国元信托江苏阜宁城南大厦商务楼特定资产收益权投资集

江苏阜宁城南大厦商务楼特定资产收益权投资集合信托计划尽职调查报告安徽国元信托有限责任公司上海业务部二О一二年十月上海业务部江苏阜宁城南大厦商务楼特定资产收益权投资集合信托计划2目录一、信托计划基本情况.......................................................................................3（一）信托计划要素........................................................................................3（二）操作流程................................................................................................8二、融资单位评价...............................................................................................8（一）阜宁城投基本情况................................................................................9（二）阜宁城投财务情况................................................................................9（三）阜宁城投信用状况..............................................................................14三、特定资产收益权分析.................................................................................16四、阜宁城投融资项目介绍.............................................................................17五、回购资金来源分析.....................................................................................22（一）阜宁城投主营业务收入......................................................................23（二）阜宁财政局安排专项资金..................................................................29六、保障措施分析.............................................................................................29七、风险揭示及防范.........................................................................................30（一）风险揭示..............................................................................................31（二）防范措施..............................................................................................31八、结论.......................................................................................................32上海业务部江苏阜宁城南大厦商务楼特定资产收益权投资集合信托计划3江苏阜宁城南大厦商务楼特定资产收益权投资集合信托计划尽职调查报告阜宁县城市投资发展有限责任公司（以下简称“阜宁城投”）因阜宁县万顷良田窑桥安置房的建设需要，向我公司申请融资。我公司拟发行“江苏阜宁城南大厦商务楼特定资产收益权投资集合信托计划”，募集资金2亿元。信托资金用于受让阜宁城投合法持有的城南大厦A座商务楼的资产收益权，信托期间阜宁城投按约定溢价回购该资产收益权。阜宁城投同时将其拥有的评估价值为4.18亿元的商务楼的房屋所有权抵押给国元信托，为其溢价回购该资产收益权提供抵押担保，抵押率60%；阜宁县财政局出具还款承诺，将按期无条件支付安置房项目的回购资金，专项用于阜宁城投溢价回购本信托计划项下的特定资产收益权。我部依据《信托法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》等法律法规的规定，本着客观、公正的原则，通过对阜宁城投经营情况、特定资产收益权的价值、特定资产收益权回购资金来源、阜宁县财政收支情况、特定资产收益权回购保障措施等方面进行认真细致的调查分析，出具本调查报告。一、信托计划基本情况（一）信托计划要素1、信托名称：江苏阜宁城南大厦商务楼特定资产收益权投资集上海业务部江苏阜宁城南大厦商务楼特定资产收益权投资集合信托计划4合信托计划。2、信托目的：委托人基于对受托人的信任，自愿将其合法拥有的资金委托给受托人，以受托人名义受让阜宁城投拥有的特定资产收益权。通过受托人专业化的投资管理，在本信托计划到期时由阜宁城投按协议约定的价格进行回购，使信托资金在承担较低风险的情况下获取较为稳定的收益。本信托计划中所指特定资产收益权为阜宁城投合法持有的城南大厦商务楼资产收益权。3、信托当事人：委托人：符合《信托公司集合资金信托计划管理办法》等相关规定要求的合格投资者。受托人：安徽国元信托有限责任公司。受益人：委托人与受益人为同一人。4、信托计划规模：不超过人民币20,000万元。5、信托期限：24个月，自信托计划生效之日起计算。6、信托资金用途：用于受让阜宁城投持有的城南大厦商务楼资产收益权；（若实际募集资金规模不足20,000万元，以实际募集资金受让阜宁城投上述全部资产收益权）。7、特定资产收益权投资和回购方式：信托资金按照实际募集的数额用于受让阜宁城投持有的资产收益权；信托期满，阜宁城投按约定的价格无条件回购本信托项下的全部特定资产收益权。8、收益权回购率：13%/年。上海业务部江苏阜宁城南大厦商务楼特定资产收益权投资集合信托计划59、收益权回购资金的计算与支付（1）收益权回购资金=信托计划资金×[1+13%×信托计划存续天数÷365]（2）阜宁城投于本信托计划成立后20个工作日内、本信托计划成立后40个工作日内分别支付部分回购资金转入信托财产专户，用于进行信托收益预分配及支付部分信托税费、信托报酬，以后在本信托计划每满6个月内支付一次回购资金。首次支付日前支付部分回购资金=信托计划资金×13%×信托计划实际运行天数÷365二次支付日前支付部分回购资金=信托计划资金×13%×信托计划实际运行天数÷365-首次支付的回购资金（3）信托期满，阜宁城投将剩余回购资金全部转入信托财产专户，信托财产清算分配。剩余回购资金=收益权回购资金－已支付的回购资金10、信托收益本信托计划的信托收入是指信托计划成立后，因管理、运用及处分信托财产所产生的各种收入之和。包括因该资产转让、出租等获得相应销售收入、出租收入和银行存款利息收入等。本信托计划的信托收益：是指信托收入扣除信托管理费用后的部分。信托收益=信托收入－信托管理费用信托计划资金：指本信托计划项下信托资金的总和。上海业务部江苏阜宁城南大厦商务楼特定资产收益权投资集合信托计划6信托计划资金年化收益率＝（信托收益÷信托计划资金）÷信托存续天数×365×100％受益人年化收益率=［（信托收益－信托报酬）÷信托计划资金］÷信托存续天数×365×100％本信托计划受益人最高按下列标准享有信托收益(暂定)：（1）单份信托合同委托金额在300万元以下的，预计该类受益人的年化收益率为9％；（2）单份信托合同委托金额在300万元（含本数）至500万元的，预计该类受益人的年化收益率为9.5％；（3）单份信托合同委托金额在500万元以上（含本数）至1,000万元的，预计该类受益人的年化收益率为10％；（4）单份信托合同委托金额在1,000万元以上（含本数）的，预计该类受益人的年化收益率为10.5％。如信托收益不足以同时按上述各类受益人预计收益率标准进行分配，则本信托计划所有受益人的收益均按信托计划资金年化收益率标准进行分配。信托收益以现金方式分配，每满一个信托年度分配一次。受益人以其所持有的信托单位享有信托收益。11、信托管理费用：（1）是指受托人因处理信托事务发生的下列费用，包括但不限于：①信托财产管理、运用或处分过程中发生的印花税等税费；上海业务部江苏阜宁城南大厦商务楼特定资产收益权投资集合信托计划7②文件或账册制作、印刷费用；③银行开户费；④信息披露费用；⑤与信托相关的审计费、律师费、信用评级费、财务顾问费等中介费用；⑥支付银行保管费用；⑦支付代理机构的代理收付费用；⑧信托推介的相关费用；⑨按照有关规定可以列入的其他费用。（2）信托管理费用的支付：①信托管理费用由受托人从信托财产中扣除。②信托管理费用按实际发生额列支。③信托计划存续过程中实际发生的上述费用从信托财产中支付，计入当期损益。受托人以固有财产先行垫付的，受托人有权从信托财产中优先受偿。12、信托报酬信托报酬：即受托人报酬，是指受托人因承担管理、运用或者处分信托财产而应当收取的报酬。本信托计划中，信托报酬为2%/年。本信托计划依据国家有关规定依法纳税。13、保障及增信措施阜宁城投按约定溢价回购该特定资产收益权。阜宁城投将其合上海业务部江苏阜宁城南大厦商务楼特定资产收益权投资集合信托计划8法拥有的城南大厦A座商务楼的房屋所有权抵押给国元信托，为本信托计划提供抵押担保。阜宁县财政局出具还款承诺，将按期无条件支付安置房项目的回购资金，专项用于阜宁城投溢价回购本信托计划项下的特定资产收益权。（二）操作流程1、国元信托发起设立集合资金信托计划，向合格投资者募集资金。2、委托人将其合法拥有的资金交付受托人，国元信托作为受托人与合格投资者签订《资金信托合同》。3、国元信托作为受托人，将本信托计划项下信托资金集合运用，用于受让阜宁城投所持有的城南大厦商务楼的资产收益权。4、国元信托与阜宁城投签订《特定资产收益权转让及回购合同》，约定双方的权利和义务。5、国元信托与阜宁城投签订《抵押合同》并办理相关手续，为阜宁城投按期支付回购价款提供抵押担保。6、信托期内，阜宁城投分次支付回购资金。7、信托期满，阜宁城投按回购协议约定支付全部剩余回购资金。8、国元信托向受益人分配信托收益，返还信托财产，信托终止。二、融资单位评价上海业务部江苏阜宁城南大厦商务楼特定资产收益权投资集合信托计划9（一）阜宁城投基本情况阜宁县城市投资发展有限责任公司，位于阜宁县阜城镇石字路59号，成立于2008年6月6日，是阜宁县财政出资的国有有限公司，法定代表人郑效青。公司经营范围：一般经营项目为城市资产投资经营、投资市政、绿化及城市配套工程。许可经营项目为房产开发经营、地产开发经营。公司注册资本15,000万元，阜宁县城市资产经营公司出资12,000万元，占80%；阜宁县国有资产投资经营公司出资3,000万元，占20%，阜宁县城市资产经营公司和阜宁县国有资产投资经营公司均为阜宁县政府财政出资成立的事业单位。公司设立股东会、董事会和监事会。股东会由全体股东组成，是公司的最高权力机构；董事会成员7人，设董事长1人，由董事会选举产生；监事会成员3人，设监事会主席1人，由全体监事过半数选举产生；设总经理1名，由董事会决定聘任或解聘，