房地产企业投融资税收疑难问题处理与风险防范

房地产企业投融资税收疑难问题处理与风险防范一、为什么要查资本交易？二、什么是资本税收？三、如何选案？（四个方面）四、股权转让检查（八个方面）五、资产收购与股权收购六、合并七、分立八、涉外重组（59号文件第7条）九、债务重组（政策变化较大）九、59号文件串讲十、答疑课程提纲（一）我国进入资本经济时代过去：实体经济为主！现在：左手资本，右手实业！上楼梯与上电梯！一代致富与一夜致富！IPO（首次公开发行股票）、定向增发、红筹股上市（中国移动）、大小非解禁（PE(PrivateEquity)、VC(venturecapital）、投融资模式)等。。日趋活跃）资本经济时代，商业模式(BusinessModel)、资本运营、资本运作、投融资模式，是国内理论界、媒介、商界及企业界最流行、最时髦的经济理念。什么是商业模式？什么是资本运营、资本运作、投融资模式呢？第一部分:为什么要查资本交易?(二)商业模式简单的说：商业模式是可以复制赚钱诀窍。（国美、苏宁、京东等）1、店铺模式；2、“饵和钩”模式；3、“O2O”(线上对线下）B2C（商户对个人）;C2C（个人对个人）。“当今企业之间的竞争，不是产品之间的竞争，而是商业模式之间的竞争。”——现代管理学之父彼得·德鲁“经营企业过程当中，商业模式比高技术更重要，因为前者是企业能够立足的先决条件。”——时代华纳前首席执行官迈克尔·邓恩“商业模式能够让你全面实事求是地理解如何赚钱。“——《转型》拉里·博西迪拉姆·查兰著第一部分:为什么要查资本交易?(二)商业模式1、商业模式=资产运营+资本运营2、商业模式=组织架构+资产布局+运营方式3、商业模式=战略(高度)+战术(宽度)+技术(深度)第一阶段:生意人(以生存为目的)第二阶段:商人(以发财为目的)第三阶段:企业家(发财变为发展)第四阶段:资本家(所有权与经营权分离)第五阶段:慈善家(从富到贵的转变)商业模式是根据投资者在不同阶段的战略规划设计的组织架构、资产布局、运营方式。第一部分:为什么要查资本交易?(三)资本运营（资本运作）“所谓资本运营，就是对集团公司所拥有的一切有形与无形的存量资产，通过流动、裂变、组合、优化配置等各种方式进行有效运营，以最大限度地实现增值。从这层意义上来说，人们可以把企业的资本运营分为资本扩张与资本收缩两种运营模式。”资本运作和资本运营，大体上含义相同，不过一些企业家喜欢用这个名词，同时资本运作有时有一些贬义的色彩，同利用国家法律、行政法规的漏洞，采用不法手段（比如内幕交易）牟取暴利有关。（四）投融资资本运营又称投融资模式。第一部分:为什么要查资本交易?税务稽查指令性检查项目2011年一、资本交易二、广告业三、电子、服装类出口退税2012年一、接受成品油增值税专用发票的企业二、资本交易三、电子、家俱、服装类出口退税与出口货代公司2013年一、成品油批发和零售企业二、部分出口退税企业（闪电二号）三、证券和基金公司2014年税务稽查专项检查项目指令性一、房地产建筑安装企业二、办理出口退免税的企业三、单位和个人股权转让指导性一、地方商业银行二、高污染、高能耗及产能过剩企业三、高收入者个人所得税1、深圳地税稽查一局的成果（2009稽查任务）2、陈发树条款3、青岛啤酒和中移动事件（国税发[2009]82号、总局2011年第45号公告）4、福耀玻璃案件5、顺驰案件与亚美大宁案件7、某钢铁公司多弥补亏损少缴税款案8、某钢铁公司股权转让外转内案例、药厂吸收合并案例、药厂0元股权转让案例、中外合作企业外方不分红案例、长期股权投资减值准备未纳税调整案例、关联企业未收取利息案例9、某省电力公司非货币性资产投资案例10、诚志股份案例11、大连金牛案例12、平安恋上深发展（四）资本交易税源无限2019/9/2710固定资产货币资产居民法人股东居民自然人股东非居民企业股东非居民自然人股东股权与资产关系结构股权存货第二部分：什么是资本交易？负债M公司资本交易——资产重组——投融资一、资本交易和资产重组？资本是资产的组合。组合的不好了，资源配置得不到优化，就需要重组。而资产重组的方式，就是通过资本交易二、资本交易的方式。以资产重组为目的的资本交易，可以直接对资产组合进行交易，例如：资产收购。A公司想要并购B公司的资产，可以采取直接将B公司所有实质性经营资产买过来。也可以对资产组合的代表股权或股票进行交易。例如，为了做大做强河北钢铁，唐钢要兼并邯钢和承钢，采取了换股吸收合并的方式。在资产证券化越来越成为潮流的今天，一般来说，以股权或股票进行交易是主要模式。第二部分:什么是资本交易?三、资本交易和一般货物交易的税收政策不同对于一般的资本交易，应按照一般货物交易法则确定纳税待遇，即：将股权或资产组合看做正常商品纳税。以资产重组为目的的资本交易，例如：河北钢铁吸收合并案例中，如果对其按照一般货物交税，就会阻碍重组，因此税法给予以资产重组为目的的资本交易特殊税收政策。《企业所得税法实施条例》第75条）第一部分:什么是资本交易?两种资本交易检查并重！例如：卖1万股股票，转让10%股权。四、资产重组往往同税收筹划联系在一起案例：①卖资产；②卖股权；③非居民股权；④境外间接转让股权企业所得税、个人所得税、增值税、营业税、契税、土地增值税、印花税。。。。区分合理的税收筹划与税收违法的关系五、学习资本交易，重在掌握原则。虽然资产重组号称企业所得税政策皇冠上的明珠，晦涩难懂，但是，只要掌握原则，问题将迎刃而解。第二部分:什么是资本交易?（一）为什么给？1、纳税必要资金的原则。2、税收中性原则。3、国务院鼓励兼并重组、做大做强。（工商企字[2011]226号文件、国家工商总局39号令、国家工商总局57号令，这些相关法律发布之初，都是石破天惊）（二）给什么？（递延纳税）（三）给谁？1、合理的商业目（反避税原则）。2、大量资本交易适用的原则。3、经营连续性原则。4、权益连续性（股权支付额+原主要股东12个月条款）5、多步骤交易原则（第10条）6、优惠选择备案适用的原则（第11条）第二部分:什么是资本交易?企业重组业务的递延纳税第二部分:什么是资本交易?2008年以前文件1、国税发【2000】118号文件2、国税发【2000】119号文件3、国税发【2003】45号文件4、国税函【2004】390号文件5、国家税务总局六号令—债务重组6、国税发【1993】45号文件7、国税发【1997】71号文件8、国税函【1997】207号文件9、国税发【2003】60号文件10、国税发【2003】422号文11、国税函【2002】420号文2008年以后文件1、财税【2009】59号文件2、财税【2009】60号文件3、总局2010年4号公告4、总局2010年6号公告5、国税函[2009]1号文件6、国税函【2010】79号文件7、总局2011年34号公告8、总局2011年39号公告9、国税函【2009】698号10、财税【2008】001号文件11、国税函【2009】601号12、总局2011年13号公告13、国税函【2009】285号14、总局2010年第27号公告15、总局2011年第41号公告资本交易税务稽查取证主要资料1、工商局股权变更资料（国税发[2011]126号文件）2、纳税申报表（主表、附表3、附表11）3、企业在税务机关的备案资料（根据4号公告）4、企业账簿、凭证5、企业资金收付情况6、投资、股权转让等经济合同7、评估报告（非常重要！）7、难题：资本交易中，如果交易的不是股票，很难取得公允价值！（如：平价转让）第三部分:如何选案?案头审核实地调查一般货物交易中，检查重点是隐瞒销售货物数量，其单价较易确定；资本交易，难在如何确定交易价格！（一）M公司股权变更？经核查，发现A股东将其持有的M公司30%股权转让给了B公司。稽查局通过工商局信息传递，得知M公司股权变更了。请问选案选谁（AorBorM)？1、假设A、B公司均为居民企业？（选谁呢？）2、假设A公司为非居民企业，B公司为居民企业？（选谁呢？）进一步判断M公司是否享受过两免三减半税收优惠。（国税发【2008】23号、石钢案件）3、假设A、B公司均为非居民企业？（青岛啤酒案件）4、假设A是自然人股东呢？（国税函【2009】285号）第三部分:如何选案?假设：北京的张先生将持有石家庄M公司30%的股权转让给上海的王先生，请问税务局应该找谁要税？税款缴纳地点在什么地方？（二）M公司实收资本由1000万元变为2000万元？经核查案头资料，发现M公司由A公司投资增加注册资本，进一步核查：1、A公司以非货币性资产投入？（河北电力公司案例、国税发[2000]118号、条例25条、财税[2008]170号文件、财税[2009]9号文件）2、M公司为外商投资企业，且实收资本为“未分配利润转增资本”（财税[2008]1号文件第4条、国税函[2010]79号第4条、2011年第24号公告第5条）3、A公司以现金投入？第三部分:如何选案?（三）企业注册资本减少，即：减资，视同股权转让。（四）通过工商局提供的信息查找合并、分立、债务重组等其他资产重组形式进行检查。（五）通过上市公司公告查找资产重组企业。上市公司税收分析结论：良好的选案是税务稽查成功的一半！希望下大力气在选案上，方可起到“事半功倍”的效应！第三部分:如何选案?第四部分：股权转让检查(一)企业转让股权板块1.股权转让收入确认时间2.同一集团内平价转让3.权益法下的损益调整4.股权成本结转方法5.送转派计税基础确认6.视同分红：注销与减资7.原股东承担债权债务8.股权转让的土地增值税与营业税9.股票转让的营业税问题(二)自然人转让股权板块10.自然人转让股权(285号)11.3种有正当理由12.6类资产按照评估价值13.单项目转让与注销(41号)第四部分：股权转让检查(三)分红与视同分红14.四大股东分红15.H股股票分红(348号文件)16.做出分配决议未实际提取17.未分配利润转增资本18.盈余公积转增资本19.股票溢价转增资本20.资本溢价转增资本21.其他资本公积转增资本(四)非居民转让股权22.外币计算还是人民币计算?23.一致行动人(福耀玻璃)24.间接股权转让(亚美大宁)(五)合伙企业税收25.先分后税(财税[2008]159)26.私募股权基金一、企业所得税股权转让收入确认时间的检查（法律形式优先的原则）国税函【2010】79号、国家税务总局2010年第19号公告。（一）检查内容：股权转让协议已经生效，并且办理完股权变更手续的，虽然没有收到钱也要照章纳税。反之虽然收到钱，但是如果没有办理工商股权变更手续，也不需要缴税。因前述选案中，只有该公司转让股权，才能选到该企业，因此可以确定该公司有股权转让业务。（二）检查方法：1、检查附表11看是否申报股权转让业务。第四部分:股权转让检查2、看是否有这笔分录借：应收账款3000万元贷：长期股权投资2000万元投资收益—股权转让所得1000万元如果款项已经收到，且工商登记已变更，没有申报股权转让，则典型的是偷税了。3、股权（票）没有变更，但是多次协议转让的纳税义务发生时间确认。（大小非解禁）国家税务总局2011年第39号公告第四部分:股权转让检查（二）企业所得税股权转让价格的检查检查：企业是否平价转让股权，如果平价转让股权，排除隐瞒收入或者企业连年亏损外，必须按照公允价值缴税。尤其是同一控制下的股权转让，总以为自己是左手倒右手，是不允许的。1、转让价格至少不能低于股东按照被投资企业所有者权益计算的数额，否则直接要求补税。（存在政策争议）