宋用-收益法

第五章收益法及其应用（IncomeApproachInvestmentMethod）一、概念收益法是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法是不动产估价中最常用的方法之一，主要对具有收益性的不动产和资产进行估价。第一节收益法概述第五章收益法及其应用（IncomeApproachInvestmentMethod）二、理论依据收益还原法的理论依据是房地产的预期收益原理。在通常情况下，人们使用某一房地产的目的是在正常情况下获得该房地产的纯收益并期望在未来若干年间也可以源源不断地获得该收益。从现实生活看，这种源源不断获得的纯收益也可以被当作地租。将这种在未来所获得的纯收益以某一适当的还原利率（资本化率）贴现到评估时日得到一个货币总额（现值），那么，这个货币总额存入银行，也能源源不断地带来与这个纯收益等量的收入。形象一点可以表示为：某一货币额*利息率=纯收益，那么，这一货币额就是该房地产的理论价格。用公式表示为：房地产价格=纯收益/利息率第五章收益法及其应用（IncomeApproachInvestmentMethod）三、应用范围和条件1、适用范围：有收益或有潜在收益的土地、建筑物或是房地产的估价。如写字楼、住宅(公寓)、商店、旅馆。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。而对于收益或潜在收益难以量化的房地产价格的评估则不适用。2、条件：收益、风险、还原利率等都可预测、量化。四、方法特点①具有严格的理论基础：地租理论、生产要素分配理论；②以收益为途径求取价格，所求的价格称为收益价格；③评估结果的准确度取决于土地纯收益及还原率的准确程度。第五章收益法及其应用（IncomeApproachInvestmentMethod）根据收益法的基本原理，假设净收益和资本化率都已知的条件下，我们来讨论收益法的各种计算公式。第二节收益法计算公式一、基本计算公式：iiiniraV11nnnnnnrarararara1111111133322211式中，V—房地产收益价格ai—房地产第i年净收益ri—房地产第i的资本化率n—房地产自估价时点起至未来可获收益的年限使用现金流量图将公式形象化如图因未来各年度的净收益无法准确预测，因此，该公式只有理论上的意义，在现时中难以操作。二、净收益及其他因素不变的公式净收益及其他因素不变的公式有无限年期和有限年期两种。无限年期第二节收益法计算公式nrraV)1(11此公式的假设条件是：（1）净收益每年不变为a；（2）资本化率r每年不变且大于零；（3）收益年限n为无限年。『例如』：有一房地产正常情况下的年纯收益为20万元资本化率为10%，其经济耐用年限为无限年，则该房地产的收益价格为？有限年期raV该公式的假设和限制条件为：（1）房地产的收益年限为n年；（2）资本化率r每年不变且大于零（当r＝0时，V＝a×n）；（3）待估房地产的净收益每年均相等为a。三、净收益在前若干年有变化的公式净收益在前若干年有变化的公式有两种情况：无限年期和有限年期。无限年期tiitirraraV111＝式中，i–––年份ai–––未来第i年的净收益t–––净收益有变化的年限该公式的假设前提是：（1）净收益在前t年（含第t年）有变化，在t年以后无变化为a；（2）资本化率r大于零（3）收益年限n为无限年。2122111111ttttrararararaV三、净收益在前若干年有变化的公式净收益在前若干年有变化的公式有两种情况：无限年期和有限年期。有限年期式中，i–––年份ai–––未来第i年的净收益t–––净收益有变化的年限此公式的假设前提是：（1）净收益在未来前t年（含第t年）有变化，在t年以后无变化为a；（2）资本化率不等于零为r；（3）收益年限为有限年n。现金流量图：ttniitirrraraV11.11111＝四、预知未来若干年后房地产价格的公式预测房地产未来t年的净收益为a、a1、a2、a3、……at；第t年末的价格为Vt，则其现值的计算公式为：ttiitirraVV111＝此公式的假设前提是：（1）已知房地产在未来第t年末的价格为Vt，（2）房地产在未来前t年（含第t年）的净收益有变化且已知。现金流量图如图：tttrVrraV1111＝如果ai每年相同均为a，则公式简化为式中：b为净收益逐年递增的数额如净收益第一年为a，则第二年则为a+b，第三年为a+2b，第n年为a+(n-1)b。五、净收益按等差级数递增的公式净收益按等差级数递增的公式具体有两种情况：一是无限年期，二是有限年期。无限年期2rbraV＝2rbraV此公式的假设前提是：（1）净收益按等差级数递增；（2）资本化率大于零为r；（3）收益年限n为无限年。『例』某宗房地产预计未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的资本化率为9％。该宗房地产的收益价格为：2%102%1016＝360.0（万元）六、净收益按等差级数递减的公式净收益按等差级数递减的公式只有收益年限为有限年期一种。公式为：nnrnrbrrbraV11112＝式中，b：净收益逐年递减的数额如净收益第一年为a，则第二年为a-b，第三年为a-2b，第n年为a-（n-1）b此公式的假设前提是：（1）净收益按等差级数递减；（2）资本化率不等于零为r；（3）收益年限为有限年n，且n≤a/b（当n＝a/b时，第n＋1年的净收益为零，以后各年的净收益均为负值，任何一个“理性经营者”在a/b年后都不会在经营）。现金流量图『例』某宗房地产预计未来第一年的净收益为15万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2％，收益年限可视为无限年，该类房地产的资本化率为9％。该宗房地产的收益价格为：式中：q—净收益逐年递增的比率如净收益第一年为a，则第二年为a（1+q），第三年为a（1+q）2，第n年为a（1+q）n-1。此公式的假设前提是：（1）净收益按等比级数递增；（2）资本比率r大于净收益逐年递增的比率q，（3）收益年限n为无限年。七、净收益按等比级数递增的公式净收益按一定比率递增的公式有两种情况，一是收益年限无限年期，二是收益年限有限年期：无限年期qraV＝qraV%2%915七、净收益按等比级数递增的公式净收益按一定比率递增的公式有两种情况，一是收益年限无限年期，二是收益年限有限年期：有限年期rnarqqraVn1111r≠gr=g此公式的假设前提是：（1）净收益按等比级数递增，（2）收益年限n为无限年。此公式的假设前提是：（1）净收益按等比级数递减；（2）资本化率大于零为r；（3）收益年限n为无限年。八、净收益按一定比率递减的公式净收益按一定比率递减的公式有两种情况：一是无限年期，二是有限年期。有限年期无限年期qraV式中：g表示净收益逐年递减的比率如净收益第一年为a，则第二年为a(1-q)，第三年为a（1-q）2，第n年为a（1-q）n—1。nrqqraV111此公式的假设前提是：（1）净收益按等比级数递减；（2）资本化率不等于零为r；（3）收益年限n为有限年现金流量图一、搜集有关房地产收入和费用的资料…二、确定客观总收益…三、确定客观总费用…四、计算客观纯收益…五、确定资本化率（还原利率）…六、选用适宜的计算公式求出收益价格第三节收益法的估价步骤资料来源主要有：交易双方、政府各主管部门、街道办、交易场所、拆迁办、银行等。收集方法主要有实地走访、问卷调查、征询资深专家、以交易者身份面谈等。1.资料种类：收益资料；费用资料；权利、实物和区位资料等。2.资料来源与收集方法一、搜集整理资料3.资料要求资料尽可能的详细、统一性、规范化。1.客观总收益（objectiveincome）的含义：相对实际收益而言，具有该类型普遍性、一般性规律的正常收益。客观收益是正常市场状况下正常能力投资者在正常使用下产生的持续而有规律的安全可靠收益。它往往体现为区域平均的收益水平。包括有形收益和无形收益（如企业的品牌、信誉等带来的收益）。2.收益类型：经租型：不动产租金收益。还应考虑估价对象所引起的其他衍生收益，如承租方所支付的押金的利息收益、保证金收入。经营型：企业经营收益。还要考虑企业生产经营中的副产品销售收益二、确定客观总收益不动产收益（毛收入）实际收益：个别性、特殊性、偶然性。客观收益①管理费：我国计算有两种方法：一是以年租金的2%～5%计；二是按可出租面积平均计算。②维修费：此费用计算较复杂，维护并不一定每年一样。为了方便，我国通常按建筑物重置价格的一定比例计算。一般取1.5%～2%。③保险费：我国一般按房屋重置价格或现值的0.15%～0.2%计算。④税金：关于税收标准，国家及各城市均有规定。⑤中介费用：指通过中介结构发生租赁的，应当由出租者支付给中介机构。一般为一个月的租金额。三、确定客观总费用总费用：是指出租或经营不动产期间，不动产所有者取得总收益而必须支付的有关费用。客观总费用：与客观总收益相似，指正常经营状况下所发生的正常费用（所必须支付的必要费用）。它往往体现为区域平均的经营费用水平。根据收益的类型，客观总费用的计算可分为2种情况：经租型不动产的费用四、计算客观纯收益（objectivenetincome）净收益的大小是决定房地产价格的一个重要因素。在实际估价中，只有全面了解有关收益性房地产的各种收益情况，才能客观地求取房地产的净收益，准确的估价房地产价格。净收益是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的纯收益净收益的计算公式净收益=潜在毛收入—空置等造成的收入损失—运营费用=有效毛收入—运营费用潜在毛收入——是假定房地产在充分利用，无空置状态下可获得的收入。有效毛收入——是由潜在毛收入扣除正常的空置，拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。运营费用——指维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计。五、确定资本化率（还原利率）1、资本化率的概念资本化率（capitalizationrate）是将房地产的净收益转换成价值的比率。如果将购买房地产看成一种投资行为，这种投资所需投入的资本额，是房地产的价格，这笔投资在将来获得的收益就是房地产每年产生的净收益，因此，资本化率的本质是投资的收益率。从市场投资和统计角度而论，资本投资收益率的大小，与项目投资的风险、大小直接相关，即：某类项目投资的风险越大，其收益率也相应越高；风险越小，其收益率越低。因此，选用资本化率时，应等同于与获取估价对象的净收益具有同等风险投资的收益率。由于房地产具有位置固定性等特点，其风险因不同地区而异。而且与房地产的类型或用途、投资者进入房地产市场的时机等因素相关。因此，不同地区、不同时期、不同用途的房地产，投资的风险不同，资本化率也不相同。选用资本化率时，这点应特别注意。3、资本化率求取的基本方法（1）市场提取法市场提取法又称实例法，是利用收益还原法公式，通过搜集市场上相类似房地产的净收益、价格等资料，反求出资本化率的方法。如果房地产市场比较发达，容易获得可靠的房地产交易资料，则市场提取法是一种有效而实用的方法。运用市场提取法求取资本比率时，要求是——选择近期发生的三宗以上与估价对象房地产相似的交易实例。通过搜集的类似房地产的价格、净收益等资料，分析净收益的现金流量，选用相应的收益法计算公式，反求出资本化率。就一般估价者而言，通常有引用和测算两种方法。（2）安全