11、计税成本扣除

计税成本扣除主讲：第二部分：计税成本扣除总局在国税发【2009】31号文件中，专门设立了两章来规范房地产企业的成本、费用扣除。第三章：成本、费用扣除的税务处理（11-24条）第四章：计税成本的核算（25-35条）企业所得税四大扣除项目：（《企业所得税法》第八条）1、计税成本（对象化的费用）2、期间费用（一般来说都是共性的税收政策）3、税金（见一览表）4、财产损失分别加以讲解。第二部分：计税成本扣除一、计税成本的概念（一）计税成本的概念第二十五条计税成本是指企业在开发、建造开发产品(包括固定资产，下同)过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。即：对象化的成本。第二部分：计税成本扣除（一）计税成本的概念理解地产企业计税成本，要弄清楚以下四组概念。1、期间费用和开发产品成本（开发间接费用问题）企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，记入“管理费用”科目，不在本科目核算。企业愿意做期间费用呢，还是开发间接费用？（区分资本化支出和费用化支出的原则）国税发【2009】91号文件第26条、31号文件第27条第6项如果开发企业不设置现场管理机构而由企业（即公司本部）定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所发生的费用，除周转房摊销外，其他开发间接费记入企业的管理费用。第二部分：计税成本扣除（一）计税成本的概念（1）人员工资和费用是开发间接费用还是期间费用？（企业经营架构的筹划）（2）土地使用税（土地使用费）应该在计入期间费用，还是土地征用及拆迁补偿费？（3）营销设施建造费，是期间费用还是开发间接费用？第二部分：计税成本扣除（一）计税成本的概念理解地产企业计税成本，要弄清楚以下四组概念。1、期间费用和开发产品成本（开发间接费用问题）（3）营销设施建造费，是期间费用还是开发间接费用？国税发【2009】31号文件第27条：①单独设立的售楼部，通常会计上会这样处理。借：固定资产贷：银行存款。②计提折旧的时候：借：营业费用—售楼部贷：累计折旧③拆除的时候借：营业外支出贷：固定资产清理第二部分：计税成本扣除（一）计税成本的概念理解地产企业计税成本，要弄清楚以下四组概念。1、期间费用和开发产品成本（开发间接费用问题）（3）营销设施建造费，是期间费用还是开发间接费用？如果将营销设施建造费计入开发间接费用的话。就会形成：①借：开发成本—开发间接费用—营销设施建造费贷：银行存款②既然没有计入固定资产，也就不需要计提折旧了，当拆除营销设施的时候，如果有拆除的收入：借：材料贷：营业外收入。也就是说所得税不允许将营销设施的建造费通过计提折旧的形式转入销售费用，而是要计入开发成本。如果土地增值税也允许这样做的话，实际上是对企业有利的。而如果将项目营销设施作为单独的固定资产核算，提取折旧费用到营业费用，则享受不到加计扣除的待遇。第二部分：计税成本扣除（一）计税成本的概念理解地产企业计税成本，要弄清楚以下四组概念。1、期间费用和开发产品成本（开发间接费用问题）企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，记入“管理费用”科目，不在本科目核算。企业愿意做期间费用呢，还是开发间接费用？2、开发产品会计成本与计税成本。是否可以预提配套设施费用呢？（32条）3、完工开发产品计税成本与未完工开发产品计税成本（1）达到完工标准，却按照预售楼盘申报；（2）混淆成本对象。（混淆完工开发产品与完工开发产品的界限）4、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本（（3）不配比结转成本）第二部分：计税成本扣除（二）计税成本的扣除原则1、权责发生制原则（条例第九条）允许预提配套设施成本，是权责发生制最好的体现。2、合理性原则（一个字节税1000万）分配共同成本的方法，体现了合理性的原则。期间费用的扣除比例，也体现了合理性原则。3、配比原则（不允许“混淆成本对象”和不“配比结转成本”）4、真实性原则（指能提供合法的扣税凭证）5、合法性原则（指开支内容要合法）6、及时性原则（指必须在汇算清缴期结束前结转成本）第三部分：计税成本扣除二、地产企业销售成本计算流程（一）在开工前合理的划分成本对象（6大原则：第26条）1、可否销售原则（只有可售才能有收入与之对应）2、分类归集原则（提高工作效率）3、功能区分原则（成本对象与清算对象的区别与联系）4、定价差异原则5、产品差异原则6、权益区分原则（二）归集开发成本（6类成本项目，3类成本类型）1、当期实际发生的成本。（6类成本项目）2、预提费用（新文件30条、32条中列举了4类预提费用）3、待摊费用（前期已经实际发生的公共配套设施费用，应当由本期来负担）第三部分：计税成本扣除（一）在开工前合理的划分成本对象（6大原则）1、可否销售原则（只有可售才能有收入与之对应）第十七条企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。(二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。第十八条企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。分为三类：1、公共配套（过渡性成本对象）2、单独的成本对象3、固定资产（其实也是单独核算成本）第三部分：计税成本扣除（一）在开工前合理的划分成本对象（6大原则）1、可否销售原则（只有可售才能有收入与之对应）配套设施分为三类：1、公共配套（过渡性成本对象）2、单独的成本对象3、固定资产（其实也是单独核算成本）思考：地下人防做成的车库，是公共配套，还是单独的成本对象？第三十三条企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。第二部分：计税成本扣除二、地产企业销售成本计算流程（三）分配成本（4种分配方法）第29条：对于直接成本和能够分清成本对象的间接成本计入成本对象的成本。归集开发成本，将共同成本按照受益的原则和配比的原则，按照4种方法分配到不同的成本对象中去。1、占地面积法（土地的分摊，必须用占地面积法）2、建筑面积法（公共配套设施的分摊，必须用建筑面积法）3、预算造价法（又称工程概算法，已完工与未完工共负担的利息支出，必须用预算造价法来分摊）4、直接成本法。（同期开发不同成本对象的利息分摊，可以用预算造价法，也可以用直接成本法）第二部分：计税成本扣除二、地产企业销售成本计算流程（三）分配成本（4种分配方法）案例：假设某地产企业取得开发用地总面积为10万平方米，分两期开发，一期有2栋楼，每栋楼楼座面积为1万平方米，二期有3栋楼，每栋楼楼座为也为1万平方米，建设会所属于全体业主所有，楼座面积为1万平米。道路、绿化等面积为4万平方米。土地面积如何分配？步骤：1、将土地面积分为三部分：一期、二期、配套负担面积。一期：2/6×１０=3.33万平米二期：3/6×１０=5万平米公建：1/6×１０=1.67万平米第二部分：计税成本扣除二、地产企业销售成本计算流程（三）分配成本（4种分配方法）步骤：2、一期土地面积为3.33万平方米第一栋楼负担占地面积=3.33/2=１.６７万平米。第二栋楼负担占地面积=3.33/2=１.６７万平米。３、公共配套负担的土地成本，同其他成本一起用建筑面积法进行分摊。在实际业务中，有按照中心线划分的方法，也有按照楼座面积划分的方法，在新31号文件出台后，除非商得税务机关同意，否则就应全部改为按照楼座面积划分的方法了。思考1：公建是否需要分摊道路、绿化面积呢？思考2：什么时候需要商得税务机关同意，改变土地分摊方法？（土地位置差非常大的时候）第二部分：计税成本扣除二、地产企业销售成本计算流程（四）确定完工标准（3个完工标准）符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）；3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。（五）计算单位工程成本（1，注意总可售面积的确认）单位工程成本=成本对象总开发成本/总可售面积计算过程中，要特别注意总可售面积必须是全部测绘面积，而不能减除拆迁户产权调换的面积。要注意总可售面积要同销售部门进行核对。第二部分：计税成本扣除二、地产企业销售成本计算流程（六）计算销售成本（1，注意配比结转成本）销售成本=已售面积*单位工程成本1、注意银行按揭方式成本的结转。（配比原则的运用）2、已售面积要计算准确，必要时同销售部门核对。（七）成本调整（二次分摊）属于成本对象完工后发生的开发成本，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，①首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，②然后再将由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。第二部分：计税成本扣除二、地产企业销售成本计算流程（七）成本调整（二次分摊）案例：某开发商有两个楼盘，划分为两个成本对象甲和乙，甲乙规划建筑面积相同。甲总可售面积为1万平米，2006年已完工，截至2006年底，甲成本对象共发生开发成本2000万元。2006年卖出3000平米。2007年又卖出了4000平米。2007年发生了配套设施成本400万元。2006年：单位工程成本=2000万/1万平米=2000元\平米销售成本=2000元\平米*3000平米=600万元2007年：销售成本=2000元\平米*4000平米=800万元新增成本两次分摊：第一次分摊：甲分摊50%=200万元第二次分摊：已售分摊=200/10*7=140万元第二部分：计税成本扣除二、地产企业销售成本计算流程（七）成本调整（二次分摊）案例：某开发商有两个楼盘，划分为两个成本对象甲和乙，甲乙规划建筑面积相同。甲总可售面积为1万平米，2006年已完工，截至2006年底，甲成本对象共发生开发成本2000万元。2006年卖出3000平米。2007年又卖出了4000平米。2007年发生了配套设施成本400万元。2006年：单位工程成本=2000万/1万平米=2000元\平米销售成本=2000元\平米*3000平米=600万元2007年：销售成本=2000元\平米*4000平米=800万元新增成本两次分摊：第一次分摊：甲分摊50%=200万元第二次分摊：已售分摊=200÷10×7=140或者已售分摊=200÷7×4（那种正确呢？）；或者追溯调整。第二部分：计税成本扣除二、地产企业销售成本计算流程（七）成本调整（二次分摊）2007年共扣除成本：800+140=940万元结论：1、这种分摊方法保证了同一成本对象，每平米的平均成本相同2、在不同的年度，每平米的成本并不均衡，同收入不配比。问题：稽查局查出了3000万元假票列支成本，如何处理?案例第36张幻灯片第二部分：计税成本扣除二、地产企业销售成本计算流程地产企业后续支出的税务处理后续支出1、配套设施已经预提过的配套设施就预提数与实际发生数二次调整未预提过的配套设施二次调整2、日常维修、保养费用（第15条）直接在当期扣除3、前期已发生，后期取得发票视同后续支出，不允许追溯二次调整如果已经预提10%，冲抵后视同后续支出就预提数与取得发票差额二次调整第二部分：计税成本扣除三、地产企业期间费用的税务处理（一）国税函【2009】98号、国税函【2009】202号文件串讲1、已购置固定资产净残值和折旧年限的处理2、职工教育经费、福利费、坏账准备余额的处理3、广告费余额的处理4、开办费的处理（二）利息的税务处理1、新企业所得税法实施条例2、财税【