房地产企业融资策略分析

城市建设2009年总第36期CONSTRUCTION房地产是国家经济的引擎，是先导型行业。房地产行业的发展直接间接的影响着我们的实体、虚拟经济的很多层面。与此同时，房地产业有着典型的资本密集型特点，一般项目的开发规模大、周期较长，回笼资金速度受市场影响很大。资金是经济实体的血脉，对地产企业来说，更肩负造血功能，资金就成为了房地产企业发展的重要因素。?尤其是某些地产项目，比如商业地产项目更是很难通过滚动开发的模式回收资金，资金压力相对比更大。由于美国次贷危机的影响，全球的金融环境不容乐观。这时我们的融资环境和融资渠道也变得更加复杂，需要各个房地产公司应该深入研究融资方式、融资速度、融资策略等因素，确保房地产企业融资保持着宽广的通道，以充裕的资金应对危机义，对我国经济的发展起着举足轻重的作用。1当前房地产融资的特点房地产是资本密集型行业，对资金需求极大，房地产融资尤其重要。房地产业对融资方式的选择多种多样。目前房地产企业融资主要通过国家预算、国内贷款、债券、外资与外商直接投资、自筹资金和其他资金来源获得，具体有自有资金、预收帐款、银行贷款、房地产债券、上市融资、房地产信托融资、房地产基金、利用外资、合资或合作等方式。而银行信贷资金仍然是是当前房地产开发企业的主要来源，企业其他资金来源主要是定金及预收款，这主要来自于银行对购房者发放的个人住房贷款。比较单一的形式不利于形成多种信用链条，不利于降低、分散或化解金融风险。尤其是对于银行的资产负债结构和期限结构有较坏的影响。这就需要积极拓展融资渠道，通过更安全的融资策略降低银行资产负债，而降低银行的风险资产总额，同时也为更多的资金创造投资渠道，响应国家增加财产性收入的策略。2具体的融资策略任何一种融资的策略，不可能是适用于所有的房地产商，不同的房地产商，根据它的规模、它的经营特点，应该采取适合自己的灵活的融资方式。下面对若干融资策略进行讨论，并且讨论它们的适用特点2.1进行合作融资资金、土地、人才被认为是地产企业的核心资源，公司应该寻求进入那些它们的资源能够产生竞争优势的赢利性最高的市场。对于中小地产企业来讲，它们较弱的市场地位更决定了其融资渠道的困难。那么，不同的房地产公司采取合作的方式，强强联合、资源互补，可以取得良好的效果。这主要包括如下的几个方面：合并、兼并、收购。合并指两个或更多企业组合在一起，原有所有企业都不以法律实体形式存在，而建立一个新的公司。如将A公司与B公司合并成为C公司。兼并指两个或更多企业组合在一起，其中一个企业保持其原有名称，而其他企业不再以法律实体形式存在。收购指一个企业以购买全部或部分股票(或称为股份收购)的方式购买了另一企业的全部或部分所有权，或者以购买全部或部分资产(或称资产收购)的方式购买另一企业的全部或部分所有权。兼并特点是与目标企业管理者直接谈判，或以交换股票的方式进行购买；目标企业董事会的认可通常发生在兼并出价获得目标企业所有者认同之前。收购的目标是获得对目标企业的控制权，目标企业的法人地位并不消失。这种方式，相对弱势一方获得了发展的资金，另一方获得了发展的资源，是一种较好的方式。2.2依法进行信托融资信托是指信托投资公司向不特定的社会投资者募集到信托资金以后，通过向房地产企业注入资金增大开发商自有资金或者收购开发商的部分股权，相关当事人约定在一定时间，按约定价格(溢价部分为信托投资收益)回购信托投资公司的股权或所有权。简单的说，就是由信托投资公司持有房地产开发商的部分股权，开发商承诺在一定的期限(比如两年)后以溢价方式将股权回购的一种信托结构。长期以来我国信托行业一直陷于经营定位不明、管理职能不清、业务经营混乱、行业信誉低下的局面。《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》(2007年1月23日，银监会颁布了新的《信托公司管理办法》代替原《信托投资公司管理办法》)和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》的实行，为中国信托业再次迎来了发展的春天，为房地产信托业务奠定了坚实的法制基础。信托融资方式具有更加良好的适应性，符合国家金融创新的要求，为各种房地产公司提供了一个良好的融资渠道。2.3加强股权债券等融资方式除了信托以外，直接融资还有股权和债券等。目前我国直接融资所占比例仍然较小。大多数房地产企业无法达到上市要求要求：目前我国约有房地产开发企业3万余家，而在深沪两地以房地产为主业的上市公司仅百家左右，比例非常小。即使是已经上市的房地产公司，由于其业绩的波动性比较大，也只有很少一部分公司具备再融资的条件。另外由于国家对发行债券的主体要求严格，在过去七八年间，债券融资在房地产企业全部资金中所占比重一直不大甚至呈下降趋势。债券融资仅占房地产企业全部资金的极小一部分。在发达国家，股权融资其实所占比例较小，更多的是以公司债的形式出现的。所以完成好上市治理，积极提高股息分红的比例，提高投资者信心，应用股权和债券的手段，降低传统以银行借贷为主的风险，是符合国家政策的。3总结从国家管理层面，应该积极地探讨引进各种金融创新，富金融产品，促进证券市场的发展，降低房地产抵押贷款的筹资成本，另一方面刺激有效需求，促进房地产业及相关产业的发展。而从企业自身的层面讲，应该积极探索多种融资的模式，学习西方的一些经验，使得资金的链条有效地支持企业运作。只有保障企业的资金安全，才能稳定企业的经营，房地产市场的稳定才能带动国民经济平稳的发展。参考文献：[1]姜楠，潘焕学．浅析当前我国房地产融资途径．经济论坛，2006(10):52-53[2]邓宏乾.房地产金融[M].武汉:华中科技大学出版社，2004[3]华伟.房地产金融学[M]，复旦大学出版社，2004年房地产企业融资策略分析任强四川建筑职业技术学院618000摘要：本文对房地产融资的特点进行了分析，针对中国的国情，研究了集中融资的策略，指出只有多渠道拓宽房地产企业融资的手段，才能有效地降低银行负载，保证国家经营平稳安全地运行。关键词：房地产；金融；风险；投资；融资社科纵横26房地产企业融资策略分析作者：任强作者单位：四川建筑职业技术学院,618000刊名：城市建设与商业网点英文刊名：CHENGSHIJIANSHEYUSHANGYEWANGDIAN年，卷(期)：2009，(22)被引用次数：0次参考文献(3条)1.姜楠.潘焕学浅析当前我国房地产融资途径[期刊论文]-经济论坛2006(10)2.邓宏乾房地产金融20043.华伟房地产金融学2004相似文献(10条)1.期刊论文胡方.陈立文.HUFang.CHENLi-wen中国A股市场房地产板块与金融板块关联性研究-石家庄经济学院学报2009,32(6)房地产业与金融业因为资金链而紧密相连,从协整分析的结果看,在资本市场上房地产板块和金融板块开盘价、收盘价相互联动,房地产板块起着先导作用,但价格反应往往要滞后;而且房地产板块对金融板块影响越来越大,却没有决定性作用.对中国A股市场房地产板块与金融板的关联性进行了系统研究,得出金融板块的总体价格波动趋势和房地产板块的价格走势从长期来看,具有明显的关联性.2.学位论文郝丁我国房地产经济波动与金融风险防范研究2006房地产业是我国国民经济的重要支柱产业之一，2003年我国GDP增长率为9.3％，房地产开发投资的贡献率达到了4.0％；房地产业又是资金密集型产业，与金融体系关系密切。据统计，到2004年，我国房地产开发中使用银行贷款的比重达到55％以上，2004年个人住房贷款新增4073亿元。然而房地产经济具有波动性，其波动必然冲击金融体系，产生巨大的金融风险。控制不当，还容易酿成金融危机。因此，对我国房地产经济波动与金融风险防范问题进行深入研究，具有重要的理论价值和现实意义。本文研究的主要内容如下：第一章：房地产经济波动理论。本章对房地产经济波动的内涵、分类、波动的形成机理、波动的效应、影响因素和传导途径等进行了分析。从长期看，房地产经济的发展呈现出向上增长的趋势。而房地产经济波动则围绕长期增长趋势上下起伏、振荡；房地产经济波动可分为房地产经济周期波动与异常波动。二者的主要区别在于：异常波动产生于非理性的投机行为，周期波动则产生于房地产投资行为和理性的投机行为；异常波动没有规律性，其扩张、收缩的持续时间短。而周期波动围绕长期趋势呈现规律性的扩张、收缩，波动持续的时间相对较长；影响房地产经济周期波动的因素有投资、投资收益率、货币信用、利率、汇率和通货膨胀率。此外还有经济体制、政策因素、经济增长方式、产业结构演进、城市化进程和技术进步等。导致异常波动的因素有：金融资产的扩张，国际游资冲击，信息技术在交易中的应用，经济规范失衡，基金经理人的投机行为，蓬齐(Pons)融资，群体行为和道德风险等；房地产经济异常波动可产生财富效应、风险效应、产业结构效应、社会福利效应、收入分配效应和资本流动效应等社会经济效应。第二章：金融风险的形成机制。本章对金融风险与金融危机的内涵、产生的基础、影响因素、形成与传导机制等问题进行了分析。金融风险具有客观性、扩张性、多样性、可管理性、高传染性和强破坏性等特点；金融风险是金融危机的基础，风险是量的积累，是量变过程。金融危机则是金融风险的质变结果；金融风险产生的基础是货币与商品运动相脱节、信用货币的出现、经济虚拟化、金融市场的波动性和脆弱性、信用体系缺陷和监管的有限性；金融风险的形成机制在于金融的不稳定性、货币的过度供给、金融资产价格的波动和信息不对称；金融风险的传导机制在于经济周期波动、经济异常波动、金融创新和国际资本流动。第三章：房地产经济波动与金融风险的形成机制。本章对房地产经济波动与金融风险的成因、影响因素、形成与传导机制进行了研究。房地产价格的增长提高了充当贷款抵押品的房地产的价值，因此会降低房地产信贷的风险。由于这种原因，房地产价格的上涨会提高金融机构对房地产业的信用供给，这会进一步提高房地产的价格；房地产价格的下降会降低充当贷款抵押品的房地产的价值，并因而导致违约，这会减少金融机构的资本。而且，房地产价格的下降，还会提高房地产借贷中可观察到的风险。所有这些因素都会降低对房地产业的信用供给。此外，监管者会通过提高资本准备金，对金融机构资本头寸的脆弱性做出反应。这些措施会进一步减少对房地产业的信用供给，并且对房地产价格的下降施加更大的压力；房地产价格下跌，使得房地产抵押贷款的风险骤然上升。而金融机构和监管者采取的紧缩措施又给下滑的房地产市场施加了更大的压力，加剧房地产价格的下跌。房地产泡沫破灭，金融风险集中暴露，最终酿成金融危机。第四章：房地产经济波动与金融风险的国际比较研究。本章对经济发达国家日本和欠发达国家泰国的房地产泡沫与金融风险进行了分析，以期找到可供借鉴的经验。日本地产泡沫的教训在于，对不动产贷款风险的忽视；日本政府在经济扩张阶段采取了不恰当的货币政策；忽视了对土地、股票等资产价格的控制；不动产贷款控制不力；金融机构在经济扩张时期不动产贷款过多，且普遍具有忽视对借款人进行审查的倾向。泰国房地产泡沫的启示在于，泰国政府没有正确处理虚拟经济与实体经济的关系；引进外资的规模和利用失控；没有建立起资本市场开放的配套措施；整个金融体系的缺陷与金融机构的脆弱性。第五章：我国房地产经济波动与金融风险实证分析。本章对影响我国房地产经济波动的因素进行了实证分析。在周期波动方面，选取了货币供应量、房地产开发投资、物价水平、人均国内生产总值、城乡居民储蓄存款等指标，以此为解释变量，以商品房平均价格为被解释变量。在房地产经济异常波动方面，选取了国内资本市场、国际资本流动、个人购房贷款等影响因素，以此为解释变量，以商品房平均价格为被解释变量。利用大量的统计资料，对我国房地产经济波动下的金融风险进行了实证研究。并对北京、上海等热点城市进行了典型分析。第六章：我国房地产经济波动与金融风险的监测预警。为有效防范金融风险，必须在关注实体经济的同时，密切注视股票市场和房地产市场价格的波动。建立房地产经济波动与金融风险监测预警系统对房地产市场的宏观调控，金融机构的经营管理策略，防范房地产金融风险意义重大。房地产经济波动