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房产税房产税法•一、基本原理•（一）概念•以房产为征税对象，按房产的计税余值或房产的租金收入为计税依据，向房产的所有人或使用人征收的一种财产税。•（二）特点•1、房产税属于财产税中的个别财产税；•2、目前的征收范围限于城镇的经营性房屋。•3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法。•二、纳税人•由房屋的产权所有人缴纳，即在中国境内拥有房屋产权的单位和个人。•产权所有人主要包括国家、集体和个人。•1、产权属于国家所有的，由经营管理的单位缴纳。产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。••2、产权出典的，由承典人依照房产余值缴纳房产税。•3、产权所有人、承典人不在房产所在地的，由房产代管人或者使用人缴纳。•4、产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。•5、无租使用其他单位房产：按照房产余值代缴房产税。•从2009年1月1日起，外企以及外籍个人，缴纳房产税。【出典解释】•产权出典是指产权所有人为了某种需要，将自己的房屋在一定的期限内转让给他人使用，以押金形式换取一定数额的现金（或者实物），并立有某种合同（契约）的行为。在此，房屋所有人称为房屋“出典人”，支付现金的人称为房屋的“承典人”。•【判断题】张某将个人拥有产权的房屋出典给李某，则李某为该房屋房产税的纳税人。•【答案】√•【解析】房屋出典的，承典人为房产税的纳税人。•【例题·多选题】下列各项中,符合房产税暂行条例规定的有()。•A.将房屋产权出典的，承典人为纳税人•B.将房屋产权出典的，产权所有人为纳税人•C.房屋产权未确定的，房产代管人或使用人为纳税人•D.产权所有人不在房产所在地的，房产代管人或使用人为纳税人•【答案】ACD三、征税对象•以我国境内用于生产经营的房屋为征税对象，与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计价的配套设施，也一并征税。•房地产企业建造的商品房，在出售前不征房产税，但对出售前企业已使用、出租、出借的商品房按规定应征房产税。•生产经营的房屋包括：城市、县城、建制镇和工矿区的房屋，不包括农村的房产。•房产税的征税对象是房产，即有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可提供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。•【提示】要注意房产不等于建筑物。•【例题·判断题】房产税的征税对象是房屋，由于房屋属于不动产，所以与房屋不可分割的各种附属设备也应作为房屋一并征税。上述的“各种附属设备”包括独立于房屋之外的建筑物，如水塔、烟囱等。•【答案】ו城市、县城、建制镇、工矿区。与城镇土地使用税一样的征税范围。•【例题·判断题】农民王某，将他在本村价值20万元的楼房出租，取得租金收入3000元，应按照房产税从租计征规定计算缴纳房产税。•【答案】×四、计税依据与税率•（一）总体规定•房产税的计税依据是房产的计税余值或房屋的租金收入。•（二）具体规定•1、从价计征：房产余值•计税余值是依房产原值一次性减除10%-30%的余额。税率为1.2%。•房产余值•=应税房产原值*（1-扣除比例）•没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。•注意：•（1）投资联营的房产•1）投资者参与投资利润分红，共担风险的，应按房产余值计算纳税；•2）以房产投资，收取固定收入，不承担风险的，按租金收入计算。•（2）融资租赁房屋，按房产余值计算缴纳。•（3）关于附属设备和配套设施的计税规定•凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，应计入原值征税。•对于更换房屋附属设备和配套设施，在将其价值计入房产原值时，可扣减原理相应设备和设施的价值；对于容易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入原值。•（4）居民住宅区内业主共有的经营性房产（自营和出租），由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税。•2、从租计征•房屋的租金收入，税率为12%。•目前，个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，按4%征收。五、应纳税额的计算•应纳税额•=计税余值*1.2%•=应税房产原值*（1-扣除比例）*1.2%•或：•=租金收入*12%（4%）•例：某企业的经营用房原值5000万，按照规定允许扣除30%后的余值计税。•应纳税额•=5000×（1-30%）×1.2%•=42万•例：某公司出租房屋3间，年租金收入30000元。•应纳税额•=30000×12%=3600元•若是居民出租此房屋，如何计算?六、税收优惠•下列房产免纳房产税：•1、国家机关、人民团体、军队自用的房产；•2、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；•3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；•4、个人所有非营业用的房产；••5、中国人民银行总行所属分支机构自用的房产免征；•6、经财政部批准免税的其他房产。•如房屋大修停用半年以上，在大修期间免征房产税。•例：某企业拥有甲、乙两栋房产，甲自用，乙出租。甲、乙房产在2009年1月1日的原值分别为1200万和1000万。2009年4月底乙房屋租赁到期。自2009年5月1日起，该企业由甲栋搬至乙栋办公，同时对甲房屋开始进行大修至年底完工。企业出资乙栋房产的月租金10万元。按原值减除20%的余值计税。•计算该企业当年应交的房产税。万元）（）（应纳房产税04.158.44.684.34%1210128%2.1%2011000124%2.1%2011200•【例题·单选题】下列各项中，应当征收房产税的是（）。（2002年）•A.行政机关所属招待所使用的房产•B.自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房•C.施工期间施工企业在基建工地搭建的临时办公用房•D.邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区以外的房产•【答案】A•【例题·多选题】下列各项中，符合房税法有关规定的有（）。（2009年）•A.对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税•B.损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后免征房产税•C.在基建工地为基建工地服务的各种工棚等临时性房屋，在施工期间免征房产税•D.因房屋大修导致连续停用半年以上的，经向税务部门申报，在房屋大修期间免征房产税•【答案】ABCD•【例题·单选题】某供热企业2007年拥有的生产用房原值5000万元，全年取得供热总收入2500万元，其中直接向居民供热的收入800万元。企业所在省规定计算房产余值的扣除比例为30%，该企业2007年应缴纳房产税()。（2008年）•A.13.44万元B.28.56万元C.42万元D.60万元•【答案】B•【解析】该企业应纳房产税=5000×（1-30%）×1.2%×（2500-800）÷2500=28.56（万元）•【例题·单选题】某企业拥有A,B两栋房产，A栋自用，B栋出租。A,B两栋房产在2005年1月1日时的原值分别为1200万元和1000万元，2005年4月底B栋房产租赁到期。自2005年5月1日起，该企业由A栋搬至B栋办公，同时对A栋房产开始进行大修至年底完工。企业出租B栋房产的月租金为10万元，地方政府确定按房产原值减除20％的余值计税。该企业当年应缴纳房产税（）。（2006年）•A．15.04万元B．16.32万元•C．18.24万元D．22.72万元•【答案】A•【解析】10万×4个月×12%+1200万×（1-20%）×1.2%×4/12+1000万×（1-20%）×1.2%×8/12=4.8+3.84+6.4=15.04万元七、征收管理•1、纳税义务发生时间•纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳；•纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳；•纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳；•纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用的次月起缴纳；•纳税人出租、出借，自交付出租、出借房产的次月起缴纳。••2、纳税期限•实行按年征收，分期预缴的征收方法。•3、纳税地点•房产所在地的税务机关。•4、纳税申报税收筹划•房产税的节税筹划技巧，归纳为“分、转、变”几种方式。•分——分别签订租赁合同，减轻房产税税负••转——转化服务内容，减轻房产税税负•变——改变收入性质，减轻房产税税负分——分别签订租赁合同•某国有企业要把下属一家开工不足的工厂出租给一家民营企业，双方谈定厂房连同设备一年的租金是2000万元，并据此签订了租赁合同。内容大致是：甲方同意将厂房连同设备租给乙方，乙方支付厂房和设备租金一年2000万元。合同签订后。乙方先付一半的租金，年底再付另一半租金。•按照这个将厂房连同设备一起出租的合同，甲方要交纳税款如下：•交纳房产税为：2000×12％=240(万元)•交纳营业税为：2000×5％=100(万元)•两项合计为340万元。••也就是说，依据这个合同，机器设备也交纳了12％的房产税。这确实有点冤大头。•甲方以每年1000万元的租金出租厂房，每年1000万元的租金出租设备。虽然两项租金合计仍为2000万元，但因设备出租不涉及12％的房产税，纳税总额因合同内容的改变随之发生明显改变：•甲方出租厂房交纳的房产税为：•1000×12％=120(万元)•依据2000万元和5％的税率交纳的100万元营业税不变；设备出租不涉及房产税，即节约了120万元。这样甲方总体纳税就从340万元减少到220万元，税负下降了35.29％(120÷340)。转——转化服务内容•某企业因经营不善等原因，原来的主营业务不景气，仓库被闲置，为增加收入，企业决定业务转型，把对外出租仓库作为主营业务。当年取得租金收入1000万元依据5％的税率交纳营业税50万元依据12％的税率交纳房产税120万元单此两项税收就达170万元，占到总收入的17％；若再加上其他一些税费，则企业的税负更重。•对于这个具体的案例，我们设计的节税筹划的操作思路如下：•首先，根据当地物业管理标准，对年租金收入进行筹划，把年租金1000万元，变成年租赁费500万元，物业管理费500万元。因为物业管理费只需交纳营业税，不用按租金收入交纳12％的房产税。••其次，也是最为关键的一步，就是物业管理的资格认定。物业管理资格认定属于建设主管部门的行政审判事项，只有获得它的认可，再去税务部门得到批准，就可以从事物业管理业务了。•通过节税筹划前后的税负比较，可以看到：•节税筹划前，营业税和房产税合计为170万元；•节税筹划后，营业税不变，仍为50万元，物业管理费只需交纳营业税，不交房产税。所以房产税按500万元计算为：•500×12％=60(万元)•总体税负为110万元(50+60)。这样可以使企业减轻税负60万元(170-110)，税负减轻了35.29％(60÷170)。变——改变收入性质•某商业企业曾千方百计的圈地建库，尽可能多地储存商品。但随着企业逐步向“零库存模式”发展，它们的库房就大量闲置了。闲置的库房只好拿来出租。但问题是，租赁的税负高达17.5％，企业负担过重。•这个企业用于出租的库房有五栋。其房产原值为3200万元，年租金收入为600万元。租金收入应纳税额合计为105万元。•其中：应纳营业税：600×5％=30(万元)•应纳房产税=600×12％=72(万元)。•应纳城建税、教育费附加=30×(7％+3％)=3(万元)•年底合同到期，公司派代表跟客户进行友好协商，继续利用库房为客户存放商品，但要将租赁合同改为仓储保管合同。同时，按照仓储的服务要求，公司配备相应的人员和设施。•提供仓储服务的收入不变，仍为600万元，其应纳税额为59.88万元。•其中：应纳营业税=600×5％=30(万元)•应纳房产税=3200×(1－30％)×1.2％=26.88(万元)•应纳城建税、教育费附加=30×(7％+3％)=3(万元)•筹划后的合计应纳税额为59.88万元，比筹划前减少45.12万元(105－59.88)，税负降低了42.97％(45.12÷105)。第二部分城镇土地使用税它是以国有土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。一、特点1、征税对象是国有土地；2、征税范围广；3、实行差别幅度税额。二、纳税人在城市、县城、建制镇、