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L/O/G/O土地增值税法杨洋第八章土地增值税法第一节纳税义务人第二节征税范围第三节税率第四节应税收入与扣除项目的确定第五节应纳税额的计算第六节税收优惠第七节征收管理与纳税申报开征土地增值税的意义增强国家对房地产开发和房地产市场的调控力度抑制炒买炒卖土地投机获取暴利的行为规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加收入土地增值税征收过程背景时间颁布了《房地产增值税条例》1995年全行业亏损，有地方开征有地方未开征1996年各地开始象征性的征收2000年政府大力扶持房地产业2003年更新房地产开发企业土地增值税清算办法2006年1994年1993年正式征收土地增值税颁布了《房地产增值税实施细则》第一节纳税义务人•转让国有土地使用权取得收入的单位和个人•转让地上建筑物及其附着物取得收入的单位和个人不论法人与自然人不论经济性质不论内资企业和外资企业，中国公民与外籍个人纳税义务人不论部门【例题·多选题】转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的（），都是土地增值税的纳税义务人。A.学校B.税务机关C.外籍个人D.国有企业第二节征税范围是否发生产权转让转让土地使用权是否为国家所有1转让房地产是否取得收入32土地增值税的征税范围有三个判定标准征税范围的三个判定标准•转让土地使用权是否为国家所有集体所有土地国家所有土地不得自行转让依法被征用征税范围的三个判定标准•产权是否发生转让土地使用权出让土地使用权转让国家单位、个人单位、个人征税范围的三个判定标准•转让房地产是否取得收入房产继承国有土地使用权转让而不是出让未取得转让收入第二节征税范围应征不征免征或暂免征收出售国有土地使用权继承个人互换自有居住房产取得国有土地使用权后进行房屋建造然后出售赠与（不符合条件的除外）合作建房建成后分房自用存量房地产买卖出租投资联营时房地产转让到投资企业抵押期满以房地产抵债抵押期内企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业单位之间交换房地产代建房行为国家征用收回的房地产投资联营后将投入的房地产再转让的房地产评估增值个人销售住房合作建房建成后转让的建造普通标准住宅，增值额在20%以下的【例题·多选题】（2007年）下列各项中，属于土地增值税免税范围的有（）。A.房产所有人将房产赠与直系亲属B.个人之间互换自有居住用房地产C.个人因工作调动而转让购买满5年的经营性房产D.因国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产【例8-1】单选题（2002年考题）下列各项中，应征土地增值税的是（）A.赠与社会公益事业的房地产B.个人之间互换自有住房C.抵押期满转让给债权人的房地产D.兼并企业从被兼企业得到的房地产第二节征税范围第二节征税范围【例8-2】多选题（2006年考题）下列各项中，按税法规定可以免征土地增值税的有（）A.国家机关转让自用房产B.税务机关拍卖欠税单位的房地产C.对国有企业进行评估增值的房产D.因为国家建设需要而被依法征用的房产第二节征税范围【例8-3】判断题（1997年考题）对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用或转让的，暂免征收土地增值税。（）解析：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用，暂免征收土地增值税；建成后按比例分房转让的，征收土地增值税。第三节税率土地增值税＝土地增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数级数增值额与扣除项目金额的比率税率％速算扣除系数％1不超过50％的部分3002超过50％至100％的部分4053超过100％至200%的部分50154超过200％的部分6035速算扣除系数的由来税率30％40％50％60％增值额扣除项目金额50％100％200％5％10％20％0【例题·单选题】某房地产公司转让商品楼收入5000万元，计算土地增值额准允扣除项目金额4200万元，则适用税率为（）。A.30%B.40%C.50%D.60%第四节应税收入与扣除项目的确定应税收入扣除项目土地增值额货币收入第四节应税收入与扣除项目的确定实物收入其他收入应税收入房地产开发企业第四节应税收入与扣除项目的确定扣除项目新建项目转让旧项目转让非房地产开发企业非房地产开发企业取得土地使用权支付的金额房地产开发费用与转让相关的税金地价款相关费用拆迁补偿费、前期工程费建筑安装费、基础设施费公共配套设施费、开发间接费用销售费用管理费用财务费用营业税、城建税教育费附加、印花税房地产开发成本利息支出的不同处理方法纳税人不能够按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构证明的房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10％以内纳税人能够按照转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5％以内非房地产开发企业【例8-4】多选题计算土地增值税扣除项目金额中不得扣除的利息支出有（）A.10年以上的借款利息B.境外借款利息C.超过国家的有关规定上浮幅度的部分D.超过贷款期限的利息部分和加罚的利息房地产开发企业取得土地使用权支付的金额房地产开发成本房地产开发费用与非房地产开发企业相同相关税金营业税、城建税、教育费附加其他扣除项目前两项之和加计20％扣除第四节应税收入与扣除项目的确定【例8-5】单选题（2005年考题）房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是（）A.营业税、印花税B.房产税、城市维护建设税C.营业税、城市维护建设税D.印花税、城市维护建设税【例题·单选题】（2003年）某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额为（）。A.1500万元B.2000万元C.2500万元D.3000万元第四节应税收入与扣除项目的确定【例8-6】某房地产开发企业销售新建商品房一幢，已知该企业支付与商品房相关土地使用权费及开发成本合计1800万元，该公司没有按房地产项目分摊银行利息，营业税、城建税和教育费附加共计700万元，印花税金70万元。计算该企业土地增值税允许扣除的金额。解析：扣除金额＝1800+1800×10%＋700＋1800×20％＝3040万元第四节应税收入与扣除项目的确定假如上题中该企业为非房地产开发企业，计算该企业土地增值税允许扣除的金额。解析：扣除金额＝1800+1800×10%＋770＝2750万元旧房地产转让房屋及建筑物的评估价格评估价格＝重置成本价格×成新度折扣率取得土地使用权所支付的地价款和按国家规定缴纳的有关费用转让环节缴纳的税金123旧房地产转让【例8-7】某企业销售其存量房产，取得土地使用权支付的地价款为1000万元，房屋的重置成本为4000万元，该房有六成新，在转让环节支付的税金合计500万元，计算土地增值税允许扣除金额。解析：允许扣除金额＝4000×60％＋1000＋500＝3900万元【例题·单选题】某生产企业2007年转让一栋八十年代末建造的办公楼，取得转让收入400万元，缴纳相关税费共计25万元。该办公楼原造价300万元，如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的办公楼需800万元，该办公楼经评估还有四成新。该企业转让办公楼缴纳的土地增值税为（）万元。A.16.5B.22.5C.25.5D.14.5第五节应纳税额的计算第一步第二步第三步第四步确定扣除项目金额计算增值额（收入总额-扣除项目）确定税率（增值额与扣除项目金额之比）计算步骤：利用公式计算土地增值税额第六节税收优惠2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。超过20%的，按全部增值额征税。对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发，应分别核算增值额，否则不予免税。3.个人销售住房暂免征收土地增值税。《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》2008.11.1执行【例题·多选题】（2004年）下列各项中，符合土地增值税征收管理有关规定的有（）。A.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，减半征收土地增值税B.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税C.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应对其超过部分的增值额按规定征收土地增值税D.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税【例题·单选题】（2005年）2004年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为（）。A.2256.5万元B.2445.5万元C.3070.5万元D.3080.5万元【例题·计算题】某市轿车生产企业转让10年前建成的旧生产车间，取得收入1200万元，该车间的原值为1000万元，已提取折旧400万元。该车间经有权机构评估，成新度为30%，目前建造同样的生产车间需要1500万元；转让旧生产车间时向政府补缴出让金80万元，发生其他相关费用20万元；要求：计算该企业应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加、土地增值税……转让旧生产车间的土地增值额＝1200-1500×30%-80-20-1200×5%×（1+7%+3%）＝1200-616＝584（万元）增值率＝584÷616×100%＝94.81%应缴纳土地增值税＝584×40%-616×5%＝202.8（万元）【例8-8】某市房地产开发公司经营业务如下：⑴开发商品房对外销售，售房合同上注明售房总额4000万元⑵支付取得土地使用权金额800万元⑶开发成本1500万元⑷向银行借款2000万元，一年期，利率4％，向非银行金融机构借款800万元，支付利息60万元，均能按转让房地产项目分摊利息。当地省人民政府规定允许扣除的房地产开发费用计算比例为5%.计算该企业应交纳的土地增值税。习题解析：⑴计算扣除项目金额应纳营业税＝4000×5％＝200万元应纳城建税＝200×7％＝14万元应纳教育费附加＝200×3％＝6万扣除项目合计＝800＋1500＋[（2000＋800）×4％＋(800+1500)×5％]＋（200＋14＋6）＋(800+1500)×20％＝3207万元⑵增值额＝4000－3207＝793万元⑶增值额与扣除金额比率＝793÷3207＝25％50%⑷应纳土地增值税＝793×30％＝237.9万元习题【例8-9】（1998年考题）某市宏志房地产开发公司参与开发市内新区建设项目，建成后的普通标准住宅销售收入5000万元，综合楼销售收入18000万元，公司按税法规定分别缴纳了销售环节各项有关税金及教育费附加（印花税忽略不计）。公司取得土地使用权所支付的金额为2000万元，其中建造普通标准住宅占用土地支付的金额占全部支付金额的1/4。公司分别计算了普通标准住宅和综合楼的开发成本及开发费用，普通标准住宅增值额占扣除项目金额的18%；综合楼开发成本为6000万元。另知该公司不能提供金融机构贷款证明，当地省人民政府规定允许扣除的房地产开发费用计算比例为10%。请计算该公司应缴纳土地增值税的税额。习题习题解析：（1）建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。（2）计算综合楼应纳的土地增值税①取得土地使用权支付金额=2000×3/4=1500万元②开发成本=6000万元③开发费用=（1500+6000）×10%=750万元④扣除税金=18000×5%×（1+7%