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房地产企业融资1目录一、房地产企业的融资环境二、房地产金融市场及金融机构体系三、房地产企业的融资渠道四、房地产传统融资方式五、房地产融资创新2房地产企业的融资环境第一章3资本市场房地产企业基本概况•目前，全国房地产开发企业–超过5万家，投资规模在10000亿元以上;–在沪深两市公司已超过800家•房地产公司上市公司中–首次公开发行股票并上市企业–通过买壳上市的企业几乎各占一半4房地产业资本市场发展历程回顾•1994年以前–房地产企业曾经是证券市场的一个亮点•从1994年下半年开始–国家为了抑制房地产开发过热，出台了一系列政策•1995年中国证监会明令–对将募集资金用于别墅性质的高档住宅、度假村、高档公寓、写字楼和建筑标准在四星级以上的宾馆饭店建设的配股申请不予审批5房地产业资本市场发展历程回顾•1996年–在新股发行方面,中国证监会则于开始对金融、房地产行业企业暂不受理•1997年–继续沿用了这一规定–房地产企业上市暂停了5年时间•由于受到增发条件的限制，以及房地产企业高负债对业绩的不利影响，房地产企业在当时实现股市融资还有一定的操作难度6房地产业资本市场发展历程回顾•2001年–国内资本市场恢复–房地产企业IPO，也只有部分企业得以上市，其中很大部分都是国有股份控股。•许多房地产公司不得不选择到–境外上市–借壳上市7房地产业资本市场发展历程回顾•近年来，房地产市场呈现出爆发式增长的势头：–A股上市公司中，涉及房地产业务的公司数量直线上升–仅2009年就有近30家房地产公司通过定向增发资产置换方式借壳上市8房地产业资本市场发展历程回顾•房地产业务已成为A股市场分布最广泛的行业：–不仅房地产类上市公司为数众多–涉足房地产领域的非地产公司也为数众多•据统计，按照深、沪两市分类的20个行业中–除去房地产、金融保险以外的全部18个行业都有行业内公司涉及房地产业务9房地产业资本市场发展历程回顾•其中：–通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务的上市公司（含房地产业上市公司）八百多家–占1300多家深市A股主板和沪市A股上市公司的60%以上•数据截止时期2011年10房地产业资本市场发展历程回顾•上市公司参与房地产业务的另一种方式是持有物业：–通过物业出租收入或物业增值后出售获取收益–截至2009年，上市公司共持有账面价值1597.7亿元的物业11房地产业资本市场发展历程回顾•国内众多企业集中投资房地产行业的原因为：–一是相对较高的行业毛利率•2009年，我国房地产行业的平均毛利润率为55.72%•仅万科就实现净利润53.3亿元，同比增长32.1%–二是预售制降低资金门槛，方便风险转嫁。–三是民间投资渠道窄，经营环境差12我国房地产企业资金来源•银行贷款是最主要的融资渠道–我国房地产业的融资结构中直接和间接来自于银行贷款的比重大约占55%–超过30~40%的国际水平•这种以银行贷款为主的融资状况对房地产企业和金融业都有不利影响13我国房地产企业资金来源•房地产资金过于依赖银行，一旦融资渠道过于单一，则–房地产金融风险就会集中在商业银行系统内–房产泡沫将演化为金融泡沫，而金融泡沫又迅速蹿升为经济泡沫–直至经济泡沫的“灾难式”破灭14房地产融资渠道•企业自筹•定金及预收款•贷款•个人按揭贷款•其他资金等15我国房地产企业融资环境•住房贷款首付比例提高、贷款利率从高执行、多套住宅停止贷款等措施都从根本上限制了房地产开发企业可用的资金来源•如果这些政策有效地执行下去，那么经过不太长的时间就会对房地产开发企业的融资环境产生致命的影响，各上市公司资金链压力可能不断上升16我国房地产企业融资环境•按揭贷款和开发贷这两条银行的输血主渠道被相继收紧，而过去盛行的银信合作戏法也被监管层识破17我国房地产企业融资环境•信合作是指–银行将贷款债权卖给信托公司，信托公司做成理财产品通过银行卖给投资者。•这种做法是–将贷款挪出了银行的资产负债表，因此银行虽让出了部分利润给信托公司，但腾挪出新的贷款额度来18我国房地产企业融资环境•2010年8月起•监管部门要求–两年内将这些银信合作理财产品转入到银行的资产负债表内•也就掐断了这一戏法存在的根源192010年中国房地产企业再融资搁浅•2010年以来–从招商地产50亿元定向方案撤销，到万科百亿元增发预案过期失效，房地产公司在资本市场撤回股权融资方案可谓此起彼伏–公司债的前景也是相同的命运，国内资本市场再融资的大门已向地产行业彻底关闭202010年中国房地产企业再融资搁浅•2010年10月–证监会又明令严格审核地产行业的兼并重组，借壳标准趋同于IPO，这无疑是对热衷借壳登陆资本市场的中小型房地产公司当头一棒。–在房地产调控愈加密集和严厉的时刻，对于地产行业而言，国内资本市场融资依然是遥遥无期212010年中国房地产企业再融资搁浅•资本市场一直是房地产公司寄予厚望的一条融资通道：–但在国内资本市场发展受非市场因素影响过多的条件下，这也是一条充满风险的道路。–在证监会的这次再融资关闸中，各个地产公司暴露出的囤地、拿地不规范等问题也值得警惕•在短期资本市场融资无望的情况下–加快资金回笼，以时间换空间当是地产公司自救的主要方式–再融资关闸近1年来尚无传出有地产公司资金链断裂的消息即是明证22房地产预售资金监管•北京市于2010年10月25日宣布–自2010年12月1日起对商品房预售资金进行监管–禁止房地产开发企业直接收存商品房预售资金•按照北京市的要求–房地产公司将按照一个预售证对应一个账户的原则，将商品房预售资金全部存入监管专用账户–并在地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记等四个节点专项用于工程建设23房地产预售资金监管•若预售资金监管细则能切实落实–则无疑是继收紧信贷、关闭资本市场融资闸门之后–对房地产商资金命脉的一次精准外科手术刀式的调控，许多房地产开发商的资金链将雪上加霜24房地产预售资金监管•预售资金被挪用在地产界是人人皆知的秘密，基本上70%左右被挪用买地、偿还银行贷款等用途•预售资金监管加强意味着盲目追求扩张、高负债的企业经营风险正在加剧，房地产开发商资金链断裂的风险明显加大。25房地产业融资状况•目前，房地产商的融资渠道少得可怜：–首先，银行收紧银根，对房地产业公司的贷款变得更加谨慎–其次，上市房企原本拥有的股权再融资的优势也随着A股市场的下跌而损失惨重–第三，以信托理财等手段的募集资金方式主要是用于公用设施等行业，而非房地产26房地产业融资状况•于是，发行债券融资成为房地产商不约而同的最后一招。•但是，发行债券也要过几关：–发行公司债要获得证监会批准–企业债要获得发改委核准–发行短期融资券也需央行批准。–当然，无论发行何种债券，房地产商都需要先过信用评级关，最终还要看市场（投资者）买不买账27房地产金融市场及金融机构体系第二章28一、房地产金融市场房地产金融市场及金融机构体系29一级市场和二级市场•按金融市场层次划分–可分为一级市场和二级市场。•房地产金融一级市场–又叫初级市场–是房地产融资活动的初始市场–包括首发房地产信贷、新房地产证券上市交易（IPO）等。•房地产金融市场二级市场指–房地产融资工具的再交易和再流通市场30房产金融市场和地产金融市场•按房地产金融服务对象分可分为–房产金融市场和地产金融市场。•房产金融市场是指–银行及其他非银行金融机构为房屋再生产所进行资金融通的市场。•地产金融市场是指–以土地作抵押向金融机构融通资金的活动的总称。31货币市场和资本市场•按金融交易工具的期限可分为–货币市场和资本市场两大类。•货币市场是–融通短期资金的市场–包括金融同业拆借市场、回购协议市场、商业票据市场、银行承兑汇票市场、短期政府债券市场、大面额可转让存单市场等。•资本市场是–融通长期资金的市场–包括中长期信贷市场和证券市场32货币市场和资本市场（续）•中长期信贷市场是–金融机构与房地产企业之间的贷款市场。•证券市场是–通过证券的发行与交易进行融资的市场–包括债券市场、股票市场、基金市场、保险市场、融资租赁市场等。•资本市场是–房地产金融的主要市场–其金融产品有住房储蓄存款、住房按揭贷款、房地产抵押贷款、房地产信托、资产证券化、房地产保险等。332013年11月9日星期六房地产融资中的上市融资•一、目前房地产企业上的融资方式：•1、银行贷款•主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。至今银行贷款仍然是我国房地产最主要的融资渠道，至少70％以上的房地产开发资金仍然来自商业银行系统。2013年11月9日星期六2、债券融资•房地产债券是企业债券中的一个组成部分。我国房地产企业发行企业债券并不多见。2013年11月9日星期六3、夹层融资•“夹层融资”是指从风险与收益角度来看，介于股权与债权之间的投资形式。“夹层融资”可创新的金融产品很多，一部分可以转让股份，一部分可以转让成债券；在结构上，可以是本金和利息按月付给投资人，也可以在前期急需资金的时候只支付利息，最后才归还本金。因此，灵活性非常适合于房地产业。2013年11月9日星期六4、信托融资•我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。2013年11月9日星期六5、海外地产基金•外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式——一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。2013年11月9日星期六6、信托投资基金•房地产投资信托基金(ReaIEstatelnvestmentTrusts，简写为REITs)，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。2013年11月9日星期六7、私募融资•私募房地产信托基金由于投资标底和募集的基金份额流动性均不高，私募发行股票也存在范围有限、流动性不高的问题，因而这两种融资方式都有较大局限性。2013年11月9日星期六8、典当融资•房地产典当作为一种替补融资手段进入开发商的视野。典当行可以利用其方便、快捷的业务特点，积极参与中小企业融资贷款业务。2013年11月9日星期六9、上市融资（本文重点•理论上说，公开上市是最佳途径，因为直接融资，可从容化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。2013年11月9日星期六二、对房地产企业上市融资的概述•房地产企业上市融资的含义•所谓的房地产上市融资，简单来说就是房地产公司或企业通过发行股票在资本市场上融通资金。2013年11月9日星期六三、房地产企业上市融资的方式•上市融资可分为直接上市融资和间接的上市融资：•直接上市融资即IPO融资，是指房地产企业在国内A股市场公开发行股票并上市。•A股，即人民币普通股，是由中国境内公司发行，供境内机构、组织或个人（从2013年4月1日起，境内、港、澳、台居民可开立A股账户）以人民币认购和交易的普通股股票。2013年11月9日星期六•B股的正式名称是人民币特种股票。它是以人民币标明面值，以外币认购和买卖，在中国境内（上海、深圳）证券交易所上市交易的外资股。B股公司的注册地和上市地都在境内。•H股也称国企股，指注册地在内地、上市地在香港的外资股。2013年11月9日星期六•间接上市融资即买壳上市，是指非上市公司通过收购债权、控股、直接出资、购买股票等收购手段，以取得一家上市公司一定比例的控股股权来取得上市的地位，然后通过注入自己有关的业务及资产，实现间接上市的目的。2013年11月9日星期六四、房地产上市融资的优点•1、融资成本低、效率高。•进行股权融资最大的好处就是企业没有定期还本付息的压力，可以很好地规避企业在经营状况出现起伏时伴随的财务风险。2013年11月9日星期六•2、具有广告效应，能带动房地产销售。房地产企业股票上市流通后，就会受到公众的关注，•3、有利于规范管理，提高其核心竞争力2013年11月9日星期六上市条件•与其它企业一样，根据我国《