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第七章土地增值税土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。其作用在于：（1）加强国家对房地产开发和房地产交易的调控；（2）有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为；（3）增加国家财政收入为经济建设积累资金。1二、征税范围（掌握）（一）基本征税范围土地增值税的基本征税范围包括：（1）转让国有土地使用权；（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；（3）存量房地产买卖。一、纳税义务人土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。【提示】1.土地增值税的基本征税范围不仅仅限于土地交易；2.土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”两个关键特征。2（二）具体情况的判定（掌握）具体问题可归纳为应征、不征、免征三个方面。下面将经常出现的房地产若干具体情况的征免问题汇总归纳如下：3属于土地增值税的征税范围的情况（应征）（1）转让国有土地使用权（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让（3）存量房地产买卖（4）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）（5）单位之间交换房地产（有实物形态收入）（6）投资方或接受方属于房地产开发企业的房地产投资（7）投资联营后将投入的房地产再转让的（8）合作建房建成后转让的4不属于土地增值税的征税范围的情况（不征）（1）房地产继承（无收入）（2）房地产赠与（对象有限定，无收入）（3）房地产出租（权属未变）（4）房地产抵押期内（权属未变）（5）房地产的代建房行为（权属未变）（6）房地产评估增值5免征土地增值税的情况（免征或暂免征收）（1）个人之间互换自有居住用房地产，经当地税务机关核实（2）合作建房建成后按比例分房自用（3）与房地产开发企业无关的投资联营，将房地产转让到被投资企业（4）企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中（5）因国家建设需要依法征用收回的房地产（6）建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的（7）企事业单位、社会团体及其他组织转让旧房作为公租房房源，增值额未超过扣除项目金额20%的6【例题1•单选题】下列各项中，应当征收土地增值税的是（）。（2006年）A.公司与公司之间互换房产B.房地产开发公司为客户代建房产C.兼并企业从被兼并企业取得房产D.双方合作建房后按比例分配自用房产7【答案】A【例题2•单选题】根据土地增值税征税范围的规定,下列行为应当征收土地增值税的是（）。A.父母的房产由子女继承的B.双方合作建房后按比例分配自用房产C.房产所有人将房屋产权赠与承担直接赡养义务人的D.以房产抵押贷款期满后将房屋产权转让给贷款方的8【答案】D土地增值税税率、应税收入与扣除项目级次增值率税率速算扣除系数1≤50%30%02（50%，100%]40%5%3(100%，200%]50%15%4＞200%60%35%土地增值税应纳税额=（应税收入—扣除项目）×税率—扣除项目×速算扣除系数=100%应税收入—扣除项扣除项目目增值率9应税收入纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。非货币收入要折合货币金额计入收入总额。10扣除项目（6项）（一）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让）包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的费用。房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。（二）房地产开发成本（适用新建房转让）包括土地征用及拆迁补偿费（包含耕地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。11（三）房地产开发费用（适用新建房转让）1.纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：允许扣除的房地产开发费用=利息+[（一）+（二）]×5%以内上述利息超过国家上浮标准；超标利息及罚息不得扣除。2.纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的（包含全部使用自有资金的无利息支出的情况）允许扣除的房地产开发费用=[（一）+（二）]×10%以内3.房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。12【案例】某企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元；房地产开发成本为6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明且可以合理分摊），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明且可以合理分摊利息支出的，其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。13扣除项目（6项）（四）与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让）14扣除项目（6项）（五）财政部规定的其他扣除项目（适用从事房地产开发的新建房转让）从事房地产开发的纳税人可加计扣除=[（一）+（二）]×20%【提示】1.此项加计扣除仅对从事房地产开发的纳税人有效，非房地产开发的纳税人不享受此项政策；2.取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除。15【案例】某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付金额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定，计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；与转让该商品房有关的税金为200万元（不含印花税）。计算转让该商品房项目缴纳的土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的合计金额为？10000×（10%+20%）=3000（万元）16扣除项目（6项）（六）旧房及建筑物的评估价格（适用存量房地产转让）由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。评估价格=重置成本价×成新度折扣率17例如，某企业转让一幢使用过多年的办公楼，经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新度折扣率为70%，则评估价格=12000×70%=8400（万元）。纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》第35条的规定，实行核定征收。18【案例】2013年3月，某非房地产开发企业转让一处2009年7月购置的办公用房，转让时不能取得评估价格，原购房发票注明购房款300万元，购入时缴纳契税9万元（能提供完税凭证），转让时缴纳营业税、城建税、教育费附加5.5万元，缴纳印花税0.2万元，上述金额和凭证均经过主管税务机关的确认。【答案】则计算该房产的土地增值税时可扣除的金额是:300×（1+5%×4）+9+5.5+0.2=374.7（万元）。19【关于土地增值税扣除项目的归纳】（一）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房地产转让和存量房地产转让）（二）房地产开发成本（适用新建房地产转让）（三）房地产开发费用（适用新建房地产转让）（四）与转让房地产有关的税金（适用新建房地产转让和存量房地产转让）（五）财政部规定的其他扣除项目（适用房地产开发企业转让新建房）（六）旧房及建筑物的评估价格（适用存量房地产转让）20房地产开发企业转让新房可扣除的项目：（一）取得土地使用权所支付的金额（二）房地产开发成本（三）房地产开发费用①利息（不包括加息、罚息）+[（一）+（二）]×5%以内或②[（一）+（二）]×10%以内（四）与转让房地产有关的税金①营业税；②城建税和教育费附加（五）财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）：[（一）+（二）]×20%21非房地产开发企业转让新房可扣除的项目：（一）取得土地使用权所支付的金额（二）房地产开发成本（三）房地产开发费用①利息（不包括加息、罚息）+[（一）+（二）]×5%以内或②[（一）+（二）]×10%以内（四）与转让房地产有关的税金①营业税；②印花税；③城建税和教育费附加22各类企业转让存量房可扣除的项目：（一）取得土地使用权所支付的金额（四）与转让房地产有关的税金①营业税；②印花税；③城建税和教育费附加；④不能取得评估价格而需按发票所载金额加计扣除时，可单独扣除原买房时的契税（需提供契税完税凭证）。（六）房屋及建筑物的评估价格①评估价格=重置成本价×成新度折扣率②不能取得评估价格的，按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。23【例题3·多选题】以下项目中，转让新建房地产和转让存量房，在计算其土地增值税增值额时均能扣除的项目有（）。A.取得土地使用权所支付的金额B.房地产开发成本C.与转让房地产有关的税金D.旧房及建筑物的评估价格24【答案】AC土地增值税应纳税额的计算一、增值额的确定（一）通过收入减除扣除项目求得（二）关于评估价格的使用纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（1）隐瞒、虚报房地产的成交价格的；（2）提供的扣除项目不实的；（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。25二、应纳税额的计算方法（一）计算土地增值税的步骤和公式第一步，计算收入总额第二步，计算扣除项目金额第三步，用收入总额减除扣除项目金额计算增值额土地增值额=转让房地产收入-规定扣除项目金额第四步，计算增值额与扣除项目之间的比例，以确定适用税率的档次和速算扣除系数第五步，套用公式计算税额。应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数26土地增值税应纳税额的计算关于土地增值税的计算的命题，已经经历了从传统“步骤型”到“配比型”的变化。27【例题1·步骤型计算】某房地产开发公司与某单位于1997年3月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入15000万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金（营业税税率5%，城建税税率7%,教育费附加征收率为3%，印花税税率为0.5‰）。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为3000万元；投入房地产开发成本为4000万元；房地产开发费用中的利息支出为1200万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,也不能提供金融机构证明）。另知该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。（1997年）28【答案及解析】（1）确定转让房地产的收入15000万元。（2）确定转让房地产的扣除项目金额：①取得土地使用权所支付的金额为3000万元②房地产开发成本为4000万元③房地产开发费用为：（3000+4000）×10%=700（万元）④与转让房地产有关的税金为:15000×5%+15000×5%×（7%+3%）=825（万元）⑤从事房地产开发的加计扣除为：（3000+4000）×20%=1400（万元）⑥转让房地产的扣除项目金额为：3000+4000+700+825+1400=9925（万元）（3）计算转让房地产的增值额:15000-9925=5075（万元）（4）计算增值额与扣除项目金额的比率:5075÷9925×100%≈51%（5）计算应纳土地增值税税额：应纳土地增值税=5075×40%-9925×5%=1533.75（万元）。29【配比型——项目配比计算方法归纳】在纷繁成本费用项目条件中，只有已售（含视同销售、产权属于全体业主所有、无偿移交政府）房地产的地价成本和建造成本可扣除；未开发以及已开发未售的地价成本和建造成本不可扣除。30【例题·配比型计算】某房地产开发公司于2009年1月受让一宗土地使用权，根据转让合同支付转让方地