③顾客的交通手段及交通状况④营业类别及竞争状况等3、工业产地产的区域因素道路、港口、铁路等运输施的便利程度及建设状况动力供应和供水排水状况与关联产业的位置关系与生产紧密相关的气候、地质、水文条件等区域因素个别因素1、影响土地价格的个别因素位置、面积、地势、地质形状、宽度、深度临街状况交通状况2、影响建筑物价格的个别因素主要有①面积、构造、材料等②设计、设备等③施工质量4楼层、朝向四、房地产估价的原则（一）合法原则房地产评估必须以房地产的合法使用、合法处分为前提。以城市规划为主，在房地产用途、累计率、覆盖率、建筑高度和建筑风格等方面参法、产权。（二）最高最佳使用原则是指法律上允许、技术上可能、经济上可行、经过充分合理的论证、能使估价对象产生最高价值的使用。如果估价对象已经估某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做出下列之一的判断和选择1、保持现状前提2、转换用途前提3、装修改造前提4、重新利用前提5、上述情形的某种组合（三）替代原则估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格的购买者购买房地产的花费，不会高于取得类似房地产的成本。（四）估价时点原则四、房地产估价的原则五、房地产估价的程序1、明确估价基本事项①明确估价基本目的②明确估价对象③明确估价时点，精确到日④评估事项与委托方进行商议2、拟定估价作业方案①拟采用的估价技术路线和估价方法②拟调查搜集的资料及其来源渠道③预计所需的时间、人力、经费④拟定作业步骤和作业进度3、搜集估价所需资料①对房地产价格有普通影响的资料②对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料③相关房地产交易、成本、收益实例资料④反应估价对象状况的资料4、实地勘查估价对象5、选定估价方法计算选定估价应遵循的原则：有条件选用市场法估价的，优先选择市场法收益性房地产的估价，应选用收益法五、房地产估价的程序具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，应选用假设开发法不能采用上述方法时，选用成本法6、确定估价结果①根据评估目的的对每种方法的合适程度进行检查②对数据的充分性和可靠性以及所用假设的有效性进行考虑③对每个结果的合理性和重要性进行考虑7、撰写估价报告记述评价成果的文件8、估价资料归档五、房地产估价的程序（1）按结构价材质分类钢结构：主要承重构件用钢材制成，焊接、铆接。钢筋混泥土结构：预制、现烧——梁、柱、地板、屋顶、楼梯用钢筋混泥土。混合结构：砖木结构：墙柱为砖砌，楼层、房架用木材制成。1、定义：建筑物它包括房屋和购住屋两大类房屋：供人居住、生产、工作、学习和进行其他社会活动等的工程建筑，由基础、门、窗、柱和屋顶等组成。构建物：房屋以外的工程建筑。一、建筑物及其分类二、房屋建筑物的分类§4．2建筑物分类及其评价特点其他结构：（2）按经济功能分类1）商业用房特点：具有收益性，经营内容多，装修复杂且形式各异。影响因素：地段繁华程度、交通条件、临街状况、内部格局、装修、存储空间、面积、净高。2）居住用房影响因素：政治、经济政策、装修、设施与设备、建筑质量、朝向、楼层、地段、环境。（3）工业用房影响因素：交通条件、基础设施、聚集规模等。（4）其他用途用房。公用事业用房或政府机关用房§4．2建筑物分类及其评价特点二、建筑物评估需要考虑的因素1、产权状况：建筑物的所有权，使用权状况以及使用年限，建筑物的产权是否受到限制、抵押、担保、出租。2、基础设施状况：七通一平：通水（上、下）、通电、通气、通热、通讯、通路、平整土地。3、位置与环境：人文环境与自然环境、临街状况、距市中心距离、距交通设施及公用、公益设施的距离。二、建筑物评估需要考虑的因素4、交通便捷状况：道路的类型、宽度、公交路线多少、离公交站及其他交通设施的远近等。5、建筑物用途：商用、住宅用、工业用、多种用途为一体、高层、商、住两用。6、建筑物本身状况：外观、朝向、建筑面积、建筑层数、层高、跨度决定评估价格的基本因素（决定建筑物的重置成本、成新率）、建筑结构、装修质量和水平、建筑物设备状况。7、其他因素：建筑物质量、使用性、建筑风格等。三、建筑物评估的特点1、单独评估地上建筑物可以采用重置成本法，对于房地产价格，地域是最重要的影响因素，成本法不反应地域因素对房地产价格的影响。⑴地上建筑物是劳动产品。⑵地上建筑物不能脱离土地而单独存在。2、建筑物的使用年限受土地权使用年限的制约土地使用权到期，土地及地上建筑物由国家无偿取得，在建筑物评估时，必须注意，建筑物的耐用年限与土地使用权的合，当建筑物的剩余使用寿命来评估建筑物的价格。3、建筑物评估应在适法的前提下进行：国家法律、法规、政策，规定建筑物的用途，容积率，覆盖率。§4.3成本法一基本概念1、含义：是站在建筑物的再造费用或投资的角度来考虑的，通过估算出建筑物在全新状态下的重置成本，扣减各科贬值因素后，得到建筑物的评估值。2、重置成本要点重置成本是目前成本，不是账面成本或历史成本。重置成本是按开发房地产的社会平均耗费水平估算的，而不是实际的建筑成本。重置成本经济成本，不仅包括建设费用，还包括正常利润。3、重置成本的理论依据买者的成本不高于自己开发建造的成本（包括合理利润和税金）。4、适用范围对全新的建筑物价值进行估算。政府用或公共事业建筑物评估。市场上无交易实例，没有独立经营获利的建筑物的评估。对其他评估方法进行验证。缺点：1有些成本因素难以确定和估算2对累计折旧的计算比较困难，带有主观性3对于已使用年限比较长的建筑物进行评估时，尽量避免适用成本法§4.3成本法二、建筑物重置成本及测算一、建筑物重置成本构成1）建筑安装成本：建筑安装工程预算定额计算的工程造价。2）前期工程费：正式建造之前，规划设计，项目可行性研究，水文地质勘探，预算编制，场地临时用水、用电、平整土地。3）工程附加支出：招投标费，工程预算审查费，质量监督费，竣工图费。4）建设单位管理费5）建设期利息6）税费：各项税收和费用：营业税，城市维护建设税，教育费附加，人防工程费，白蚁防治费，固定资产投资方向调节税。7）开发利润二、建筑物建筑安装重置成本的计算1、单位成本法：（最广泛使用的方法，也是最切合是极大方法）1）首先在市场上调查类似建筑物的单位造价资料2）对建筑时间、规格方面的差异进行修正3）得到评估对象的重置成本例题P97、P812、分部分项法（适合于对工业建筑成本的估算）1）分别计算建筑物每个部分的成本，地基、墙壁、地面、屋顶、天花板、供暖、装修等部分，按各部分的单位造价和相应的数量，分别估算成本，然后再将各部分成本加和，得到建筑物的重置成本。2）例题P82二、建筑物重置成本及测算3、指数法以待估建筑物原工程造价为基础，对材料、人工费用分别按不同的价格指数进行调整，得到建筑物的重置成本。1）分别调整法P82建筑物重置价格=建筑物原工程造价×（１＋材料价格指数×材料成本构成比＋人工费用价格指数×人工费构成百分比＋费用价格指数×费用构成百分比）2）综合价格指数调整法重置价格=工程造价×综合价格变动指数二、建筑物重置成本及测算4、工料测量法（是建筑成本估算方法中最详细和最精细的方法）(三)、前期工程费用的测算(四)、工程附加支出的计算(以建筑安装成本为基础乘以相应的计提标准的比例)(五)、建筑单位管理费的计算(以建筑安装成本为基础，按一定比例计取)(六)、建筑期利息=前二到五项之和÷2×利率×建筑期(七)、税费的计算：按政府的有关规定进行(八)、开发利润计算：(二到七项之和)×行业平均利润率二、建筑物重置成本及测算4）例：某企业一栋厂房，账面价值1729000元，建筑面积6916㎡，经调整得知：1994年12月竣工，2004年进行评估，材料价格平均每年上涨10%，人工费上涨8%，费用上涨5%，其他占工程造价的比例分析分别为70%、25%和5%，则该厂房的评估价格为？1729000×（1+10×10%×70%+10×8%×25%+10×5%×5%）=1729000×1.925=3328325（元）二、建筑物重置成本及测算三、建筑物成新率的测定(一)、会计和评估中的折旧的不同点1、会计中的折旧是一种理论损失(不考虑建筑物的价值是否真的发生了变化)，评估中的折旧是一种准确估计。2、会计中的折旧以账面价值为计价基础，评估中的折旧以重置成本为计价基础。(二)、实体性折旧的测算1、使用年限法是指利用建筑物的实际已使用年限占其耐用年限的比率作为建筑物的实体性贬值率。建筑物的实体性损耗率=×100%=×100%注意问题：1、估价采用的耐用年限是指建筑物的经济耐用年限。2、建筑物的使用年限受到土地使用权年限的制约。3、由于未修、改造等方面的差异，耐用年限应适当延长2、打分法把建筑物分为结构、装修、设备三个部分，对每个部分分别进行打分，然后再进行修正汇总。成新率=结构部分合计得分×G+装修部合计得分×S+设备部分合计得分×B例P84三、建筑物成新率的测定四、功能性贬值和经济性贬值的判断1、功能性贬值是指由于建筑物的用途，使用强度，设计，结构，装修，设备配备不合理造成的功能不足或浪费所形成的价值损失。1）商业建筑设计、布局不合理，有效利用面积低，运行成本高。2）居住建筑由于设计、结构落后，不能完全适应现代化生活居住的需求。3）工业建筑由于设计结构不合理，跨度，层高、采光、布局等存在缺陷。选择参照物进行对照，确定功能性贬值2、经济性贬值是由于建筑物外界条件的变化，使建筑物的使用率下降，导致其价值的贬值：环境污染、灰尘、高速公路或机场噪声。1）表现：率增加，出租面积减少(商用)，个房闲置(工业用)，原有某种环境效益的丧失(住宅用)2)经济性贬值率=[1-]×100%3)经济性贬值额=建筑物年收益净损失额×(P/A,r，n)例：评估对象为某事业单位办公楼，占地面积200，建筑总面积500，砖混结构，4层，建于1990年5月，勘察设计费按工程造价的2%计取，其他前期工程费按1.5%计取，工程附加支出按工程造价的2.44%计取，建筑单位管理费按工程造价的2%计取，固定资产投资方向调节税按前面几项费用的5%计取，建筑期1年，银行