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房地产开发经营与管理吉林大学地球科学学院土地资源管理专业viplingzhi@qq.com证券是多种经济权益凭证的统称，用来证明持券人有权按其券面所载内容取得应有权益的书面证明。按其性质不同可将证券分为证据证券，凭证证券和有价证券。人们通常所说的证券即有价证券。股票是一种有价证券，是股份公司在筹集资本时向出资人公开或私下发行的、用以证明出资人的股本身份和权利，并根据持有人所持有的股份数享有权益和承担义务的凭证。股票代表着其持有人（股东）对股份公司的所有权，每一股同类型股票所代表的公司所有权是相等的，即“同股同权”。股票可以公开上市，也可以不上市。在股票市场上，股票也是投资和投机的对象。对股票的某些投机炒作行为，例如无货沽空，可以造成金融市场的动荡。基金（Fund）有广义和狭义之分，从广义上说，基金是指为了某种目的而设立的具有一定数量的资金。例如，信托投资基金、单位信托基金、公积金、保险基金、退休基金，各种基金会的基金。在现有的证券市场上的基金，包括封闭式基金和开放式基金，具有收益性功能和增值潜能的特点。从会计角度透析，基金是一个狭义的概念，意指具有特定目的和用途的资金。因为政府和事业单位的出资者不要求投资回报和投资收回，但要求按法律规定或出资者的意愿把资金用在指定的用途上，而形成了基金。第一章房地产投资第一节投资与房地产投资第二节房地产投资的形式与利弊第三节房地产投资的风险第四节房地产投资的资金融通第一章房地产投资——第三节房地产投资的风险风险：从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期投资收益的可能性大小。风险分析的目的是为投资者回答如下问题：1.预期收益率是多少，出现的可能性有多大？2.相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大？3.预期收益的变动性和离散性如何？一、房地产投资风险的概念投入资金的安全性（招保万金）期望收益的可靠性（山洞）投资项目的变现性资产管理的复杂性（内认）房地产投资风险主要体现在：中国房地产上市公司四强——招保万金招商地产董事长——林少斌保利地产董事长——宋广菊万科集团董事长——王石金地集团董事长——凌克华远地产董事长——任志强万达董事长——王健林万达——中国商业航母投入资金的安全性（招保万金）期望收益的可靠性（山洞）投资项目的变现性资产管理的复杂性（内认）房地产投资风险主要体现在：系统风险：对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的风险个别风险：仅对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控制的风险二、房地产投资风险的类型通货膨胀风险通货膨胀风险市场供求风险周期风险变现风险利率风险政策风险或然损失风险政治风险（一）系统风险分类变现风险：是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险4通货膨胀风险（购买力风险）：资金贬值（购买力降低）所带来的风险1市场供求风险：（租金变化、房地产本身价值的变化）2周期风险：房地产市场的周期波动系统风险33利率风险：利率升高对房地产投资产生两方面的影响：一是对房地产实际价值的折减，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值。二是利率升高会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。另外，利率升高还会抑制市场上的房地产需求数量，从而导致房地产价格降低、房地产投资者资金压力较大。政策风险：土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等，如1993年对房地产投资的宏观调控政策、1994年出台的土地增值税条例、2001年出台的规范住房金融业务的措施等以及近期出台的“新国八条”及“限购令。政治风险：政变、战争、经济制裁、外来侵略、罢工、骚乱等因素造成。或然损失风险：有可能发生的火灾、风灾、洪水、地震等。投资者可以将或然风险转移给保险公司。（但它需要支付费用）5678系统风险个别风险个别风险分类1.收益现金流风险2.未来经营风险3.资本价值风险4.比较风险5.时间风险6.持有期风险（二）个别风险分类投资的特性未来经营费用的风险：物业实际运营费用支出超过预期运营费用。主要对置业者来说。资本价值风险：预期现金流可能的未来运营费用水平收益率比较风险（机会成本风险）：投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应的可能收益时，给投资者带来的风险。收益现金流风险：实际收益现金流未达到预期目标要求。对开发投资者，来自未来市场价格变化、成本增加、市场吸纳能力的变化。对置业投资者，未来租金的变化、市场空置率变化、物业毁损、资本化率变化、物业转售收入。时间风险：合适的时机、物业持有时间的长短、持有期内对物业装修改造的时间选择、物业转售的时机等持有期风险：与房地产投资持有时间有关的风险。个别风险123456令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定其合理的投资收益水平使房地产投资者尽其可能规避、控制或转移风险。风险对决策影响四、风险对房地产投资决策的影响模型的应用——折现率的确定（一）（二）（三）（四）投资组合理论投资组合的作用系统性风险率的评估投资组合理论的主要论点五、风险与投资组合（一）主要观点在相同的宏观经济环境变化下，不同投资项目的收益会有不同的反应。在这种情况下，把适当的投资项目组合起来便可以达到一个最终和最理想的长远投资策略。换句话说，目标是在一个固定的预期收益率下使风险最低或是一个预设可接受的风险下使收益最大化的投资组合。（二）作用投资组合并不能使投资变得毫无风险，可以将个别性风险减少，但系统性风险因素仍然存在风险与投资组合（三）系统性风险率的评估E(rj)=rf+βj[E(rm)-rf]式中：E(rj)——在某一时间段内，资产j应有的预期收益率rf——在同一时间段内，无风险资产的收益率E(rm)——在同一时间段内，市场的整体平均回报率βj——资产j的系统性市场风险的相关系数系统性市场风险系数是代表某一投资项目相对于整个市场变化反应幅度的参考指标。收益与风险资本资产定价模型一个投资项目在某一时间段上的预期收益率等于市场无风险投资项目的收益率再加上这个投资项目的系统性市场风险的相关系数乘以该项目的市场收益率与无风险投资项目收益率之差。（四）模型的应用——折现率的确定假设整个投资市场的平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数是0.4，那么，房地产投资评估的模型所用的折现率：R=10%+0.4*(20%-10%)=14%第四节房地产投资的资金融通一、房地产项目融资的概念与意义二、房地产项目融资的资金来源四、金融机构对房地产抵押物的要求六、金融机构对项目贷款的审查三、房地产项目融资的方式五、房地产项目的融资方案的选择房地产融资房地产金融金融通过各种信用方式、方法、工具，组织、调剂、融通房地产领域（生产，流通，消费）货币资金的业务活动，是与房地产有关的各种货币资金的筹集、融通等各种信用活动的总称房地产项目融资以信用方式调剂资金余缺的一种经济活动，其基本特征是具有偿还性金融就是货币资金的融通，包括货币流通和信用有关的一切经济活动一、房地产项目融资的概念与意义概念金融机构Text投资者融出资金金融机构拥有的资金不能及时融出，一方面会由于通货膨胀的影响而贬值，另一方面，如果这些资金是通过吸收储蓄存款而汇集的，还要垫付资金的利息融入资金任何房地产投资者要想在激烈的市场竞争中获得成功，除了取决于其技术能力、管理经验以及以往的投资信誉外，还取决于其筹集资金的能力和使用资金的本领意义一、房地产项目融资的概念与意义股本金：投资者对其所投资项目投入的资本金，通常来自投资者的自有资金银行贷款社会集资：1.发行股票2.发行公司债券其他渠道：1.预售或预租2.承包商垫资承建3.合作开发1234二、房地产项目融资的资金来源权益融资：公司上市或增发新股、集资、合作开发等，与自有资金一起形成股本金或权益资本。资金供应者与投资者共同承担风险，共同分配利润。直接融资：资金供应方与需求方直接接触，基本上没有中间环节债务融资：举债方式融资。银行、保险公司、房地产信托投资公司等。资金供应者不承担项目投资的风险，所得报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用间接融资：通过金融中介机构实现融资过程。与直接融资相比，不受融资双方资金数量、信誉及时间、地点和范围等方面的限制。是一种可以无限扩展的融资方式，银行等金融机构可以在社会范围内集中资金，融资规模可大可小，方式灵活，资金的运用也更加合理有效，且利于中央银行进行宏观的金融控制接触和联系方式不同承担风险获得报酬方式不同三、房地产项目融资的方式土地储备贷款房地产抵押贷款债务融资土地开发贷款建设贷款房地产开发贷款土地购置贷款个人住房抵押贷款商用房地产抵押贷款在建工程抵押贷款债务融资的方式1土地购置贷款：不得超过土地评估价值的50-60%。在我国央行目前的规定是：商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。2土地开发贷款：土地开发是对毛地或生地进行改良，为建筑施工进行前期准备的阶段3建设贷款：建设贷款被用于偿还土地购置贷款和土地开发贷款，支付建设阶段的人工、材料、设备、管理费和其他相关成本。房地产开发贷款1.是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。2.土地储备贷款对象是对一级土地市场进行管理的县级以上人民政府指定或授权的土地储备机构和对一级土地进行开发的企业。3.土地储备贷款的主要还款来源是土地出让收入土地储备贷款土地储备贷款类型：商业性住房抵押贷款和政策性（公积金）住房抵押贷款两种类型。贷款额：购房价值80%，期限最长30年个人住房抵押贷款商用房地产抵押贷款，是指购买商用房地产的机构或个人，以所购买的房地产作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。贷款额：购房价值60%，期限最长10年商用房地产抵押贷款在建工程抵押贷款指抵押人为取得在建工程后续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。房地产抵押贷款投资的特性4231合法设定房地产抵押权择优选择设定抵押的房地产合理确定抵押率（LTV），50~70%处置抵押物的渠道畅通四、金融机构对房地产抵押物的要求3241五、房地产项目的融资方案选择1项目贷款审查客户评价项目评价担保方式评价贷款综合评价六、金融机构对项目贷款的审查资信等级划分：AAA；AA；A；BBB；BB；B银行贷款对企业资信的要求：BBB及以上资信等级的企业才能获得银行资助。企业资信等级评价项目基本情况指标：四证落实情况；自有资金占总投资比率；资金落实清楚；地理与交通位置；基础设施落实情况；项目品质市场分析指标：市场定位；供需形势分析；竞争形势分析；市场营销能力；认购或预售/预租能力财务评价指标：财务内部收益率；销售利润率；贷款偿还期；敏感性评价贷款项目评估1保证：由贷款银行、贷款人与第三方签订一个保证协议，当借款人违约或无力归还贷款时，由第三方保证人按照约定履行债务或承担相应的责任。2抵押：指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保。3质押：指借款人或第三人以其动产或权利（包括商标权、专利权等）移交银行占有，将该动产或权利作为债务的担保。贷款担保贷款担保方式评价贷款风险额=贷款额×信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目风险等级系数21贷款综合风险度=（贷款风险额/贷款额）×100%贷款综合评价1.信用等级系数：AAA级企业30%；AA级50%；A级70%；BBB级90%。2.贷款方式系数：信用贷款100%；由银行金融机构担保的10-20%；由省级非银行金融机构担保的50%；AA级以下企业担保100%；商品房抵押50%；其他房屋及建筑物抵押100%（如参加保险，保险期长于贷款到期日的，系数取值50%）3.贷款期限系数：中短期贷款期限在半年以内100%，期限在半年以上不满一年120%；中长期贷款期限在一年以上不满三年的120%，三年以上不满五年130%，五年以上140%.4.项目风险等级系数：AAA，AA，A，BBB四个风险等级，分别为80%，70%，60%，5