房地产企业融资手段分析

234房地产企业的特性13投资规模大，周期长，需要长期资金产业链长，关联性强，关系人们安居乐业受政府，宏观经济形势影响大房地产企业融资的特殊性CompanyLogo房地产企业融资：是指发生在房地产经济活动中的，通过各种信用方式、方法及工具为房地产业及相关部门融通资金的金融行为。广义的房地产融资指的是筹集、融通和结算资金的所有金融行为。房地产企业融资狭义的房地产融资只是指其中的一环，即专指资金融通行为。房地产企业融资的特殊性：•开发资金需求量大，高度依赖外部资金•需要以土地和房产作为抵押担保的条件•高经济风险，高财务风险•高度依赖资本市场房地产企业融资手段分析——以万科发行可转债融资为例万科简介启示与建议可转债融资在企业领导人王石的带领下，成立于1984年5月公司为专业化房地产公司,主要产品为商品住宅1991年1月29深圳证券交易所主营业务上市时间创建万科概况万科地产业务采取的是中央集权式架构，并采用一定的标准化来不断占领中国市场总部层面区域层面（独立核算本公司与一线公司）一线公司(独立核算）强有力的总部对关键环节进行控制并对战略及标准化进行布局人力资源部总经理办公室财务管理部资金中心规划设计部工程管理部战略采购部深圳公司上海公司北京公司广州公司，中山公司，东莞公司等南昌公司，无锡公司等相关公司等1991年1月29日1993年12月28日2007年2008年,深圳万科A股在深圳证券交易所上市,万科成为国内首家股票公开上市公司.正式更名为更名为“万科企业股份有限公司”。万科净利润达到48.4亿元,并成为全国首家销售额超过500亿元的房地产”超级航母”.“2008年中国房地产上市公司价值榜”在广州揭晓,万科获得综合价值(沪深)TOP10冠军称号.2001年6月，万科现金流出现负值达7.25亿元,为了弥补资金缺口,万科董事会决定发行可转债.万科通过证监会审核,批准发行总额为15亿元的可转债.可转债：可转债全称为可转换公司债券。在目前国内市场，就是指在一定条件下可以被转换成公司股票的债券。可转债具有债权和期权的双重属性，其持有人可以选择持有债券到期，获取公司还本付息；也可以选择在约定的时间内转换成股票，享受股利分配或资本增值。所以投资界一般戏称，可转债对投资者而言是保证本金的股票。万科债务资产比率00.10.20.30.40.50.60.71994199519961997199819992000200120022003200420052006债务资产比率从1994年以来,万科的债务资产比率较高且较为稳定。最低时2000年为0.47,最高时2006年为0.65，无明显波动年份出现。（资料来自百度文库）行业平均债务资产比率00.10.20.30.40.50.61994199519961997199819992000200120022003200420052006平均债务资产比率从行业平均来看，债务资产比率浮动于0.41—0.58的区间。一直以来较为稳定，没有大幅波动。比较上图，万科的负债资产比率要略高于行业平均水平。（资料来自和讯）00.20.40.60.811.21.41994199519961997199819992000200120022003200420052006净资产增长率总资产增长率１、2003年前，净资产增长率均高于总资产增长率，直到2004年开始总资产增长率才超过净资产增长率。2、1994—2006年间，净资产增长率和总资产增长率有明显起伏，分别在1997年、2000年、2003年和2006年。这其中1988年发行新股（A股），1993年发行新股（B股），1997年和2000年进行配股，2002和2004发行可转债，2006年增发股份，由此可见，权益资本的筹集是万科A资产快速增长的重要原因。（资料来自新浪股票）（图表来自百度文库截屏）公告日期项目2002-06-262004-10-15资金来源可转债发行可转债发行实际募资金额(元)14749760701957442599.8发行费用(元)2502393032557400.2货币募集金额(元)15000000001990000000货币名称人民币元人民币元（资料来源新浪财经）以万科2002年6月26日发行可转债为案例本次可转债公开发行申购情况类别原A股股东优先配售网上一般社会公众投资者发行网下向法人投资者发售申购户数（户）7899276813有效申购户数（户）7899276813有效申购手数（手）44474813612831401750有产申购资金（元）44474800013612830001401750000资料来自道客巴巴）发行前后比较:相关指标发行前发行后全部转股后资产总额（元）6482911630.827982911630.827982911630.82负债总额（元）3356829340.714856829340.713356829340.71资产负债率（%）51.7860.8442.05（资料来自百度文库）从2002年6月13日开始计息，转股期自发行首日后6个月至债券到期日为止，即2002年12月13日至2007年6月12日从此表看出，发行可转债后，万科在筹集资金的同时一方面保持了足够的偿债能力，另一方面，将使公司充分利用财务杠杆而提高收益水平。此次万科可转债券发行采用网上定价的方式，发行总额为15亿元，发行价格为每张100元，为期5年，另外,此次万科发行可转债,票面利率仅为1.5%.而同期万科获得银行贷款利率为5%以上.仅利息一项,万科节省的利息费用高达5000万元.可转债的优势可见一斑.发行可转换公司债券的优点：债券转股权后减轻和消除了公司到期还本付息的压力和债务风险，减少了现金流出量。有利于提高债券的发行价格，降低债券利率。增强公司股价上升的信心。一般从属于抵押贷款、银行借款等，不会对“常规筹资”产生影响。1234启示与建议（一）以融资成本为标准选择融资渠道根据企业融资理论，企业在面临资金需求时，从融资成本的角度考虑，一般应遵循先内源融资，再债务融资，最后是股权融资的先后顺序。（二）根据不同的开发阶段选择不同的融资方式房地产开发项目周期长，可能支付地价款等巨额资金支出，因此采用股权融资，债券融资，合作开发等融资方式。建设阶段常用的主要融资方式有基建垫资，短期债券等。该阶段基本无需以自身名义融资，而是通过销售回款的方式获取资金，通常是以购房者名义向银行申请商业贷款。开发准备阶段销售阶段建设阶段（三）根据企业规模选择不同的融资方式债务融资股权融资新型的融资工具合作开发工程转包寻求外部投资规模较大的房地产企业规模较小的房地产企业融资手段融资手段。。。。。。。。。。。。刘春炜刘园刘菊李艳巢芳4.Descriptionofthebusiness5.Descriptionofthebusiness1.Descriptionofthebusiness谢谢观赏!