(XXXX)8章2节契税法

基础会计12019/9/27第2节契税法基础会计22019/9/27学习目标1、了解契税的概念、减免优惠和税收征收管理2、熟悉契税的征税范围、纳税人和税率3、掌握契税的计税依据和应纳税额的计算基础会计32019/9/27本章结构一、契税概述二、契税征税范围三、契税纳税义务人四、契税税率五、应纳税额的计算六、契税税收优惠七、契税征收管理基础会计42019/9/27一、契税概述契税概念：以中国境内所有权发生转移（土地使用权与房屋所有权）的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。基础会计52019/9/27契税特点：1、契税属于财产转移税。2、由财产承受人缴纳。3、按次征收4、在财产转移环节中纳税。基础会计62019/9/27二、契税征税范围为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。1、国有土地使用权出让；2、国有土地使用权转让。包括出售、赠与和交换，但不包括农村集体土地承包经营权的转移基础会计72019/9/273、房屋买卖(房产所有权)：以下是视同买卖以房抵债或实物交换房屋；以房作投资或作股权转让（但投资本人经营的企业除外）；买房拆料或翻建新房。4.房屋赠与。（法定继承除外）基础会计82019/9/275、房屋交换。（等值与差额交换）6、企业改革中有关契税政策（公司制改革、企业合并、企业分立、股权重组和企业破产）7、承受国有土地使用权支付的土地出让金，不因减免出让金而减免契税8、房屋附属设施有关契税政策（是否涉及土地与房屋所有权、分期付款（按总价）？是否单独计税？）基础会计92019/9/27三、契税纳税义务人纳税人在中国境内转移土地、房屋权属的过程中，承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人。基础会计102019/9/27四、契税税率税率实行幅度比例税率，税率幅度为3％—5％。由省级政府在上述幅度内确定。基础会计112019/9/27五、应纳税额的计算（一）计税依据依不同情况可能是成交价格、核定价格或价格差额。具体如下：P1501、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格作为计税依据。基础会计122019/9/272、土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。3、土地使用权交换、房屋交换，以交换土地使用权、房屋的价格差额为计税依据。4、以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时应补交的契税，以补交的土地使用权出让费用或土地收益作为计税依据。基础会计132019/9/275、房屋附属设施征收契税的依据。A、采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按总价款计征契税。B、承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。6、个人无偿赠与不动产行为（法定继承人除外），应对受赠人全额征收契税。基础会计142019/9/27（二）计算方法：应纳税额＝计税依据×税率【计算题，11－2】居民甲有两套住房，将一套出售给居民乙，成交价格为200000元；将另一套两室住房与居民丙交换两处一室住房，并支付给丙换房差价60000元。试计算甲、乙、丙相关行为应缴纳的契税（假定税率为4％）。基础会计152019/9/27【解析】（1）甲应缴纳的契税＝60000×4％＝2400（元）（2）乙应缴纳的契税＝200000×4％＝8000（元）（3）丙不缴纳契税。基础会计162019/9/27[案例8-10]居民李兴将一套私有房屋出售给张某，成交价100万元；李兴将另一处两居室住房与居民王某交换成两处一居室住房，支付换房差价10万元。计算李某、张某、王某应纳的契税(3％)。基础会计172019/9/27(1)房屋买卖的纳税人为承受人，故张某应纳的契税为：100×3％＝3(万元)(2)交换价格不等由多交付的一方纳契税。故李兴应纳契税：10×3％＝0.3(万元)基础会计182019/9/27六、契税税收优惠1、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税；2、城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税；（个人购第一套，减半；个人购第一套且90平米以下，1%）基础会计192019/9/273、因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税；4、土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。5、纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。基础会计202019/9/27企业改革中有关契税政策(1)公司制改造。整体改建后的公司承受原企业土地、房屋，免契税。(2)企业合并。合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋，免契税。(3)企业分立。对派生方、新设方承受原企业土地、房屋，免契税。(4)股权重组。单位和个人承受股权，土地、房屋权属不变，不征收契税。(5)企业关闭、破产。债权人承受土地、房屋抵债的，免契税；非债权人承受土地、房屋，安置原企业30％以上职工，减半征契税；全部安置，免契税。基础会计212019/9/27契税其他特殊优惠：(1)承受房屋附属设施(包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室)所有权或土地使用权，征契税。不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动，不征契税.(2)继承土地、房屋。法定继承人继承免契税；非法定继承人承受征契税。(3)拆迁居民因拆迁重新购房，购房价相当于拆迁补偿款部分，免契税；超过拆迁补偿款部分，征契税。基础会计222019/9/27七、契税征收管理（一）契税纳税环节签订权属转移合同的当天，或取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。（二）契税纳税地点土地、房屋所在地的税务征收机关。（三）契税纳税期限自纳税义务发生之日起10日内。基础会计232019/9/27契税法有问必答1、发生下列业务的单位和个人，无需缴纳契税的是（）。A、处置旧楼房的工业企业B、接受土地使用权投资的某商业企业C、房产交换中的支付补价方D、购买商品房的外籍人员基础会计242019/9/27【正确答案】：A【答案解析】：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。特别注意契税纳税人是买方而不是卖方，这与其他税种不同。此题中，销售不动产、以房屋权属作价投资均属契税征税范围，但纳税人为土地房屋权属的承受人，所以选项A不缴纳契税，选项B应当缴纳契税，选项CD均是房屋权属的承受人，所以应该缴纳契税。基础会计252019/9/272、某公司2009年发生两笔互换房产业务，并已办理了相关手续。第一笔业务换出的房产价值500万元，换进的房产价值800万元；第二笔业务换出的房产价值600万元，换进的房产价值300万元。已知当地政府规定的契税税率为3%，该公司应缴纳契税（）万元。A.0B.9C.18D.33基础会计262019/9/27【正确答案】：B【答案解析】：该公司换进的房产应缴纳契税＝（800－500）×3%＝9（万元）。基础会计272019/9/273、关于契税，下面说法不正确的是（）。A.采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税B.承受国有土地使用权，减免土地出让金相应减免契税C.买房拆料或翻建新房，应照章征收契税D.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税基础会计282019/9/27【正确答案】：B【答案解析】：对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金而减免契税。基础会计292019/9/274、根据契税法的有关规定，以下各项中属于契税的征税对象的有（）。A.某金银首饰店用金银首饰一批与某公司换取房屋门面房一套B.一房地产开发企业从国家手中取得城区一块土地的使用权准备开发商品房C.邓氏集团接受容氏集团的房产作为投资入股D.甲公司购买豪华小轿车一辆基础会计302019/9/27【正确答案】：ABC【答案解析】：契税的征税对象包含国有土地使用权的出让；房屋买卖中包含了以房产抵债或者实物交换房屋，以房产作投资或作股权转让。小汽车不属于契税的征税范围。只有选项A.B.C符合契税的有关规定。基础会计312019/9/275、下列行为中应缴纳契税的纳税人有（）。A、以预付集资建房款方式取得房屋权属的张某B、出让土地使用权的国土资源管理局C、以土地作价入股的投资方D.购入国有土地使用权进行房地产开发的单位基础会计322019/9/27【正确答案】：AD【答案解析】：契税应由承受方缴纳。基础会计332019/9/276、下列关于契税的陈述正确的有（）。A.出让国有土地使用权，以承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益为契税的计税价格B.契税的适用税率，各省、自治区、直辖市人民政府可以在3％-5％的幅度税率规定范围内，按照本地区的实际情况决定C.对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对支付的购房成交价格全部免征契税D、土地使用权交换、房屋交换，契税的计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额基础会计342019/9/27【正确答案】：ABD【答案解析】：对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。基础会计352019/9/27好7、某医院将其原先以行政划拨方式取得的房屋以500万元的价格转让给某企业，医院按规定补交了350万元的土地使用权出让费。当地契税税率4%，则下列各项符合契税规定的有（）。A.医院缴纳契税14万元B.企业应缴纳契税14万元C.此项业务中，医院和企业均应缴纳契税D.企业应缴纳契税20万元基础会计362019/9/27【正确答案】：ACD【答案解析】：以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税。计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。医院应就其当初取得土地使用权时的行为补缴契税。所以，医院应缴纳的契税是350×4%＝14（万元），企业应当缴纳的契税是500×4%＝20（万元）。基础会计372019/9/278、关于契税的计税依据，下列说法不正确的有（）。A、以协议方式出让土地使用权的，以成交价格作为计税依据B、土地使用权出售，其计税依据为成交价格C、土地使用权相交换的，以交换的土地使用权的价格作为计税依据D、承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，适用与房屋相同的契税税率基础会计382019/9/27【正确答案】：CD【答案解析】：土地使用权相交换的，其计税依据是所交换的土地使用权、房屋的价格差额；承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。基础会计392019/9/27