090619大兴区16地块投资评审报告

GemdaleCorporation科学筑家GemdaleCorporation大兴区16#地块投资评审GemdaleCorporationGemdaleCorporationCONTENTS项目细分市场分析地块规划定位分析北京市整体市场分析地块销售情况预测近五年北京市房地产市场宏观分析近五年北京市商品住宅销售分析近三年北京市商品住宅按月销售分析09年以来北京市商品住宅销售分析近期房地产政策分析GemdaleCorporationGemdaleCorporation北京市整体市场分析∣近五年北京市房地产市场宏观分析受到整体经济环境的影响，从08年开始房地产开发投资首次出现负增长，反映出开发商投资相对谨慎。商品住宅的新开工面积、施工面积以及竣工面积近三年都表现出下降的态势，预计将对未来商品住宅的供应产生影响。。房地产开发投资额商品住宅新开工面积商品住宅施工面积商品住宅竣工面积年度亿元同比增长万平米同比增长万平米同比增长万平米同比增长20031202.521.5%3433.76352.92080.720041473.322.5%3054.3-11.1%6759.46.4%2344.013%20051525.03.5%2965.9-2.9%7283.47.8%2841.421%20061719.912.8%3179.47.2%6311.3-13.3%2193.3-23%20071995.816.0%2557.4-19.6%5914.5-6.3%1854.0-15%20081908.7-4.4%2337.2-8.6%5538.2-6.4%1399.3-25%2009年1-4月338.2-26.5269.9-51.60%4216.12.1%270.47.90%近五年北京市房地产市场宏观GemdaleCorporation北京市整体市场分析∣近五年北京市商品住宅销售分析从上市量来看，从03年至今有较大的下降，这与一级土地转让方式公开化密不可分，从04年8月31日开始土地转让不再以协议方式出让经营性土地使用权，必须通过公开招标、拍卖、挂牌的方式，因此从05年开始对住宅上市量产生了较大的影响；从成交量来看，06年年度销售量为近几年最为强劲的，之后07年略有回调，08年由于宏观政策的紧缩以及整体的市场环境影响，导致成交量有较大的降幅。从成交的价格看，每年的价格均保持着较快的增长速度，最为显著的是06年全年的价格涨幅达到41%。08年市场出现比较明显的低迷状况但是全年仍然保持着12%的速度增长。年份上市量成交量销售均价2003年232793744562004年3460192647477%2005年28831790585323%2006年17581943827941%2007年135416931141838%2008年12727981274912%03-08年北京市商品住宅年度上市量、销售量、销售价格走势445647475853827911418127490100020003000400002000400060008000100001200014000上市量232734602883175813541272成交量9371926179019431693798销售均价445647475853827911418127492003年2004年2005年2006年2007年2008年注：由于05年才开始进行网上签约，因此03、04年为后期补签数据与实际数据存在较大偏差。GemdaleCorporation北京市整体市场分析∣近三年北京市商品住宅按月销售分析07年-09年北京市商品住宅月度上市量、销售量、销售价格分析0.050.0100.0150.0200.003000600090001200015000商品住宅新增供应量106.450.076.6158.381.773.4154.6133.1168.5105.2132.5113.995.324.971.2138.1174.5153.6124.155.1133.391.5122.388.036.711.599.0112.1115.8商品住宅销售量140.464.5123.3152.2141.2168.9184.8175.8163.5133.8134.2110.772.030.577.963.1101.693.565.238.850.750.478.975.460.182.2149.9189.8172.9月均销售价格888791089786101631015711081111481237813486135011317712863118251301812882136001317512513136161401512513121871238011912104161142311760123111302107-0107-0207-0307-0407-0507-0607-0707-0807-0907-1007-1107-1208-0108-0208-0308-0408-0508-0608-0708-0808-0908-1008-1108-1209-0109-0209-0309-0409-0507年北京市场显示出强大的供不应求，整体的供销比例在0.8：1，全年新增商品住宅供应量1354.2万平米，全年实现销售量1693.3万平米，是北京房地产市场热销最为典型的一年。08年北京市场受到宏观政策以及金融大势的影响，供需比达到了1.41：1，全年新增供应量为1272万平米，但成交量近下跌近五成，使08年的销售情况非常严峻。进入09年后，市场销售量大幅增加，2月份开始，各月都已经明显的高于前两年同期销售量开始明显消耗历史存量。GemdaleCorporation北京市整体市场分析∣近三年北京市商品住宅按月销售分析2007年到2008年上半年北京商品住宅价格一直维持较平稳的增长，07年全年价格增幅达44.7%，08年的上半年也保持着平稳高价位的运行，但是在08年下半年受市场低迷影响价格出现较为明显的松动；虽然在奥运期间借奥运商机价格小幅反弹，但是之后却呈现了明显的下降趋势；在整个08年下半年，北京市的房地产市场进入了全面的调整期，各项目通过打折、精装改毛坯等各种方式进行着价格的调整；进入09年之后，价格从08年以来的最低点10416元/平米，以月均5%的涨幅开始强有力的反弹，09年5月份成交价格已经达到13021元/平米，价格反弹同时伴随着销售量的增加。北京市商品住宅成交价格走势图13021123111176011423104161191212380121871251313616125131317513600128821301811825128631317713501134861237811148110811015710163978691088887140158000900010000110001200013000140001500007-0107-0207-0307-0407-0507-0607-0707-0807-0907-1007-1107-1208-0108-0208-0308-0408-0508-0608-0708-0808-0908-1008-1108-1209-0109-0209-0309-0409-05GemdaleCorporation从上市量来看，除二月份由于春节的缘故各项目都推迟或者提前了项目入市时间，当月上市量随之减少，其余各月份的上市量都体现了明显的增长。从成交量来看，各月份成交量保持着强劲的增长势头，3月份开始销售量逐渐突破了150万平米，全面超过了同期市场旺盛期的07年销售量，同时09年高消化量也表明了市场开始大量的消化历史存量，前五个月已经消化尽300万平米；从销售价格来看，表现出强劲的涨幅，2月份单月涨幅达到9%，5月份相对1月份的价格涨幅已经突破20%。通过与07年、08年同期进行对比，09年前五个月的销售量突破650万平米，超过07年高点的销售总额，接近08年的销售量1.9倍。北京市整体市场分析∣09年以来北京市商品住宅销售分析2009年月份上市量（万平米）销售量（万平米）销售均价（元/平米）环比增长1月份36.760.1104162月份11.582.2114239%3月份99.0149.9117603%4月份112.1189.8123114%5月份115.8172.9130215%09年1-5月合计375.1654.91208608年1-5月合计504.1345.31289107年1-5月合计473.0621.59689GemdaleCorporationGemdaleCorporationCONTENTS项目细分市场分析地块规划定位分析北京市整体市场分析地块销售情况预测大兴区域市场发展分析竞争区域整体市场分析区域代表项目分析GemdaleCorporation项目细分市场分析∣大兴区域市场发展分析大兴，地处北京南郊平原，区位优势得天独厚。大兴是北京市唯一一个拥有两个新兴卫星城的郊区县。其中，区政府所在地黄村卫星城距市区南三环仅13公里，它是1984年国务院批准建设的首都第一批重点发展的卫星城之一；北京新城亦庄，即北京经济技术开发区，是在北京跨入国际化大都市的经济发展框架和战略选择中，在大兴亦庄镇内迅速崛起的又一座新兴卫星城。GemdaleCorporation项目细分市场分析∣大兴区域市场发展分析大兴区近三年商品住宅发展情况：年份上市面积(万平米)销售面积(万平米)销售价格（元/平米）环比增长06年9593535607年5994692829%08年63306762-2%09年2125810220%大兴近几年的房地产除08年外均保持着良好的销售情况，正常销售期区域的销售面积接近100万平米，同时价格也保持了良好的增长形势，08年市场稳中略降，但是在09年前五个月即有约20%的涨幅。大兴地块所处区域界定：西红门镇黄村镇孙村镇常子营镇青云店镇亦庄开发区目标地块西红门镇黄村镇孙村镇常子营镇青云店镇亦庄开发区西红门镇黄村镇孙村镇常子营镇青云店镇亦庄开发区目标地块大兴区辖3个街道14个镇，分布非常广泛，因此按照目标地块所处的位置以及大兴经济主要发展中心，因此在项目竞争片区的考虑中，仅考虑大兴区域内西红门镇和黄村镇为主大兴政府所在的核心片区。GemdaleCorporation项目细分市场分析∣大兴区域市场发展分析大兴核心去区域概况大兴黄村为北京最早发展的卫星城之一，处于环渤海经济圈和京津塘产业带的重要节点，独有的地缘优势使它成为北京经济文化向华北地区辐射的前沿。黄村北区是大兴区政府规划中的新型住宅集中区域，大兴区政府把这里规划成为时尚住宅区和城市副中心，未来将建成环境优美、功能齐备、设施一流的魅力居住区。1、产业发展优势——根据北京市总体定位，大兴区将围绕地铁沿线，高标准规划和发展生产性服务业。未来将打造成商务服务、创意服务、综合服务、研发服务、物流服务集聚区，重点发展商务服务、总部经济、现代物流、金融后台服务及技术服务业;2、交通发展优势——四条公路一条地铁紧密连接.万寿路南延线马西路南延线地铁大兴线郭公庄路南延线地铁4号线蒲黄榆路南延线万寿路南延线马西路南延线地铁大兴线郭公庄路南延线地铁4号线蒲黄榆路南延线地铁：4号线地铁大兴线于2010年底使用；正在修建公路：万寿路南延线建成后连通了长安街到南五环；郭公庄路南延线建成后可由南四环花乡直达南五环欣羊桥；马西路南延线可从南三环右安门南桥直达南五环；蒲黄榆路南延线修通后可由方庄便捷到达南五环德茂桥，从而到达旧宫及亦庄。GemdaleCorporation项目细分市场分析∣大兴核心区房地产市场发展特征（1）区域内仅有少量品牌开发商进入，整体地产市场发展相对缓慢区域内仅有华润和顺驰两家国内相对知名品牌开发商，华润翡翠城前四期已开发完成并入住，目前在进行五期开发，对大兴的地产市场起到一定带动作用。但是，目前区域内多数项目为中小型开发商开发，品质相对较低。（2）区域内物业类型丰富，未来将以小高层和高层为主区域