不动产估价-7收益还原法

不动产估价第五章收益法理解：收益法的基本概念、原理、方法掌握：收益还原法应用于评估实例了解：资本化率、运营费用、可持续租金等概念不动产估价一、概念预计估价对象不动产未来的正常净收益，选用适当的还原利率，将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。所得货币价值总额称为收益价格、收益价值或资本价值。二、适用范围有收益：出租物业、商业房地产和混合使用房地产。有潜在收益的房地产：具有收益能力的属性。三、理论依据预期原理：正常的、持续性收益，有时是有期限的。§4-1收益法概述不动产估价适用性􀂄具备获取经济收益能力的房地产物业。􀂄不论估价对象当前是否实际作为收益性物业使用。􀂄不适用于公用、公益性房地产的估价。优点􀂄估价原理与投资者的决策过程具有一致性，估价结果易于得到认可。􀂄具有较强的理论优势。局限性􀂄估价师在收益率/资本化率、未来净收益等方面的主观判断对估价结果具有高度影响。四、收益法的特点不动产估价五、操作步骤1、搜集有关房地产收入和费用的资料2、估算潜在毛收入假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入3、估算有效毛收入潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入4、估算运营费用维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益5、估算净收益净收益＝有效毛收入－运营费用6、选用适当的还原利率7、选用适宜的收益法计算公式求出收益价格不动产估价§4-2收益还原法的计算公式一、一般公式nijijiraV11101234……t－1tt+1……n-1na1a2a3a4……at……an)1).......(1(1......)1(112121211nnrrrarraraV不动产估价n1inn221iir1a......r1ar1ar1aV通常以年为单位V——价格ai——净收益n——收益期限r——还原利率01234……t－1tt+1……n-1na1a2a3a4……at……an1、还原率不变不动产估价2、净收益每年不变且还原率不变a1=a2=a3=……=an=an32r1a......r1ar1ar1aVnr111raVN→∞raV——有限年公式——无限年公式01234……t－1tt+1……n-1naaaa……a……a0r1不动产估价公式用途：①直接用于计算价格；②不同年限价格的换算；用于比较法中土地使用权年限修正③比较不同年限价格的高低.不动产估价例4-1：某房地产于2009年4月1日以出让方式取得50年的土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预期每年可获得的净收益为10万元，该类房地产的还原利率为7.5%。试评估该宗房地产于2015年4月1日的收益价格。万元80.127%5.7111*%5.710111650nrraV不动产估价例4-2已知某宗收益性房地产30年土地使用权的价格为5000元/㎡，对应的还原利率为8%，试求假设其土地使用权为50年、还原利率为10%下的价格。平方米元/54.4403%8111%10%10111%850003050305050303050KrKRVVnr111raV不动产估价例4-3：有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价10000元/㎡，B房地产的收益年限为30年，单价9000元/㎡。假设还原利率均为7%，试比较该两宗房地产价格的高低。平方米元/57.8991%7111%711110000503050305030KKVV计算A房地产30年的收益价格:不动产估价市场比较法中土地使用权年限修正VA=VA’×K情×K日×K区×K个×K容×K年×……实估年KKK回忆不动产估价例4－4：某宗工业用地使用权剩余年限为48年，所处地段的邻近地块的地价为1500元/平方米，该类似不动产的土地使用权年限为50年。假设该宗土地与该案例除年限不同外，其他均相同。已知现行土地还原利率为6％。求该宗工业用地的价格。平方米元/36.1489%6111%611115005048504850KKVV不动产估价所需年数还原率万分接近千分接近百分接近2%4653492333%3122341564%2351761175%189142946%158119797%136102688%12090609%107805310%97724811%88664412%81614113%75573814%70533515%66493316%62473117%59442918%56422819%53402620%51382521%48362422%46352323%44332224%43322125%413121不动产估价a发生在期初01234……t－1tt+1……n-1naaaaa……a……anrrraV111)1()1(111rrraVn不动产估价01234……t－1tt+1……n-1naaaa……aa……a5.01111rrraVnnrrraV11115.0a发生在期中不动产估价二、纯收益是等比例变化n1n322r1g1a......r1g1ar1g1ar1aVnrggraV111——有限年公式n=∞graV——无限年公式r=g有限年rnaV10123……naa(1+g)a(1+g)2……a(1+g)n-1ai=a(1+g)i-1不动产估价例4－5某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用年限70年，于估价时点已使用了5年；预计该房地产未来第一年的净收益为8万元，此后每年净收益会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的还原利率为9%。试求该宗房地产的价格。nr1g11graV万元76.112%91%211%2%9865不动产估价三、纯收益按一定数额递增n32r1b1na......r1b2ar1bar1aVnnrrnbrrbraV11112——有限年2rbraV——无限年0123……naa+ba+2b……a+(n-1)bai=a+(i-1)b不动产估价例4-6某宗房地产预计未来第一年的净收益为8万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的还原利率为9%。试求该宗房地产的价格。2rbraV万元35.212%91%982不动产估价递减没有无限年1banbnaan)1(abn)1(不动产估价四、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格Vta1a2a3……at0123……ttttt221r1V......r1a......r1ar1aVtittiirVraV111不动产估价例4-7某宗房地产现行的价格为3000元/㎡，年净收益为200元/㎡，还原利率为8.5%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/㎡。试求获知兴建火车站后该宗房地产的价格会有什么变化？tttr1Vr111raV平方米元/44.3975%5.815000%5.8111%5.820066不动产估价例4-8预计某宗房地产未来两年的净收益分别为55万元和60.5万元，两年后此房地产的价格比现在上涨10%。该类房地产的还原利率为10%。求该宗房地产现在的价格。t1ittiir1Vr1aV22%101%101%1015.60%10155VV万元1100V不动产估价§4-3纯收益及收益年限的确定房地产价格的高低取决于3个因素：1、可获净收益的大小，即ai的大小；2、获得该净收益的可靠性，即r的大小；3、可获得净收益期限的长短，即n的大小。nijijiraV111不动产估价一、纯收益（净收益）（一）净收益的计算公式净收益=潜在毛收入-空置等造成的损失-运营费用=有效毛收入-运营费用潜在毛收入——假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。有效毛收入——由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入。运营费用——维持房地产正常使用必须支出的费用，及归属于其他资本或经营的收益不动产估价运营费用＝有效毛收入×运营费用率有效毛收入运营费用运营费用率净收益＝有效毛收入×（1－运营费用率）（一）净收益的计算公式不动产估价（二）不同类型房地产的净收益求取1、出租型房地产净收益的求取净收益=租赁收入－维修费－管理费－保险费－房地产税－租赁代理费－……2、直接经营型房地产净收益的求取（1）商业净收益＝商品销售收入－商品销售成本－……－商业利润（2）工业净收益＝销售收入－生产成本－……－生产利润（3）农地3、其他类型房地产净收益的求取不动产估价（三）有形收益和无形收益（四）实际收益和客观收益实际收益——在现状下实际取得的收益客观收益——一般正常收益强调使用客观收益作为估价的依据不动产估价（五）确定净收益时易出现的问题（1）不属于不动产的收益却归入不动产所属（2）错将不可持续的收益作为客观收益（3）错将不动产实际收益作为客观收益（4）没有按照最佳最有效使用原则估计不动产未来的净收益（5）漏算收入或成本。例如租赁保证金的利息等等不动产估价例4-9某商店的土地使用权年限为40年，从1999年12月1日起计。该商店共两层，每层可出租面积各为200平方米。一层于2000年12月1日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平方米和120元/平方米，运营费用率为25%。该类房地产的还原利率为9%。试估算该商场2003年12月1日带租约出售时的正常价格。（1）商店一层价格计算a内=200×180×（1-25%）×12=32.40（万元）a外=200×200×（1-25%）×12=36.00（万元）199900010203040506072039a内……a内a内a外……a外0123......36不动产估价22211111111rrrararaVn外内内万元69.375%911%9111%900.36%9140.32%9140.3222362（2）二层价格计算a=200×120×（1-25%）×12=21.60（万元）万元21.229%9111%960.21111362nrraVV=V1+V2=375.69+229.21=604.90（万元）例4-9不动产估价例题某宗房地产收益年限40年，判定其未来净收益每年不变，通过资料分析得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，还原利率为10％。试求该宗房地产的收益价格。万元02.25%)101(25%)101(24%)101(26%101251%)101(%)101(%1043244aa万元67.244%)101(11%1002.2540V不动产估价二、收益年限的确定收益年限是